Thị trường bất động sản đang có sự chuyển động tích cực

Đây là nhận định của ông Nguyễn Ngọc Thanh, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong một cuộc trao đổi với PV Doanh nghiệp Việt Nam gần đây.

Thưa ông, gần đây có nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) đang có dấu hiệu ấm lên, ông đánh giá như thế nào về nhận định này?

Ông Nguyễn Ngọc Thanh: Quan điểm của tôi là thị trường BĐS VN đang có sự chuyển động theo hướng tích cực, sau một thời gian dài đóng băng. Mặc dù trên thị trường các giao dịch BĐS giảm bởi nhiều nguyên nhân, nhưng quan hệ cung cầu vẫn rất sôi động.

Khác với thị trường BĐS của Hoa Kỳ năm 2007 khi có biểu hiện lâm sàng thì thị trường đứng yên, thị trường BĐS VN không đứng yên mà vẫn có sự chuyển động ở nhiều lĩnh vực khác nhau: Vẫn có các công trình mới khởi công, vẫn có nhu cầu của người sử dụng, chỉ thiếu sự chỉ huy của nhạc trưởng để điều tiết cho quan hệ cung cầu gặp nhau. Mà nghị quyết 02 của Chính phủ chính là hiệu lệnh đã bắt nhịp để điều tiết nền kinh tế nói chung và trọng tâm là thị trường BĐS, trong đó gói 30.000 tỷ chính là bước khởi đầu đột phá cho sự chuyển động này. Nếu không có gói 30.000 tỷ, tôi tin rằng để nhận diện ra được sự chuyển động là rất khó khăn.

Nhờ có gói 30.000 tỷ nên đã xuất hiện nhiều hơn những dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và tạo động lực để các dòng tiền khác lưu thông nhanh hơn. Đây là những dấu hiệu của một sự chuyển động theo hướng tích cực, đương nhiên sự chuyển động của một nền kinh tế hay của một lĩnh vực phải có lộ trình, có sự tác động tương hỗ lẫn nhau chứ không theo ý muốn chủ quan của bất kỳ ai.

Mới đầu, tôi cũng muốn gói 30.000 tỷ phải “Thần tốc thần tốc hơn nữa, táo bạo, táo bạo hơn nữa” như tư tưởng quân sự của Đại tướng Võ Nguyên Giáp. Nhưng đó chỉ là ý muốn chủ quan của chúng tôi. Nếu gói 30.000 tỷ được giải ngân nhanh như thế, mạnh như thế thì tôi tin rằng thị trường sẽ chuyển động tốt hơn. Tôi không nhận định là thị trường đang ở đáy hay không đáy, bởi chúng ta không đủ cơ sở để đánh giá. Cho nên, chúng tôi chỉ nói đây là một sự chuyển động tích cực, đang hướng tới người tiêu dùng chứ không phải đang hướng tới một kỳ vọng viển vông như những năm trước đây chúng ta đã làm.

Ông vừa nói “nếu gói 30.000 tỷ được giải ngân nhanh hơn thì thị trường sẽ chuyển động tốt hơn”. Vậy theo ông hiện nay gói 30.000 tỷ đang chậm vì nguyên nhân gì?

Ông Nguyễn Ngọc Thanh: Chúng ta đưa dòng tiền vào thị trường thì phải quản lý được dòng tiền. Hiện nay, nhà nước đang quản lý dòng tiền theo một hệ thống đã có từ ngày xửa ngày xưa nhưng nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội thì mới có hôm nay. Cho nên có sự không tương thích giữa dòng sản phẩm này với hệ thống quản lý dòng tiền kia. Chính vì hai hệ thống này không gặp nhau nên đã nảy sinh bất cập.

Bất cập thứ nhất, đối với người mua nhà, gói 30000 tỷ phải phục vụ đúng đối tượng chứ không thể cho vay tùy tiện. Chính vì việc xét đối tượng nên ngân hàng yêu cầu người mua phải đảm bảo điều kiện, phải đúng là người thu nhập thấp. Những điều kiện này bước đầu đưa ra rất cần thiết, tuy nhiên Bộ Xây Dựng và NHNN phải có sự phối hợp rất tích cực để xác định ai mua nhà thu nhập thấp nghĩa là được vay tiền chứ không cần phải xem xét nhân thân để giảm bớt một phần thủ tục cho quá trình giải ngân được nhanh hơn.

Thứ hai, việc xét điều kiện tài sản đảm bảo bằng chính căn hộ mình mua, nghe qua thì điều kiện này có vẻ rất thoáng nhưng lại bị bóp chặt bởi chính sách quản lý. Nếu tài sản đảm bảo là chính căn hộ ấy thì nghĩa là chủ đầu tư phải xây xong, ngân hàng mới thẩm định giá trị là bao nhiêu, sau đó mới lập hồ sơ làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Nhưng trên thực tế mới chỉ có một số ít những dự án đã hoàn thành đầy đủ những điều kiện trên, còn những dự án đang dở dang thì lấy cơ sở đâu để thẩm định; đó là chưa nói đến những dự án đang nằm trên giấy thì lấy đâu ra căn hộ để thẩm định giá trị cho tài sản đảm bảo. Đây chính là hạn chế và hạn chế này do chúng ta chưa có những giải pháp rõ ràng chứ không phải do công tác thẩm định.

Với những vướng mắc trên ông có đề xuất gì để gói 30.000 tỷ được giải ngân nhanh hơn?

Ông Nguyễn Ngọc Thanh: Về giải pháp tháo gỡ vướng mắc, chúng tôi có một đề xuất: Đối với người vay mua nhà, nhà nước nên bỏ yêu cầu về tài sản đảm bảo, vì mục tiêu quản lý dòng tiền này là tránh rủi ro. Thế nhưng chúng ta thấy rằng đối với nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội theo nhận định của chúng tôi những nhà chuyên môn, nhưng người làm đầu tư thì không thể có rủi ro. Bởi các dự án này đã được hưởng giá rất thấp, ít nhất là thấp hơn giá thị trường giao dịch của nhà thương mại. Giá luôn luôn thấp hơn thì yếu tố rủi ro là bằng không.

Thứ hai, người mua nhà dù có xong hết thủ tục cũng không được bán, vì theo quy định hiện nay thì 10 năm sau mới được bán, như vậy rủi ro lại rơi vào những người mua nhà. Vì vậy, cần phải xem xét tính thực tiễn là yêu cầu quản lý rủi ro này nên đặt ở mức độ nào.

Vì vậy, chúng tôi muốn Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây Dựng và các ban ngành cần gấp rút tìm kiếm giải pháp để cho dòng tiền này được thông thoáng. Và hãy làm một cách mạnh mẽ hơn để tạo ra bức xạ, từ trường, thu hút nền kinh tế, từ đó sẽ giải quyết được bài toán tăng trưởng tốt hơn cho thị trường BĐS.