Tranh chấp diện tích chung cư, có phần lỗi của Bộ Xây dựng?

 

Ông Trần Ngọc Hùng: Không chỉ có nhà chung cư mà nhà liền kề cũng mắc phải tình trạng này. Có loại nhà liền kề chung tường và nhà liền kề không chung tường. Không chung tường thì được tính cả diện tích phủ phía ngoài. Nhưng cũng có nhà liền kề chung tường thì phải chia đôi tim tường ra, mỗi bên chịu một nửa. Vì đối với nhà liền kề chủ đầu tư không dính dáng đến cho nên việc phân chia dễ dàng hơn.

 

Đối với chung cư hiện nay vấn đề tranh chấp nhiều nhất là cách tính diện tích theo cách thông thủy hay tính theo tim tường. Nếu tính diện tích thông thủy sẽ rất phức tạp vì bức tường méo, lệch, dày hơn một chút cũng đã tạo ra sự khác nhau. Thứ hai là nếu như chỉ tính theo thông thủy nghĩa là chủ căn hộ không trả tiền để mua diện tích tường và các bức tường thì chủ căn hộ không được phép sử dụng đến các bức tường, không được treo đồ, không được đục, không được đóng đinh lên các bức tường. 

 

Theo chúng tôi nghiên cứu trong lĩnh vực xây dựng thì thấy có nhiều cách tính diện tích chung cư khác nhau. Loại thứ nhất là diện tích xây dựng, tức là diện tích toàn bộ sàn. Loại thứ 2 là diện tích sử dụng thực sự, trong đó có 2 ý: thứ nhất là diện tích tính theo thông thủy (tức là diện tích trong long căn hộ, không tính diện tích tường). Ý thứ hai, chủ căn hộ đừng quên rằng mình còn được sử dụng cả diện tích những bức tường chung và riêng về phía ban công hoặc phía không gian ngoài cửa sổ. Nghĩa là chủ căn hộ có thể đục để mở thêm cửa sổ, có thể lắp điều hòa … trên bức tường ấy.  Đây những bức tường chỉ có chủ căn hộ đấy sử dụng. Còn có những bức tường chung như tường về phía hành lang hoặc kề bên cạnh căn hộ của người khác. Đây là những bức tường chủ căn hộ chỉ được sử dụng một nửa, không được đục khoét qua nửa bên kia. Điều này cho thấy có vấn đề giữa diện tích sử dụng thực và diện tích quyền sử dụng. 

 

 

Ông Trần Ngọc Hùng: Về diện tích cột hộp, trong một số căn hộ có một hộp kỹ thuật (để đi đường điện, ống nước) thì căn hộ đó phải chịu. Nếu hộp kỹ thuật ấy sử dụng cho nhiều nhà thì mỗi nhà phải chịu một phần, vì hộp kỹ thuật là để sử dụng điện, nước, để thoát khí cho căn hộ ấy. Đây là cách tính theo quyền sử dụng, qua đây cho thấy Bộ Xây Dựng chưa nghiên cứu kỹ cho nên giải thích rất mơ hồ về vấn đề này. 

 

Giả sử nếu chủ căn hộ không trả tiền cho diện tích cột hộp ấy, nghĩa là nó thuộc quyền của chủ đầu tư, vậy khi chủ đầu tư họ ra khỏi dự án họ có quyền đóng hộp kỹ thuật lại thì chủ căn hộ sẽ như thế nào nếu bị hỏng điện nước, thông gió… Vì vậy, hộp kỹ thuật là để phục vụ cho chủ căn hộ nên chủ căn hộ phải trả tiền là đương nhiên.

 

 

Ông Trần Ngọc Hùng: Tôi cho rằng bản thân Bộ Xây Dựng phải nghiên cứu và giải thích rất rõ các vấn đề này. Vừa rồi, Bộ Xây Dựng giải thích không rõ cho nên dẫn đến việc người dân dễ hiểu lầm rằng Bộ Xây Dựng nói kiểu gì cũng được. Bộ giải thích rằng nếu tính theo diện tích thông thủy thì phải tăng giá lên, còn nếu tính theo tim tường thì sẽ giảm giá xuống, điều này rất dễ gây hiểu nhầm cho người mua.

 

Vấn đề không phải là mâu thuẫn nhưng phải giải thích rất rõ, vì không giải thích rõ nên giữa chủ đầu tư và người mua hiện nay không gặp nhau. Chính điều này dẫn đến tranh luận là chủ đầu tư muốn diện tích to ra còn người mua muốn diện tích bé lại. 

 

Vì vậy, nếu Bộ Xây Dựng không làm rõ điều này thì sẽ còn tiếp tục tranh luận, dẫn đến việc rất tùy ý trong mua bán và xử lý giữa chủ đầu tư và người mua. Vì chủ đầu tư bao giờ cũng muốn bàn giao hết diện tích, trong khi lẽ ra chủ đầu tư phải chịu phần diện tích chung như hành lang, cầu thang, hố rác… nhưng hiện nay các chủ đầu tư đang tìm mọi cách phân bổ diện tích chung này vào các căn hộ. 

 

Còn nếu cứ ép chủ đầu tư tính theo thông thủy cũng được nhưng người ta sẽ tính giá cao hơn.Ví dụ, nếu tính theo tim tường 15 triệu/m thì chuyển sang tính theo thông thủy phải 20 triệu/m, nhưng người mua nhà lại thiệt vì không có quyền sử dụng đến các bức tường và cột hộp.

 

 

Ông Trần Ngọc Hùng: Theo tôi, nên đưa ra 1 tiêu chí để thanh toán tiền thôi, về diện tích chung thì đã rõ rồi. Thứ hai là tính theo diện tích quyền sử dụng, để sau khi giao nhà người chủ ngôi nhà có quyền toàn bộ thì mới hết tranh cãi. 

 

Bộ Xây Dựng phải giải thích rõ ràng cho người dân hiểu vì giữa cách tính diện tích tim tường và thông thủy là 2 khái niêm rất dễ hiểu nhầm.

 

Thứ ba, nếu trái luật giữa nghị định và thông tư thì phải có báo cáo để xử lý nghị định và thông tư. Vì hiện nay có hiện tượng giữa nghị định 71 và thông tư 16 có sự mâu thuẫn. Theo thông tư 16 hiện nay là đang tính theo diện tích quyền sử dụng, nghĩa là sau khi bàn giao nhà chủ căn hộ có quyền sử dụng toàn bộ diện tích căn hộ tính từ tâm tường. Còn theo nghi định 71 là tính theo cách thông thủy, một cách tính phức tạp. Vì vậy theo tôi nên áp dụng thống nhất theo một tiêu chí là tính theo diện tích quyền sử dụng nhưng phải giải thích cụ thể, vì Bộ Xây Dựng vừa rồi trả lời trước Quốc hội là không rõ ràng. 

 

Và một vấn đề nữa là hiện nay kiên cáo nhiều là do thời kỳ sốt đất người dân cứ mua ào ào, không xem xét kỹ bây giờ BĐS chìm xuống mới nổi lên nhiều vấn đề, mới có thời gian ngồi tính lại thấy mình bị thiệt mất một phần diện tích dẫn đến kiện cáo.