Thông tư 20 sẽ không có tác dụng khi đất nền đang thừa

 

 

Ông Lưu Đức Hải: Chúng tôi thấy quý 4 năm 2013 thị trường cũng tương tự như các quý trước, thị trường đã có những hoạt động sôi động hơn nhưng thị trường biệt thự và nhà liền kề quý 4 vẫn tiếp tục trầm lắng. Với nghị định 11 và thông tư 20 chúng tôi đánh giá là có thể giúp thêm nhưng cũng cần có thời gian.

 

Thông tư này bắt đầu có hiệu lực từ 5/1, nó cũng có tác động nhưng không nhiều. Việc cho phép phân lô bán nền sẽ có tác dụng nếu như trong điều kiện thị trường đang thiếu nền để bán. Nhưng trên thị trường hiện nay đất nền cũng đâu có thiếu, mà thông tư liên tịch này cũng sẽ kèm theo những điều kiện nhất định do đó chúng tôi nghĩ mặc dù có tác động tích cực nhưng cũng không nhiều, vì nguồn cung trên thị trường vẫn còn rất nhiều. Những khu đất đã có nhà thì sẽ có tác động chút ít, nhưng những khu đất chưa có nhà, cắm từ năm 2010 đến nay vẫn còn trên thị trường và người mua vẫn có thể tiếp cận được chứ không phải là khan hiếm.

 

 

Ông Lưu Đức Hải: Thông tư 20 ràng buộc điều kiện chủ đầu tư phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trước khi bán nền đó là một sự ràng buộc đúng, song phải xác định diện tích tối thiểu của dự án đó là bao nhiêu để tránh hiện tượng manh mún, lách luật, xà xẻo hạ tầng.

 

Đầu tư hạ tầng trước khi chuyển giao cho người dân có nghĩa là khu vực được bán nền đất phải đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như đường giao thông, điện, hệ thống cấp thoát nước…, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung trong vùng. Người được chuyển quyền sử dụng đất để tự xây nhà ở phải thực hiện theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. Sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở.

 

Bên cạnh đó, khi để người dân tự xây nhà nếu không khống chế tầng cao, khoảng lùi, mẫu nhà sẽ phá vỡ kiến trúc cảnh quan, quy hoạch chung của khu vực. Đồng thời cần quy định thời hạn 3 hoặc 5 năm người dân phải cất nhà nhằm hạn chế hiện tượng đô thị hoang, đô thị ma như thời gian qua. Đối với quy định không cho phép phân lô bán nền ở khu vực nội thành, nên chỉ cụ thể đâu là nội thành, đâu là ngoại thành.

 

 

 

Ông Lưu Đức Hải: Trước đây ở đâu người ta cũng có thể cắm cọc, phân lô sang nhượng thoải mái mà không cần lập quy hoạch dự án. Hệ quả là nạn xây nhà trái phép, không phép, nhà xây xong không được cấp giấy chủ quyền. Rất nhiều khu vực dân cư mọc lên nhưng lại không có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Để chấn chỉnh lại thị trường BĐS, kể từ khi có Luật đất đai, các nghị định, thông tư hướng dẫn về sau đã cấm hình thức phân lô bán nền, bán nhà thô.

 

Với quy định mới này, tuy là phân lô bán nền nhưng các cá nhân phải thực hiện xây dựng nhà trong một thời hạn nhất định để tránh tình trạng nhà xây trước nhà xây sau, đường và hè đường bị băm nát. Và điều quan trọng nhất là phải tuân thủ xây dựng theo mẫu thiết kế chung. Có như thế mới có chiều cao như nhau, bề ngoài các tòa nhà giống nhau. 

 

Ngoài ra thông tư này còn có thể khắc phục tình trạng người dân sau khi đã xây nhà xong, ở nhiều năm mà vẫn không làm được sổ đỏ do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, chỉ cho phép các chủ đầu tư được bán đất nền khi hoàn thành hạ tầng và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. 

 

 

Ông Lưu Đức Hải: Thông tư 20 là một giải pháp rất đáng được ghi nhận trong thời điểm hiện nay. Nhưng vấn đề quan trọng nhất trong giao dịch BĐS thì yếu tố giá mới là yếu tố quyết định. 

 

Trước mắt quy định này chưa có tác động lớn, bởi nhu cầu về nhà ở bây giờ chủ yếu dành cho giới công chức, viên chức, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Trong khi để mua được 1 nền đất rộng trên 50m2 thì giá sẽ xấp xỉ 1,5 tỷ đồng. Như vậy số đông người này lấy đâu ra tiền để tiếp tục xây nhà trên nền đất đó? Tóm lại, xu hướng mua đất nền vẫn là những người có tiền, thực tế những người có nhu cầu để ở thì đất nền chưa phải là mục tiêu của họ. 

 

Nhìn vào thực tế, thị trường BĐS khó khăn, nếu chiếu theo quy định cũ, các dự án đô thị muốn chuyển nhượng chủ đầu tư phải thực hiện cả việc xây thô. Như vậy, giá chuyển nhượng bao gồm cả tiền xây thô sẽ cao hơn, không phù hợp với khả năng thanh toán của người dân.

 

Với quy định cấm phân lô, bán nền như trước đây tuy có thể kiểm soát về trật tự đô thị, nhưng thực tiễn xảy ra là thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn. Bất cập ở chỗ những nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nhỏ, sau khi xây dựng xong hạ tầng, hoàn thiện nghĩa vụ tài chính lại không đủ năng lực tiếp tục xây thô sản phẩm để bán. Về phía người dân, khi mua sản phẩm đã có nhà phải trả giá cao hơn. Mặt khác, không phải ai cũng có điều kiện để mua cùng lúc cả đất lẫn nhà.