Vì sao nhà ở xã hội bị "ngâm tôm"?

 

Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chậm giải ngân sau hơn 1 năm triển khai do thiếu nguồn cung nhà đúng tiêu chí, trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội triển khai rất chậm do DN không hào hứng với lợi nhuận danh nghĩa 10%.

 

 

Thông tư số 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ được ban hành ngày 8/3/2013 và có hiệu lực thi hành từ cuối tháng 4/2013. Thế nhưng, sau hơn 1 năm triển khai, số dự án có quyết định chuyển đổi chỉ đếm trên đầu ngón tay.

 

Cụ thể, theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, chỉ tính riêng trên địa bàn Hà Nội đến hết quý I/2014, UBND Thành phố đã tiến hành xem xét, thẩm định 18 dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với tổng số căn hộ dự kiến chuyển đổi khoảng 4.990 căn thành 11.292 căn. Sau khi xem xét, đã chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi 9 dự án. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ ban hành được 4 quyết định cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội đối với các dự án: Dự án 143 Trần Phú - Hà Đông; Dự án AZ Thăng Long - Hoài Đức; Dự án  30 Phạm Văn Đồng - Cầu Giấy và Dự án Đặng Xá 2 - Gia Lâm.

 

Đối với dự án xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ, UBND TP. Hà Nội đã tiến hành xem xét, thẩm định 45 dự án với số lượng căn hộ thương mại điều chỉnh từ 20.656 căn hộ thành 28.312 căn hộ (tăng 7.656 căn). Đến nay, đã chấp thuận chủ trương cho phép điều chỉnh 33 dự án, trong đó 7 dự án đã có quyết định cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ.

 

Nhận định về nguyên nhân gây chậm trễ việc chuyển đổi sự án này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, chính quyền các địa phương chưa thực sự quan tâm đến công tác điều chỉnh và chuyển đổi dự án nhà ở theo tinh thần Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ.

 

“Số lượng các dự án đã đăng ký xin chuyển đổi hoặc điều chỉnh căn hộ nhưng đến nay chưa có quyết định chuyển đổi, điều chỉnh của UNND cấp tỉnh vẫn còn tương đối nhiều, đặc biệt là tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM...”, ông Nam nói và nhận định, nếu các địa phương thực hiện nghiêm túc chủ trương cho phép dự án chuyển đổi cơ cấu căn hộ thì đã tạo ra được thanh khoản cao đối với phân khúc nhà trung bình, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

 

 

Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng Phòng phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, Sở Xây dựng là cơ quan được giao tiếp nhận và thẩm định, trình lãnh đạo UBND TP. Hà Nội chấp thuận cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và điều chỉnh cơ cấu căn hộ. Theo ông Đạm, qua tiếp nhận và xem xét hồ sơ cho thấy, các dự án trên còn thiếu nhiều hồ sơ liên quan đến việc chuyển đổi cần phải được bổ sung.

 

“Tuy Thông tư 02 không yêu cầu phải phê duyệt lại quy hoạch 1/500 nếu dự án xin chuyển đổi không làm tăng diện tích xây dựng, nhưng vẫn yêu cầu phải ‘bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội’. Theo đó, việc tăng số lượng căn hộ sẽ làm tăng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật của dự án như cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy; hay như các hạ tầng xã hội khác gồm dịch vụ y tế, nhà trẻ, nơi sinh hoạt công cộng… cũng phải được điều chỉnh theo tiêu chuẩn này”, ông Đạm nói.

 

Một nguyên nhân nữa là dự án nhà ở xã hội tuy nhận được nhiều ưu đãi nhưng cũng lại bị ràng buộc điều kiện là DN chỉ được hưởng lợi nhuận không qua 10%. Chính vì vậy, đã có hiện tượng giá bán nhà ở xã hội được các chủ đầu tư “đẩy” lên cao hơn một số dự án nhà ở thương mại để được hưởng mức lợi nhuận cao hơn.

 

Một chủ đầu tư có dự án xin chuyển đổi còn cho biết, dù hồ sơ đã được phê duyệt đầy đủ từ cuối năm 2013, nhưng xin được lùi thời hạn ra quyết định phê duyệt sang đầu năm 2014 để được hưởng ưu đãi mới theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (được ban hành ngày 20/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 10/1/2014). “Theo quy định mới thì chủ đầu tư được để lại 20% số căn hộ trong dự án nhà ở xã hội để bán theo giá nhà ở thương mại, thế nên chúng tôi mới xin nán lại để gỡ gạc tý, chứ với lợi nhuận 10% lại bị trừ đi nhiều chi phí không tên khác thì chết đói”, chủ đầu tư này chia sẻ.

 

Đến thời điểm này có 2/4 dự án có quyết định chuyển đổi tại Hà Nội đã tiến hành triển khai là Dự án 143 Trần Phú - Hà Đông và dự án Đặng Xá 2 - Gia Lâm. Còn lại 2 dự án là Dự án AZ Thăng Long - Hoài Đức và Dự án 30 Phạm Văn Đồng - Cầu Giấy thì chủ đầu tư chưa hẹn ngày khởi công. Động thái này được các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản xem là động tác “câu giờ” để chờ thị trường ấm lên. Và vì vậy, thị trường nhà ở bình dân cũng như gói vốn 30.000 tỷ đồng vẫn sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung sản phẩm trong thời gian dài nữa.