Thị trường bất động sản: 8 tồn tại, 6 nghịch lý

8 tồn tại, 6 nghịch lý

Trong một phát biểu gần đây, ông Cấn Văn Lực – chuyên gia tài chính, cố vấn cao cấp Chủ tịch Hội đồng quản trị BIDV - hàm Phó Tổng giám đốc, kiêm Giám đốc Trường đào tạo cán bộ BIDV, cho rằng, đ ặc thù của bất động sản hiện nay là đa số tài sản đảm bảo của dư nợ hệ thống ngân hàng là bất động sản (60%), thủ tục hành chính đối với bất động sản quá phức tạp, quy mô doanh nghiệp bất động sản rất nhỏ bé, 60 doanh nghiệp niêm yết có giá trị vốn hóa khoảng 6 tỷ USD và 60% số doanh nghiệp bất động sản có vốn điều lệ dưới 20 tỷ đồng.

Ông Cấn Văn Lực cũng cho rằng, việc đầu tư bất động sản ở Việt Nam thời gian qua chỉ theo phong trào, thiếu quy hoạch và minh bạch thông tin.

Tồn kho bất động sản hết tháng 8/2014 còn khoảng 83 nhìn tỷ, giảm khoảng 13% so với cùng kỳ. Số liệu này còn gây tranh cãi khi chưa tính những dự án đang dở dang. Khoảng 997/4.000 dự án đang dở dang, ngừng hoạt động, “đắp chiếu”. Nếu tính khoản này vào tồn kho thì số liệu lớn hơn so với đang công bố.

Ông Cấn Văn Lực cũng chỉ ra 8 tồn tại của thị trường đang vướng mắc: Thứ nhất, chưa có hệ thống tài chính đa dạng cho bất động sản, chủ yếu vẫn là ngân hàng và một số quỹ đầu tư. Ngoài ra vẫn chưa có các loại định chế tài chính khác như quỹ tín thác đầu tư, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở.

Thứ hai, rủi ro từ đòn bẩy tài chính phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng trong khi thị trường trái phiếu và cổ phiếu chưa phát triển. Doanh nghiệp còn khó khăn trong huy động vốn trung và dài hạn.

Thứ ba, tính thanh khoản còn kém do giá bất động sản còn cao, thủ tục quá phức tạp, nợ xấu còn cao. Tuy giá bất động sản đã giảm nhưng giá của Việt Nam vẫn còn rất cao. Một căn hộ ở Mỹ khoảng 200-250 ngàn USD, gấp 5 lần thu nhập bình quân của người Mỹ. Ở Việt Nam, 1 căn hộ mua được khoảng 2 tỷ đồng, gấp 50 lần thu nhập trung bình của người Việt Nam.
 
Thứ tư, rủi ro cho vay bất động sản cao (250%) và không tính đến các phân khúc bất động sản khác nhau. Cần phân khúc thị trường bất động sản ra các mức độ rủi ro khác nhau, có thể giảm xuống 150% trong thời gian tới.

Thứ năm, các thị tường có liên quan đến bất động sản chưa phát triển đồng bộ, tương thích với bất động sản. Đây là tác nhân tồn kho lớn.

Thứ sáu, hệ thống thông tin dự báo về bất động sản còn chưa đồng nhất, thiếu tin cậy, gây khó khăn trong thẩm định, quản lý, cho vay.

Thứ bảy, định giá, xử lý tài sản bất động sản rất khó khăn, kéo dài.

Thứ tám, công tác quản lý nhà nước, quy hoạch đối với bất động sản còn nhiều bất cập, chưa có đầu mối thống nhất thủ tục hành chính…

Cũng đồng quan điểm này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại 6 nghịch lý. Cụ thể, giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động; Thứ hai, thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên tồn kho bất động sản gắn với nợ xấu mà không có cầu, thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp mà cầu rất cao; Bất động sản tồn đọng nhiều nhưng không rơi vào phá giá; Các nhà đầu tư bất động sản dù rơi vào hoàn cảnh khó khăn nhưng vẫn có tới 80% đang có lãi; Giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại; Gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21 nghìn tỷ đòng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn.

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản thời gian tới?

Nói về cơ hội cho thị trường trong thời gian tới, theo ông Đặng Hùng Võ, về phân khúc thị trường bất động sản giá cao, nhà đầu tư phải định hình, thay đổi quan điểm thế nào là cao cấp, trung cấp đồng thời phải đưa ra những phương thức bán hàng cởi mở hơn.

Nhà đầu tư đừng nghĩ bất động sản đang được quan tâm thì giá sẽ lên. Việc bán cần mở toàn bộ, công khai, minh bạch vì nếu người dân không tin chủ đầu tư sẽ không tồn tại được. Đồng thời cũng phải xóa chênh lệch, để người tiêu dùng được mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

“Chúng ta có cơ hội nhưng nếu không biết cách khơi cơ hội chúng ta sẽ không làm được gì nhiều. Đừng luẩn quẩn với những khu vực người tiêu dùng không mặn mà, không ở được, bỏ qua những gì không tốt đẹp của quá khứ nhìn về tương lai với cách đầu tư khác để có bất động sản trung cấp và cao cấp tốt hơn”, ông Võ đề xuất.

Cơ hội trong khu vực nhà ở giá rẻ hiện nay có nghịch lý khu vực nhà ở nhận ưu đãi của nhà nước nhưng nhiều dự án giá cao hơn nhà ở thương mại.

“Khu vực nhà ở xã hội cần được xem xét lại và thị trường hóa. Luật Nhà ở gần đây nhất vẫn nói nhà ở xã hội do nhà nước ưu đãi nên Nhà nước chỉ định nhà đầu tư, chỉ định giá bán như vậy lại rơi vào bao cấp. Chắc chắn nguy cơ tham nhũng sẽ đi theo. Việc Nhà nước “ôm” như vậy có thể giá sẽ cao hơn”, ông Đặng Hùng Võ nói.

Ngoài ra, ông Đặng Hùng Võ cũng đề xuất, Nhà nước cần cơ quan dự báo, Hiệp hội Bất động sản cần có trung tâm dự báo thị trường, đưa ra thông tin minh bạch, đúng nhất, hiện thị trường bất động sản đang phát triển kiểu của người mù không có những dự báo mà chỉ nhà đầu tư tự phân tích.

Lập Quỹ tín thác bất động sản?

Ông Cấn Văn Lực đã đưa ra những giải pháp cụ thể: Hoàn thiện khuôn khổ thể chế cho thị trường bất động sản. Quốc hội đang làm và Luật Đất đai đã triển khai, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản đang bàn nhưng văn bản hướng dẫn cần phải nhanh và sát hơn thay vì 1 năm sau mới ra.

Về thị trường tài chính cho bất động sản, ông Cấn Văn Lực cho biết, nên thành lập Quỹ tín thác bất động sản đứng ra gom tiền nhà đầu tư, phát hành chứng chỉ đầu tư cho các nhà đầu tư, chứng chỉ khác so với chứng chỉ thông thường giống như cổ phiếu mua đi bán lại nên thanh khoản cao và hàng năm nhận cổ tức như cổ phiếu. Hiện Singapore và Nhật Bản đang triển khai mô hình này và Việt Nam hoàn toàn có thể làm được.

Đồng thời phải có cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở mua lại nợ bất động sản của ngân hàng mà không ai mua, Malaysia cũng đang rất thành công với mô hình này, tạo tính thanh khoản cao.

Ngoài ra, ông Cấn Văn Lực cũng cho rằng, liên quan đến môi trường thủ tục đầu tư và room cho nhà đầu tư nước ngoài hi vọng Luật sắp tới sẽ mở cửa hơn.

Về vướng mắc của các gói tín dụng, ông Cấn Văn Lực cũng cho rằng, gói 30.000 tỷ đã có nhiều nới lỏng về đối tượng cho vay, thời hạn vay kéo dài và lãi suất đã giảm về mức 5%, địa phương cũng vào cuộc mạnh mẽ hơn.

Cuối cùng, để thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn, đồng quan điểm với ông Đặng Hùng Võ, ông Cấn Văn Lực cũng đề xuất cần thành lập Tổng cục chuyên về bất động sản và Trung tâm dự báo bất động sản.