Tổng vay nợ của các DN BĐS ở mức 200.000 tỷ đồng?

Gãy lưng vì nợ

Nhiều cảnh báo cho rằng chỉ tới hết quý II-2012, nếu tiếp tục không bán được hàng nhiều doanh nghiệp sẽ không tránh khỏi tình trạng phải bán bỏ dự án hoặc chịu chấp nhận để tài sản rơi vào tay các ngân hàng.

Số liệu từ các hiệp hội bất động sản cho biết, tổng vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản đang ở mức 200.000 tỷ đồng (nợ xấu khoảng hơn 8.000 tỷ đồng). Trong khi đó, báo cáo tài chính cho thấy lượng tiền mặt của đa số các doanh nghiệp đang ở tình trạng cạn kiệt.

Trên hai sàn chứng khoán, tính tới cuối năm 2011, trừ một vài trường hợp hiếm hoi có lượng tiền mặt lớn trên 1.000 tỷ đồng như HAG (2.900 tỷ đồng), VCG (1.756 tỷ đồng), VIC (1.231 tỷ đồng), HPG (1.064 tỷ đồng) và một số có tiền mặt thấp hơn nhưng tỷ lệ an toàn vay nợ cao như NTL (300 tỷ đồng), BCI (295 tỷ đồng), còn lại đều có rất ít tiền mặt, trong khi các khoản nợ ngắn hạn rất cao.

Trong những ngày vừa qua, TTCK tỏ ra đặc biệt lo ngại với trường hợp CTCP Đầu tư Tổng hợp Hà Nội (Hanic - SHN). Giới đầu tư đang bằng mọi cách tháo chạy khỏi cổ phiếu này sau khi Chủ tịch HĐQT SHN công khai thừa nhận về khả năng phá sản. Nhưng số liệu cho thấy, tính thanh khoản của doanh nghiệp này rõ ràng đang ở mức báo động.

Cụ thể, tính tới cuối 2011, SHN chỉ còn vỏn vẹn chưa đầy 1,15 tỷ đồng tiền mặt và các khoản tương đương tiền. Trong khi đó, nợ ngắn hạn lên tới 401 tỷ đồng (VCSH chỉ có 276 tỷ đồng).

Trong thông báo gửi Sở GDCK Hà Nội ngày 20-3, SHN xác nhận thông tin "Chủ tịch SHN công bố doanh nghiệp đứng bên bờ vực thẳm, hơn 6.000 cổ đông có nguy cơ mất vốn". Theo đó, SHN cho biết CTCP Beta BQP đang còn nợ Hanic hơn 349 tỷ đồng. Số tiền này Beta đã quá hạn thanh toán hơn 9 tháng. Năm 2011, SHN thua lỗ gần 64 tỷ đồng do trích lập dự phòng phải thu quá hạn thanh toán của Beta là hơn 100 tỷ đồng.

Có thể không đến mức như SHN, nhưng thực tế, trên sàn chứng khoán có không ít các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng khác cũng đang ở tình trạng thanh khoản yếu và nợ ngắn hạn, dài hạn đều ở mức rất cao, thậm chí có trường hợp gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu (VCSH).

Trường hợp MVC là một ví dụ. Cổ phiếu có liên quan tới bất động sản và xây dựng này gần đây đã bị tạm ngừng giao dịch do liên tục vi phạm về công bố thông tin. Cho tới thời điểm này, MCV chưa có kết quả kinh doanh quý IV-2011. Tính tới cuối quý III-2011, tình hình thanh khoản của doanh nghiệp này cũng nằm ở mức tệ hại với tiền mặt chỉ còn vỏn vẹn hơn 3 tỷ đồng; nợ ngắn hạn là 320 tỷ đồng (người mua trả tiền trước 47 tỷ đồng), cao hơn nhiều so với VCSH 198,5 tỷ đồng.

Địa ốc Hoàng Quân (HQC) cũng không kém phần khó khăn khi mà tiền và các khoản tương đương tiền tới cuối quý IV-2011 chỉ còn hơn 11 tỷ đồng, trong khi nợ ngắn hạn khổng lồ 1.790 tỷ đồng (trong đó có 661 tỷ đồng người mua trả trước). VCSH của HQC cũng nhỏ so với tổng nợ (712 tỷ so với hơn 2.000 tỷ đồng).

Người hùng oanh liệt một thời SAM của Sacom. Cổ phiếu này trước hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực sản xuất cáp nhưng sau đó đã chuyển trọng tâm sang bất động sản và đầu tư tài chính. Với quy mô doanh nghiệp khá lớn (VCSH hơn 2.200 tỷ đồng), nhưng tình hình thanh khoản của doanh nghiệp này xem ra cũng không mấy tương xứng. Tính tới cuối năm 2011, tiền và các khoản tương đương tiền của SAM chỉ ở mức gần 33,8 tỷ đồng và thua lỗ năm 2011 là hơn 183 tỷ đồng.

Trong trường hợp PVA, lượng tiền và tương đương tiền của doanh nghiệp này khá lớn với hơn 49,5 tỷ đồng nhưng nợ ngắn hạn lại cao là 1.110 tỷ đồng (trong đó chỉ có 173 tỷ đồng người mua trả tiền trước), so với mức VCSH gần 263 tỷ đồng.

STL cũng có phần rủi ro hơn về tỷ trọng giữa VCSH/nợ. Tới cuối 2011, tiền và các khoản tương đương tiền cũng không dồi dào, ở mức 15,3 tỷ đồng. Nợ ngắn hạn khá cao: 2.826 tỷ đồng (bao gồm 1.193 tỷ đồng người mua trả tiền trước) so với VCSH 235 tỷ đồng. Nếu tính cả nợ dài hạn thì tổng nợ của STL lên tới 4.929 tỷ đồng.

Với VPH, các chỉ số không quá xấu nhưng động thái sẽ thanh lý hàng loạt dự án cũng cho thấy doanh nghiệp đang cần tái cơ cấu vốn. Trao đổi với cổ đông tại đại hội tổ chức ngày 20-3, đại diện HĐQT Công ty Vạn Phát Hưng giải trình các dự án tại quận 2, 7, 9 được mua với giá cao khi thị trường sốt đất, nay doanh nghiệp chấp nhận bán rẻ để cắt lỗ. Ước tính thanh lý các dự án này doanh nghiệp có thể thu hồi vốn khoảng 140 tỷ đồng.

Bên cạnh các doanh nghiệp nêu trên, trên TTCK còn rất nhiều doanh nghiệp bất động sản và xây dựng đang gặp khó khăn về bán hàng, kéo theo đó là thiếu vốn, thiếu tiền mặt, nợ dâng cao như S96 (tiền mặt 3,3 tỷ, nợ ngắn hạn 262 tỷ, VCSH 92 tỷ), NVT (tiền mặt 14 tỷ, nợ ngắn hạn 296 tỷ, VCSH 651 tỷ), MCG (tiền mặt 29,7 tỷ, nợ ngắn hạn 1.217 tỷ, VCSH 713 tỷ), TDC (tiền mặt 65 tỷ, nợ ngắn hạn 1.340 tỷ, VCSH 1.254 tỷ), SDH (tiền mặt 12,5 tỷ, nợ ngắn hạn 330 tỷ, VCSH 216 tỷ) ...

Ngay cả trong các gương mặt rủng rỉnh tiền nêu trong đoạn đầu thì trên thực tế lượng tiền và tương đương tiền vẫn khá nhỏ bé so với số vay nợ ngắn hạn và dài hạn.

Như VCG nợ ngắn hạn phải trả tính tới cuối năm 2011 lên tới 17.400 tỷ đồng, trong đó chỉ có gần 3.700 tỷ đồng là người mua trả tiền trước. Nợ dài hạn cũng khá lớn (so với VCSH 3.590 tỷ đồng) là 8250 tỷ đồng.

HPG có nợ ngắn hạn lên tới 7.119 tỷ đồng (gần bằng VCSH 7.409 tỷ đồng), trong đó vay và vay nợ ngắn hạn là 4.545 tỷ đồng. Người mua trả tiền trước chưa tới 48 tỷ đồng. Nợ dài hạn là gần 2.370 tỷ đồng.

Cửa nào thoát án tử?

Trong một động thái mới nhất, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Bộ đang xem xét mua lại một số dự án có giá bán 15-17 triệu đồng/m2 để làm nhà công vụ.

Ông Nam cũng không quên khẳng định "việc Nhà nước không phải mua để cứu doanh nghiệp bất động sản cụ thể nào. Trong điều kiện kinh tế bình thường, doanh nghiệp không gặp khó khăn thì Nhà nước vẫn có thể mua, nhưng mua vào thời điểm này thì có lợi vì giá rẻ. Giá đưa ra mang tính thỏa thuận, Nhà nước mua theo nhu cầu, nếu doanh nghiệp không bán thì Nhà nước cũng không ép doanh nghiệp.

Mặc dù vậy, thông tin này cũng đã nhen nhóm lên hy vọng cho khá nhiều doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư đang nắm giữ cổ phiếu bất động sản, cũng như nhiều người mua nhà theo hình thức góp vốn.

Thực chất, kế hoạch mua lại một số dự án bất động sản là một trong những nội dung nằm trong Đề án 254 của Chính phủ về cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng giai đoạn 2011-2015, Chính phủ giao Bộ Xây dựng xây dựng các tiêu chí bất động sản thuộc diện Nhà nước mua lại.

Theo ông Nam, theo đề án 254 các dự án nằm trong diện được mua có thể là công trình, bất động sản đang là tài sản thế chấp ngân hàng sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa bán được. Điều này không chỉ có lợi cho doanh nghiệp mà còn có lợi cho ngân hàng, vì khi đó doanh nghiệp sẽ thu hồi được vốn, trả được nợ và nợ xấu ngân hàng sẽ giảm đi.

Trước đó, trần lãi suất huy động đã được điều chỉnh từ 14% xuống 13%. Động thái này được kỳ vọng sẽ kéo lãi suất cho vay (hiện vẫn khoảng 20-22%) xuống. Mặc dù vậy, mức giảm 1% vẫn là quá ít và các doanh nghiệp bất động sản đang chờ đợi sự điều chỉnh giảm mạnh và nhanh hơn nữa trong bối cảnh lạm phát đang được kiềm chế khá tốt.

Trước đó nữa, trong những tháng cuối năm 2011, NHNN đã hai lần nới bớt nút thắt tín dụng đối với lĩnh vực này. Theo đó, đối tượng tín dụng phi sản xuất đã được xem xét lại.

Với những chuyển biến đang có chiều hướng tích cực trong thời gian qua, dường như các doanh nghiệp bất động sản đã hồi tỉnh phần nào. Sự phục hồi có đến thực sự hay không hay vẫn sẽ bị sốc vào cuối quý II tới khi mà nhiều khoản vay sẽ đồng loạt đáo hạn, chắc vẫn còn phải trông chờ vào lãi suất, vào sự hồi phục của thị trường bất động sản hoặc vào những chính sách hỗ trợ (như mua để làm nhà công vụ) của Chính phủ.

Trên TTCK, cùng với xu hướng đi lên chung, các nhà đầu tư đang phản ứng khá tích cực với các cổ phiếu bất động sản. Nhiều mã đã liên tục tăng trần. Tuy vậy, đâu đó vẫn có nhiều người thận trọng tỏ ra lo lắng về khả năng dễ mua nhầm cổ phiếu lớm mà chẳng may một ngày nào đó ông chủ doanh nghiệp bất ngờ tuyên bố nguy cơ phá sản như SHN.

Tất nhiên, khi một doanh nghiệp bất động sản phá sản thì có nhiều điều phải lo, nhiều người phải lo, từ ngân hàng cho tới cổ đông và cả người mua nhà.

Theo Mạnh Hà - VEF