Thị trường bất động sản 2018 có thiết lập mật bằng giá mới?
(DNVN) - Năm 2018 được cho là một năm đầy hứa hẹn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên mặt bằng giá mới có thay đổi trong năm 2018?
Năm 2018 được kỳ vọng là năm nhiều hứa hẹn của thị trường BĐS.
Năm 2018 có thiết lập mặt bằng giá mới?
Nhiều lo ngại chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng nhưng Chủ tịch Horea Lê Hoàng Châu nhận định: khó có thể xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2018, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước. Các doanh nghiệp cũng sẽ nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường. Hơn nữa, các nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng thông minh, ngày càng tỉnh táo và am hiểu thị trường hơn.
Nhận định về thị trường bất động sản năm 2018, ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính cho rằng, năm 2018, thị trường BĐS vẫn là kênh chọn lựa của nhiều nhà đầu tư nhưng sẽ có sự phân hóa và chọn lựa dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính. Lượng tiêu thụ khá ổn định nhưng sẽ khó giữ mức tăng giá như năm 2017. Nguồn vốn rót vào thị trường BĐS vẫn khá dồi dào, đến từ các kênh tín dụng ngân hàng, nhà đầu tư cá nhân, vốn đầu tư nước ngoài thông qua hợp tác và M&A, thị trường chứng khoán.
Tp.HCM là nơi có biên độ tăng giá cao nhất trong cả nước đồng thời cũng là thị trường có chu kỳ thiết lập mặt bằng giá mới ngắn hơn so với các tỉnh thành khác. Biên độ tăng giá của các khu vực và các phân khúc nhà ở tại Tp.HCM không đồng đều. Nhìn chung, giá khởi điểm càng thấp, biên độ tăng giá càng cao và ngược lại.
Mức giá của thị trường Bất động sản Tp.HCM chịu sự tác động của nhiều yếu tố. Ông Phạm Lâm, TGĐ DKRA Việt Nam đánh giá: “Là trung tâm kinh tế, tài chính lớn nhất cả nước, Tp.HCM đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài để phát triển toàn diện kinh tế, xã hội với đa dạng các loại hình, dịch vụ, tiện ích phục vụ đời sống dân cư. Sự phát triển nhanh chóng của dịch vụ, tiện ích đã tác động mạnh mẽ đến giá bán của thị trường bất động sản. Hấp lực từ nền kinh tế sôi động, hiện đại giúp khu vực này thu hút lượng chuyên gia và lao động dồi dào đến làm việc và an cư. Dân số đông tạo ra nguồn cầu bức thiết về nhà ở tiếp tục là nguyên nhân khá lớn tác động đến giá bán.
Mức giá còn chịu sự tác động mạnh mẽ của việc phát triển hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng.
Ngoài ra, những cơn sốt đất nền vùng ven, đặc biệt trong năm 2016 và đầu 2017 cũng đã góp phần ảnh hưởng đến sự tăng giá của thị trường. Mặc dù sau cơn sốt đất giá đã được điều chỉnh nhưng khó trở về mức bán đầu.
Các dự án càng về sau có mức giá cao hơn các dự án chào bán trước bởi chất lượng dự án ngày càng được chủ đầu tư cải thiện tốt hơn. Bên cạnh đó chi phí đầu vào tăng (VD: VLXD, nhân công)….cũng ảnh hướng đến giá bán
Ngoài ra, giá bất động sản còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng kinh tế GDP, thu nhập bình quân theo đầu người, CPI, lãi suất, tỉ giá, giá vàng, chứng khoán…
Các yếu tố kể trên liên tục góp phần vào việc hình thành nên mặt bằng giá mới tại Tp.HCM
Căn hộ tại Tp.HCM luôn là thị trường ổn định
Mặc dù có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa, song ghi nhận cho thấy, căn hộ vẫn luôn là thị trường khá ổn định, giá bán tăng đều qua các năm, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng B và hạng C vốn phù hợp với thu nhập của nhiều gia đình tại Tp.HCM. Nguyên nhân là do quỹ đất tại Tp.HCM đang dần khan hiếm, đất nền có mức giá cao và phải đi xa trung tâm nên các căn hộ vừa túi tiền, gần trung tâm luôn là sự lựa chọn của nhiều gia đình có thu nhập tầm trung. Mặt khác, mức thu nhập trung bình của gia đình trẻ đang được cải thiện, sự trẻ hóa đối tượng người mua bất động sản cùng sự linh hoạt trong chính sách bán hàng của chủ đầu tư đã tác động rất lớn đến tâm lý và tính thanh khoản của thị trường, kích thích giá của căn hộ tăng trưởng.
Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 13 triệu đồng/ m2 thì đến năm 2017 có giá trung bình dao động khoảng từ 18 đến 20 triệu đồng/m2. Tính ra tăng 54% sau 5 năm.
Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức giá khoảng 18 - 20 triệu đồng/m2 thì đến nay, giá mới tại thị trường này rơi vào khoảng 27 - 30 triệu đồng/m2, tăng 67%.
Phân khúc căn hộ hạng A năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 33 triệu/ m2 thì đến nay rơi vào khoảng 55 triệu đồng/ m2, tăng 47%.
Bên cạnh thị trường căn hộ, loại hình nhà phố, biệt thự phụ thuộc chủ yếu vào sự gia tăng giá đất nên trong 5 năm qua, biên độ tăng giá của phân khúc này không cao, dao động chỉ từ 20 - 56%. Phần lớn, loại hình nhà phố, biệt thự tập trung tại khu Đông như Quận 2, Quận 9 và khu Nam điển hình là Phú Mỹ Hưng. Khu vực Quận 9 ghi nhận có mức giá tăng cao nhất, khoảng 56% sau 5 năm do những năm qua khu vực này đã có những thay đổi tích cực về hạ tầng giao thông.
Giá bán của biệt thự, có sự phân hóa rõ ràng theo từng khu vực, phụ thuộc lớn vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ của từng khu vực. Điển hình là khu vực Quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất song khu vực này chỉ dao động trung bình khoảng 42 triệu /m2. Trong khi Phú Mỹ Hưng có mức giá mới vào trung bình khoảng 150 triệu đồng/m2.
Tuy giá cao song đất nền luôn là loại hình được người Việt ưa chuộng do tính ổn định và bền vững. Do đó, trong tình trạng quỹ đất khan hiếm, thị trường này càng được nhiều khách hàng mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm. Đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá đất nền tăng cao trong thời gian qua.
Biên độ tăng giá không đồng đều phụ thuộc lớn vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông, ghi nhận tăng giá từ 130% - 170% do nơi đây có sự phát triển giao thông mạnh mẽ nhất trong hơn 3 năm qua.
Hiện nay, giá đất nền tại khu vực Phường Phước Long B, Quận 9 dao động phổ biến khoảng 27 - 35 triệu đồng/ m2. Khu Nam mà điển hình là khu vực P. Tân Thuận Đông, Quận 7 giá tăng khoảng 50%, dao động trung bình khoảng 42 - 55 triệu đồng/m2.
