Thế chấp nhà "trên giấy": Rủi ro chồng rủi ro

 Ngoài ra, rủi ro cả phía ngân hàng, các tổ chức tín dụng và người đi vay dùng tài sản hình thành trong tương để thế chấp.

Đề xuất cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Bộ Xây dựng đã được thông qua. Theo quan điểm của ông, việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể tiềm ẩn những rủi ro nào? Ông có thể phân tích cụ thể, trong trường hợp dự án đã thế chấp nhưng chưa hoàn thành, doanh nghiệp mua nhà, người dân hay ngân hàng sẽ phải chịu thiệt hại?

Vay sẽ có rủi ro về tín dụng và chính vì thế các tổ chức tín dụng buộc phải bắt người muốn vay phải có tài sản thế chấp, tài sản đảm bảo để đảm bảo cho khoản vay đó. Liệu rằng việc quyết định tài sản đảm bảo thế chấp lại là tài sản hình thành trong tương lai thì có đảm bảo đầy đủ ý nghĩa tài sản đảm bảo thế chấp như trước đó quy định liên quan đến tài sản đảm bảo thế chấp đối với tài sản cụ thể hay không.

Giả sử chấp nhận việc tài sản đảm bảo thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai thì quan trọng nhất trong việc này là tính chất của tài sản khác hẳn với tài sản trong thực tế. Hoàn toàn có thể xảy ra trường hợp như tài sản trong thực tế là tài sản đảm bảo đem thế chấp ở nhiều nơi. Tất nhiên đây là hoạt động phạm pháp nhưng thực tế vẫn diễn ra.

Rủi ro tiếp theo liên quan đến định giá tài sản đảm bảo. Ngay tài sản hiện hữu cũng đã xảy ra không ít trường hợp định giá sai tài sản do đó gây thiệt hại cho tổ chức tín dụng nhận tài sản đảm bảo. Nguyên nhân có thể là nguyên nhân chủ quan, khách quan ví dụ việc thông đồng giữa người định giá tài sản với người đem tài sản ra thế chấp hoặc do biến động thị trường làm thay đổi giá trị của tài sản.

Đối với tài sản hình thành trong tương lai, một trong những điều khó nhất là định giá tài sản, sẽ khó hơn rất nhiều so với định giá tài sản hiện hữu, căn cứ vào đâu để định giá?

Ngoài ra, rủi ro tiếp theo có thể xảy ra là việc gắn với định giá có điều chỉnh giá do những yếu tố biến động. Họ điều chỉnh giá tài sản thế chấp thông qua đó điều chỉnh điều kiện theo nghĩa vụ hợp đồng phải quy định rõ điều chỉnh giá một cách cụ thể.

Mặc dù không ai muốn nhưng khi hợp đồng tín dụng có vấn đề họ sẽ phải xử lý tài sản đảm bảo thế chấp. Tài sản hình thành trong tương lai chưa thấy đâu nên rõ ràng việc xử lý cũng không hề dễ dàng. Giả định dự án cho vay sai sẽ lấy gì đem đảm bảo cũng là rủi ro. Trong toàn bộ quá trình điều chỉnh giá trị tài sản hình thành trong tương lai, đem tài sản ra xử lý khi có vấn đề.

Như vậy, rủi ro liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai mang ra thế chấp bao gồm toàn bộ những rủi ro liên quan đến tài sản đảm bảo thế chấp bằng tài sản hiện hữu đồng thời cộng thêm rủi ro mới phát sinh xuất phát từ tính chất tài sản khác rất nhiều tài sản hiện hữu.

Những rủi ro này cho cả hai phía là ngân hàng, tổ chức tín dụng và người thế chấp do quan hệ giữa người cho vay và đi vay là quan hệ cộng sinh, phụ thuộc lẫn nhau. Ví dụ, việc định giá sai tài sản hình thành trong tương lai, định giá quá cao thì thiệt hại cho tổ chức tín dụng nhưng có lợi cho người đi vay còn nếu định giá quá thấp lại có hại cho người đi vay và có lợi cho các tổ chức tín dụng. Nếu bên này có lợi có thể gây thiệt hại cho bên kia

Trước đó, phía ngân hàng cũng đã tỏ ra không mặn mà với quyết định này. Ông có thể lý giải lý do vì sao? Phản ứng của ngân hàng biểu hiện điều gì về tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản hiện nay, thưa ông?

Việc ngân hàng, tổ chức tín dụng không mặn mà là điều hoàn toàn hợp lý vì rủi ro này sẽ nhân lên gấp bội so với hiện nay. Ngay cả bây giờ tài sản đảm bảo, tài sản thế chấp là tài sản hiện hữu còn không xử lý được như liên quan đến vấn đề xử lý nợ xấu, vấn đề định giá… thì rõ ràng phát sinh thêm tài sản vô hình càng làm khó hơn cho các tổ chức tín dụng.

Ngoài ra, toàn bộ những việc liên quan đến việc dùng tài sản hình thành trong tương lai đi thế chấp chưa có tiền lệ và như vậy bản thân ngân hàng hay các tổ chức tín dụng liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai là chuyện rất phức tạp và làm gia tăng thêm chi phí cho ngân hàng và tăng rủi ro.

Liệu ông có thể dự đoán khả năng đi vào thực tế của chính sách cho thế chấp nhà trên giấy này, liệu có lặp lại kịch bản gói 30.000 tỷ hay sẽ rơi vào tình trạng… bi đát hơn? Liệu có khả năng ngân hàng sẽ bị “ép” cho vay để chính sách được đi vào thực tế không và vì sao, thưa ông?

Điều này phụ thuộc vào việc họ nhận thức rõ rủi ro và khi có biện pháp kiểm soát hạn chế rủi ro sẽ không xảy ra điều mà chúng ta lo ngại còn nếu không có biện pháp tốt liên quan đến những rủi ro đặc biệt là những rủi ro mới, tình hình sẽ trở nên xấu hơn. Khi họ cho phép sẽ phải đi kèm với biện pháp kiểm soát.

Để cứu thị trường bất động sản đồng thời hỗ trợ người dân có nhà, theo ông, sự can thiệp của ngân hàng có thể có là gì?

Không ai phải cứu thị trường bất động sản mà phải là cứu ai trên thị trường bất động sản.

Xin trân trọng cảm ơn ông!