Thị trường Hà Nội: Chưa xuất hiện yếu tố hình thành bong bóng bất động sản

Nhận định trên được đưa ra tại buổi họp báo công bố Báo cáo tổng quan thị trường BĐS Hà Nội quý 3/2015, do Công ty TNHH CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam tổ chức ngày 29/9, tại Hà Nội.

Tại buổi họp báo, trả lời  trước lo ngại khi nguồn cung tăng nhanh, đồng thời các dự án tại thị trường Hà Nội ồ ạt bung hàng sẽ có nguy cơ xảy ra hiện tượng “bong bóng” BĐS như những giai đoạn trước, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE cho biết, thị trường BĐS Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vừa trải qua thời kỳ trầm lắng kéo dài từ năm 2010-2014, đến nay thị trường đã bắt đầu hồi phục với lượng dự án chào bán tăng mạnh. Tuy nhiên, ông Richard Leech cho rằng, không giống như thời kỳ thị trường BĐS phát triển nóng (từ năm 2007-2010), ở thời điểm hiện tại nhu cầu của thị trường khác so với giai đoạn trước đó.

Theo ông Richard Leech, trước đây người mua nhà chủ yếu để đầu cơ, không cần nắm bắt chi tiết về sản phẩm, chủ yếu mua để “lướt sóng” còn hiện nhu cầu mua nhà là để ở. "Hiện nay, thị trường bất động sản với sự hỗ trợ của hành lang pháp lý mới đã chặt chẽ hơn, chủ đầu tư cũng rút kinh nghiệm được từ những giai đoạn phát triển “nóng sốt” trước đó để đầu tư thận trọng hơn, nghiên cứu nhu cầu thị trường kỹ hơn… nên hiện tại những yếu tố để hình thành “bong bóng” BĐS như những giai đoạn trước là chưa xuất hiện”, ông Richard Leech nhận định.

Tại buổi họp báo, nhận định về thị trường BĐS những tháng cuối năm 2015, bà Nguyễn Hoài An, Phó Giám đốc CBRE cho biết, từ ngày 1/7/2015, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã chính thức có hiệu lực với nhiều điểm mới. Ảnh hưởng của những quy định mới trong hai bộ luật, đặc biệt là chính sánh cho phép người nước ngoài được sở hữu BĐS ở Việt Nam được kỳ vọng sẽ đưa BĐS Việt Nam lên một bước trong việc tiếp cận với nguồn đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, cũng theo bà An, đến nay vẫn chưa có những văn bản hướng dẫn thi hành khiến thị trường BĐS mới chỉ thu hút sự quan tâm nhất định từ người mua nhà nước ngoài, chứ chưa có những sự tăng trưởng về lượng mua nhà từ người nước ngoài.

“Thị trường BĐS sẽ không có những tác động tức thì. Nhà đầu tư nước ngoài luôn theo dõi thị trường một cách cẩn thận. Người mua nhà sẽ quan sát và tiến hành giao dịch chỉ khi thị trường BĐS thực sự hồi phục, động thái “chờ và xem” sẽ  phổ biến trước khi có một quyết định mua bán cụ thể nào”, bà Nguyễn Hoài An nhận định.

Cũng theo bà An, Luật sở hữu dành cho người nước ngoài có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2015 đã thay đổi triển vọng của thị trường đầu tư trong nước. Theo đánh giá của bà An, việc nới lỏng các quy định về sở hữu nhà cho người nước ngoài sẽ tạo ra những thay đổi hơn hẳn mong đợi cũng như những bước ngoặc quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Thị trường nhà ở lên cơn "sốt"

 Báo cáo của tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội của CBRE cho thấy, trong Quý 3/2015, thị trường tiếp tục tăng trưởng tích cực, thúc đẩy số căn mới mở bán và lượng giao dịch.  

Tổng cộng khoảng 9.160 căn hộ được chào bán mới ra thị trường từ 26 dự án, tăng hơn gấp hai lần Q3 2014. Các căn hộ thuộc phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm tỷ lệ cao trong số căn mở bán. Trong riêng Q3 2015, có khoảng 2.900 căn hộ cao cấp được mở bán, chiếm 32% tổng số mở bán mới. 

Nên đọc

Tính cả 9 tháng đầu năm, lượng căn hộ cao cấp được chào bán chiếm 25% tổng số căn mở bán, so với mức 20% trong 6 tháng đầu năm. Theo vị trí, lượng mở bán mới từ khu vực phía Nam trung tâm (quận Hai Bà Trưng) và khu phía Nam thành phố (quận Hoàng Mai) chiếm khoảng 48% tổng lượng mở bán mới, trong khi đó, số căn chào bán từ khu phía Tây và Tây Nam khiêm tốn hơn, chiếm khoảng 42% trong quý này.

Nhìn chung, thị trường trong quý diễn biến tích cực, thúc đẩy lượng tiền đổ vào từ người mua nhà. Khoảng 6.880 căn ước tính được giao dịch trong quý, tăng 154% so với Q3 2014. Tiếp tục xu hướng từ quý trước, căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỷ lệ tăng dần trong số căn hộ được giao dịch. Tính trong 9 tháng đầu năm, lượng bán phân khúc cao cấp chiếm 29%, tăng so với mức 25% trong 6 tháng đầu năm.

Về giá cả, giá thứ cấp bình quân tính theo đô-la Mỹ giảm nhẹ 0,2% nhưng tăng 2% theo quý. Tuy nhiên, tính theo năm, giá thứ cấp bình quân tăng tính theo cả giá đô-la Mỹ và đồng Việt Nam, với mức tăng 1,4% tính theo đô-la Mỹ, và 7% tính theo đồng Việt Nam. Các dự án mới và đang xây dựng có mức tăng giá cao hơn so với các dự án đã hoàn thiện trước đây. Giá sơ cấp bình quân cũng tiếp tục tăng, với mức 5%-7% so với cùng kỳ năm trước.

Sau ba tháng kể từ khi các quy định mới có hiệu lực, đã có sự quan tâm nhất định từ người mua nhà nước ngoài. Tuy nhiên, chưa có tăng trưởng đột biến về lượng mua nhà từ người nước ngoài, do các chi tiết hướng dẫn thi hành vẫn đang được soạn thảo để thực thi.  Sự chuyên nghiệp, thông thạo ngoại ngữ, thuận tiện trong thanh toán sẽ là vài trong số các yếu tố chủ chốt khi khách hàng nước ngoài tham gia vào thị trường.

Về thị trường Biệt thự, nhà liền kề: Q3/2015 ghi nhận nhiều dự án mở bán mới bao gồm Evelyne Garden (Park City Giai đoạn 2, CĐT Perdana), Starlake (Tây Hồ Tây, CĐT Daewoo E&C), Khu Ngoại giao đoàn (CĐT Cty Xây dựng Hà Nội), Aquabay Ecopark (CĐT Vihajico) và Gamuda Giai đoạn 2 (CĐT Gamuda Land). Các dự án này đã bổ sung 1.000 căn nhà, lô đất mới cho thị trường biệt thự, liền kề. 

Đây đều là các dự án nằm tại khu vực dân cư phát triển nhanh, do có cơ sở hạ tầng được cải thiện. Thêm vào đó, các sản phẩm nhà ở đang trở nên đa dạng hơn với việc tập trung vào sản phẩm nhà phố. Nếu được quản lý phù hợp, các sản phẩm nhà ở giá trị cao này có thể mang lại cơ hội đầu tư tiềm năng cho  khách hàng bên cạnh giá trị sinh sống. 

Sau nhiều quý tăng giá, giá thứ cấp trung bình đã giảm nhẹ 0,1% so với quy trước. Tuy nhiên so với cùng kỳ năm ngoái, mức giá thứ cấp tại thời điểm hiện tại vẫn cao hơn 2% (tính theo giá trị tiền VNĐ). Các quận Tây Hồ, Hà Đông, Thanh Trì và Từ Liêm là những quận được ghi nhận có mức giá tăng, từ 1,2% đến 4,6% so với quý trước. 

Mặc dù giá thứ cấp hiện nay chỉ bằng 60% so với thời kỳ đỉnh điểm Q2/2011 nhưng thị trường đã trở nên ổn định hơn kể từ năm 2014 với mức biến động không còn lớn như trước. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở ngày càng trở nên đa dạng hơn và chủ đầu tư rất quan tâm tới các yếu tố chủ chốt của các căn nhà, bao gồm thiết kế, cơ sở hạ tầng, tiện ích, vận hành cũng như yếu tố tài chính. 

Mức giá thứ cấp được kì vọng sẽ tiếp tục được duy trì ổn định trong một vài quý tới. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng được dự đoán sẽ rất bận rộn với các đợt mở bán mới của mình.