Thị trường bất động sản: Kỳ vọng những “cú hích” từ quy định mới

Trước đó, Luật Nhà ở sửa đổi cũng đã được báo cáo cơ quan chức năng. Theo đó, sẽ có nhiều quy định mới cởi mở, được đánh giá tạo ra "cú hích" mạnh cho thị trường BĐS vốn "đóng băng" suốt hai năm qua.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không hạn chế số lượng, loại nhà ở, thời gian sở hữu nhà đất đối với người Việt định cư ở nước ngoài. Ngoài việc nhận thừa kế, Việt kiều được mua, nhận tặng, cho, thuê mua nhà ở thương mại, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư nhà ở thương mại được bán đất nền. Việt kiều cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, được xây dựng trên đất nhận quyền chuyển nhượng, cũng được thực hiện các quyền bán, tặng, cho, thừa kế nhà ở gắn với quyền sử dụng đất như người Việt sinh sống trong nước. 

Cũng theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, người mua nhà chỉ phải ứng trước số tiền không quá 70% giá trị nhà ở mua bán cho đến khi nhận bàn giao và không vượt quá 95% giá trị cho đến trước khi được cấp giấy chứng nhận. Nếu chủ đầu tư là tổ chức nước ngoài, số tiền ứng trước mua nhà không vượt quá 50% giá trị. Đặc biệt, tại dự thảo mới nhất, quy định thời hạn sở hữu chung cư 70 năm, vốn gây tranh luận trước đó đã được bãi bỏ. Thay vào đó, cơ quan soạn thảo đưa thời hạn sở hữu chung cư theo phân cấp công trình xây dựng, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định, cơ quan quản lý sẽ kiểm định chất lượng và gia hạn thời hạn sở hữu nếu bảo đảm an toàn. 

Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS cũng mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài và Việt kiều nhằm thu hút đầu tư, đồng thời thúc đẩy tính cạnh tranh. Việt kiều có thể kinh doanh đầu tư xây dựng nhà; mua nhà để bán, cho thuê; thuê nhà, công trình cho thuê lại; đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất thuê để cho thuê lại; đầu tư hạ tầng kỹ thuật trên đất được giao để chuyển nhượng; thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng để cho thuê lại. Còn tổ chức, cá nhân người nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà, thuê nhà để cho thuê lại, xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên đất thuê để cho thuê và thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng để cho thuê lại. 

Đáng chú ý, dự thảo luật này cho phép chủ đầu tư cho thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai thay vì chỉ với BĐS đã có như hiện hành, nhằm tạo thuận lợi trong việc huy động vốn. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS cũng có thể không phải thông qua sàn giao dịch để khắc phục bất cập, cũng như tác động tiêu cực của tổ chức trung gian với thị trường, tăng giá ảo gây thiệt hại cho người mua. 

Trong quá trình soạn thảo, lấy ý kiến các bộ, ngành chức năng, đã có nhiều trao đổi, thảo luận về các điểm mới. Chẳng hạn như quy định mở rộng đối tượng Việt kiều sở hữu nhà ở, được yêu cầu tách bạch giữa Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam và không còn quốc tịch Việt Nam. Việc quy định cụ thể mức vốn pháp định cũng được đưa vào dự thảo để bảo đảm tính ổn định lâu dài. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng. Đặc biệt, cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư quyết định thu hồi dự án nếu chủ đầu tư vi phạm quy định pháp luật, không triển khai dự án trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất hoặc chậm tiến độ 24 tháng theo kế hoạch được duyệt.

Theo Bộ Xây dựng, cơ quan chủ trì soạn thảo dự án luật trên, sau nhiều năm triển khai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đã tạo ra hành lang pháp lý giúp thị trường BĐS hoạt động, nhưng cũng bộc lộ nhiều hạn chế, không đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới. Đơn cử như việc, chưa có chế tài để thị trường BĐS phát triển theo kế hoạch, Nhà nước có thể điều tiết cung - cầu, dẫn đến những méo mó, đầu tư theo đám đông. 

Cùng với đó, giá BĐS tăng cao bất thường, đầu cơ, làm giá ảnh hưởng đến nhiều ngành kinh tế khác. Hay như, pháp luật quy định chủ đầu tư phải có vốn từ 15% đến 20%, dự án chậm tiến độ, không triển khai phải bị thu hồi nhưng thực tế lại chưa thể triển khai được do thiếu chế tài… Việc hạn chế Việt kiều, tổ chức, cá nhân người nước ngoài kinh doanh BĐS cũng kéo theo sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, hạn chế việc huy động vốn. Vì vậy, giới chuyên gia BĐS nhận định, dự thảo Luật sửa đổi với nhiều điểm mới sẽ tạo ra sự cởi mở hơn cho thị trường, đồng thời khắc phục những điểm tồn tại, giúp quản lý nhà nước chặt chẽ hơn nên được kỳ vọng tạo "cú hích" cho thị trường phát triển lành mạnh sau khi được thông qua.