Thế chấp nhà "trên giấy": Mục tiêu tốt nhưng có dễ thực hiện?

Theo thông tư liên tịch, được Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng ký ban hành mới đây, từ 16/6, người dân có thể dùng tài sản là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội hình thành trong tương lai để vay vốn. Các ngân hàng sẽ cho người dân vay vốn, khi nhận thế chấp tài sản này, để mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

 

Theo đánh giá của cơ quan soạn thảo, quy định này nhằm đảm bảo nguồn vốn vay được sử dụng tập trung, góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển thị trường bất động sản. Việc cho thế chấp các tài sản hình thành trong tương lai cũng sẽ tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được nguồn vốn để mua nhà, ổn định chỗ ở.

 

Tuy nhiên, thông tư không điều chỉnh đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất (thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại các ngân hàng).

 

Về việc cho người dân thế chấp tài sản hình hành trong tương lai để vay vốn ngân hàng, ông Nguyễn Quốc Khánh, Giám đốc CTCP Đầu tư và Phân phối DTJ cho rằng: Quy định này sẽ giúp thanh khoản của thị trường tăng lên.

 

Tuy nhiên, hiệu quả sẽ chỉ có khi các ngân hàng thực sự nhập cuộc. “Các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai đã có ít nhất 30% tiền của các khách hàng nằm trong đó. Vì vậy, ngân hàng cho vay cũng không phải quá lo lắng về vấn đề nợ xấu khi thực hiện nhận thế chấp số tài sản mới hình thành trên giấy này”, ông Khánh cho biết.

 

 

Theo Luật sư Trương Thanh Đức (Câu lạc bộ Pháp chế, Hiệp hội Ngân hàng), trong nhiều năm qua, các chủ đầu tư và kinh doanh bất động sản đã dựa quá nhiều vào nguồn vốn vay tín dụng.

 

Thực tế cho thấy, khi thị trường đóng băng, giá trị các bất động sản thế chấp tại ngân hàng bị suy giảm mạnh. Không ít ngân hàng đã bị mắc kẹt với số nợ xấu phát sinh từ khối tài sản (là bất động sản được các doanh nghiệp và người dân thế chấp trước đó). Do đó, việc tiếp thêm vốn cho nhà ở hình thành trong tương lai rất khó.

 

“Nếu thực hiện thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, các ngân hàng sẽ phải đối mặt với nguy cơ tụt giảm về giá, tính thanh khoản của thị trường. Chưa kể yếu tố năng lực của chủ đầu tư. Chỉ cần chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc không có năng lực hoàn thành dự án, ngân hàng sẽ chết lây với các khoản thế chấp của khách hàng”, ông Đức nói.

 

Đại diện pháp chế của một ngân hàng thương mại cổ phần tại Hà Nội cũng cho rằng, dù luật cho phép, nhưng các ngân hàng sẽ không dễ dàng giải ngân cho các hợp đồng mua bán dạng này. Vấn đề quan trọng nhất, khi thực hiện nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chính là thanh khoản của các tài sản đó.

 

“Trong bối cảnh không ít người dân đang phải khổ sở với các dự án rùa, dự án chậm tiến độ nhiều năm nay như Usilk City của Sông Đà Thăng Long, hay đối mặt với hàng loạt dự án có dấu hiệu lừa đảo khách hàng của Cty Cổ phần AZ Land tại các dự án Hùng Vương, chung cư CT1 Vân Canh…, việc ngân hàng đổ thêm vốn để nhận các dự án nhà ở hình thành trong tương lai không đơn giản”, vị này nhận định.

 

Đại diện một ngân hàng có trụ sở tại Hà Nội cho rằng, việc cho giao dịch, thế chấp nhà hình thành trong tương lai không khác gì cầm dao đằng lưỡi. Với những quy định lỏng lẻo, không rõ ràng về trách nhiệm của các chủ đầu tư như hiện nay, mức độ rủi ro sẽ càng tăng cao, cả với người thế chấp và ngân hàng.Chính vì vậy, nhiều ngân hàng sẽ không mặn mà, thậm chí không sẵn sàng cho các hoạt động cho vay này.

 

Theo vị đại diện này, khách hàng có thể bị ngân hàng yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp khi dự án bị chậm tiến độ hoặc giá của tài sản giảm mạnh do thị trường đóng băng. Thậm chí, việc bổ sung tài sản thế chấp cũng xảy ra khi giá bán của căn hộ bị giảm do chính chủ đầu tư giảm giá bán. Nếu khách không bổ sung được vốn thế chấp sẽ có thể bị ngân hàng phát mại tài sản và bị thiệt hại.

 

“Với những quy định của thông tư hiện nay, đối tượng có liên quan nhất đến việc thế chấp tài sản ngân hàng là chủ đầu tư thì (quy định) nghĩa vụ lại rất mờ nhạt. Đây là những rủi ro”, ông phân tích.

 

Theo Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho bất động sản gần 92.700 tỷ đồng. Trong đó, chung cư tồn khoảng 19.210 căn, tương đương 28.582 tỷ đồng.

 

Tồn kho đất nền nhà ở khoảng hơn 9 triệu m2, tương đương 33.880 tỷ đồng. Còn theo NHNN, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản ở mức 266.728 tỷ đồng, tăng 1,8% so với thời điểm 31/12/2013.