Việt Nam: Bất động sản 3 sao sẽ đánh bại 5 sao

 

Việt Nam có tiềm năng lớn về phát triển du lịch nghỉ dưỡng, du lịch khách sạn. Tuy nhiên, điều phần lớn các nhà đầu tư băn khoăn chính là khả năng hòa vốn, thu lợi của dự án, giá đất. Khi xem xét đầu tư, nhà đầu tư bao giờ cũng chú ý đến hai tiêu chí: mức độ rủi ro của dự án đầu tư và môi trường kinh doanh.

 

Tôi thấy có khá nhiều quỹ đầu tư nước ngoài hiện xem xét khả năng đầu tư tại Việt Nam vì họ thấy được tiềm năng, họ nhìn vào điều gì? Họ nhìn vào tiềm năng tăng trưởng, tiềm năng phát triển của thị trường. Nếu như tiềm năng phát triển tăng, nhu cầu tăng, tỉ lệ hấp thụ tăng, thời gian hoàn vốn ngắn thì đương nhiên khả năng dự án được đầu tư sẽ rất cao.

 

 

Ví dụ như quy trình đăng ký kinh doanh, quá trình vận hành có những khó khăn hay thuận lợi gì…đây cũng là những điều mà các nhà đầu tư phải nghiên cứu và chiêm nghiệm trong thời gian dài trước khi quyết định.

 

Hiện nay có khá nhiều nhà đầu tư đang triển khai dự án, cụ thể như Rockefeller mới đầu tư 2,5 tỷ USD vào dự án tại Vũng Rô - Phú Yên, nhà tỷ phú Israel Igal Ahouvi với dự án Alma Resort tại Bãi Rồng – Cam Ranh trị giá 300 triệu USD... cho thấy các nhà đầu tư đã thấy được tiềm năng phát triển và mạnh dạn đầu tư. Nếu như Việt Nam có thể giải quyết được những vấn đề còn tồn đọng như quy trình đăng ký kinh doanh, chất lượng cơ sở hạ tầng… Việt Nam sẽ còn thu hút nhiều nhà đầu tư hơn nữa.

 

Xét trên góc độ ngành kinh doanh du lịch, nếu chính sách cấp thị thực được nới lỏng và chi phí xin thị thực được giảm thiểu, lượng khách du lịch đến Việt Nam sẽ tăng hơn nữa. Một ví dụ cụ thể là Thổ Nhĩ Kỳ, khi mở rộng danh sách các quốc gia miễn thị thực vào đất nước này, số lượng khách du lịch gia tăng ngoạn mục trong năm đầu tiên.

 

Trên góc độ khu vực, tại Đông Nam Á, có bao nhiêu đất nước có tiềm năng du lịch như Việt Nam?  Nhưng bao nhiêu khách du lịch biết đến tiềm năng này? Tại Việt Nam có đa dạng lựa chọn về phương tiện đi lại và nơi ăn chốn ở cho khách du lịch đến đất nước này hay không? Hiện tại mỗi ngày có ba chuyến bay thẳng tới thành phố Đà Nẵng, 360 đến 400 lượt khách cho mỗi chuyến bay, Đà Nẵng rõ ràng có thể đón lượng khách nhiều hơn rất nhiều nếu giao thông hàng không được tăng cường.

 

 

Là một nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi, tôi có thể xem xét đầu tư tại Việt Nam, Singapore, Myanmar, Malaysia, Ấn Độ hoặc Trung Quốc. Những quốc gia này đều là những điểm đến đầu tư của khu vực châu Á.

 

Tuy nhiên, khi tôi phân tích và so sánh môi trường đầu tư tại Việt Nam với môi trường đầu tư tại Indonesia hay Malaysia, tôi cho rằng Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển dài hạn hơn. Việt Nam không thể so sánh được với Singapore hay Trung Quốc vì những khác biệt rõ ràng về quá trình phát triển và quy mô đầu tư. Nhưng so với các quốc gia tại khu vực Đông Nam Á, môi trường đầu tư tại Việt Nam đã được cải thiện, nâng cao tính cạnh tranh và trở nên hấp dẫn với các nhà đầu tư hơn.

 

Việt Nam có tiềm năng phát triển dài hạn nhưng vẫn đang trong giai đoạn tìm đường phát triển. Môi trường đầu tư không chỉ bị ảnh hưởng bởi chính sách, hệ thống chính trị, kinh tế vĩ mô ổn định mà còn phụ thuộc vào tính minh bạch và nhận thức của từng thành phần tham gia vào môi trường đầu tư đó, liệu họ có thiếu kiến thức chuyên môn, thiếu thông tin trong quá trình tìm hiểu và tiếp cận không. Đối tác địa phương của họ liệu đã đủ kinh nghiệm, tiềm lực và uy tín để hợp tác thành công chưa? Nếu có thêm thông tin về môi trường và cách thức kinh doanh tại Việt Nam, các nhà đầu tư sẽ mạnh dạn hơn khi tiếp cận thị trường này.

 

Một khi các nhà đầu tư bắt đầu khởi động dự án, họ phải tự tin về quyết định đầu tư và tin tưởng tiềm năng lợi nhuận dự án mang về đủ lớn để họ mạo hiểm đầu tư. Trong tương lai, dĩ nhiên nhiều nhà đầu tư đến từ các châu lục khác sẽ xem xét thị trường Việt Nam. Nhưng khi nào họ chính thức thâm nhập và đầu tư vào thị trường này thì vẫn còn là vấn đề thời gian.

 

 

Giai đoạn 2008-2010 là giai đoạn khó khăn đối với nhiều nền kinh tế trên thế giới, biến các nước mới nổi trở thành điểm đến tiềm năng. Nhiều nhà đầu tư muốn chuyển nhượng dự án và thu hồi vốn. Nhiều nhà đầu tư lại muốn mua dự án và tận dụng nguồn vốn. Sau thời điểm đó, cục diện nền kinh tế thế giới có nhiều thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư tới nay có nguồn vốn lớn hơn.

 

Nếu như Việt Nam cải thiện môi trường đầu tư theo như những tiêu chí tôi vừa nhắc đến, độ khả thi của dự án đầu tư sẽ được nâng cao hơn. Hiện tại thị trường Việt Nam có một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng khá thu hút khách du lịch như Laguna tại Huế, Hyatt Regency tại Đà Nẵng, Hồ Tràm Strip tại Bà Rịa, Vũng Tàu.

 

Tuy nhiên, để được đánh giá là thành công, phải xét đến thời gian hoàn vốn và tỉ lệ sinh lời của dự án, thường trong những năm đầu tiên thì đa số các dự án đều không có lãi. Đầu tư ở Việt Nam, tỉ suất lợi nhuận phải đạt đến 15-20-25% mới được coi là khả thi. Nhưng ở Singapore, con số này dừng ở 5% cũng được coi là khả thi. Khi xem xét đầu tư, đầu tư ở đâu, dự án nào, ai trực tiếp triển khai, đầu tư vào thời điểm nào, …rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến độ khả thi của dự án.

 

 

Tôi không nghĩ đây sẽ là một xu hướng đầu tư trong tương lai, đặc biệt là tại một thị trường mới nổi như Việt Nam. Hầu hết những chủ đầu tư bán dự án đều là những chủ đầu tư muốn rút vốn nhanh và ngừng hoạt động trên thị trường.

 

Tại hầu hết các thị trường châu Á, chỉ khi kinh doanh không có lãi, chủ đầu tư mới rao bán tài sản. Năm ngoái tại thành phố Hồ Chí Minh, khoảng bốn đến năm bất động sản khách sạn được chuyển nhượng. Nhưng đây không phải là một xu hướng trên thị trường. Hình thức mua và cho thuê lại theo thời gian (Timeshare) cũng không phải là hình thức kinh doanh tốt tại Việt Nam. Hình thức kinh doanh này phụ thuộc phần nhiều vào đặc điểm của thị trường, nhu cầu đặc trưng của khách du lịch khu vực đó. Hình thức kinh doanh này có thể thành công ở Florida hơn là ở Việt Nam.

 

Thêm vào đó, mỗi văn hóa lại có một đặc trưng riêng. Nếu ở Mỹ, Châu Âu cho thuê là giao lại toàn bộ cho đại lý và người thuê quản lý. Nhưng ở Châu Á nói chung, tâm lý chủ nhà không thể yên tâm khi giao lại đồ đạc cho người thuê sử dụng toàn bộ.

 

 

Về bất động sản nghỉ dưỡng, không nằm ngoài quy luật phát triển, cũng giống như các thị trường khác, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam cũng phát triển hơn theo thời gian. Xét về nguồn cung tại Việt Nam, khu du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn cao cấp chiếm một số lượng lớn, sau đó là 3 sao và 4 sao.

 

Tuy nhiên, trong thời gian tới, nhiều khả năng loại hình nghỉ dưỡng, khách sạn 3 sao sẽ được xây dựng nhiều hơn. Xét trên góc độ khu vực, thì số lượng khu du lịch nghỉ dưỡng và khách sạn tại hai thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh vẫn còn ít hơn rất nhiều so với các thành phố khác tại Châu Á như Jakarta, Kualar Lumpua, Singapore, …

 

Nói tóm lại, trong thời gian tới, dự kiến số lượng bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam sẽ tăng lên nhiều hơn, nhưng loại hình phát triển dẫn đầu sẽ là 3 sao – thay vì hạng sang 5 sao như hiện tại.

 

Theo ông, Việt Nam nên cải thiện môi trường đầu tư như thế nào để thu hút đầu tư bất động sản khách sạn, nghỉ dưỡng?

 

Thứ nhất, cần phổ cập và minh bạch chính sách cho các nhà đầu tư nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài không hiểu về luật pháp và chính sách đầu tư tại Việt Nam.

 

Thứ hai, về phương diện bất động sản, các nhà đầu tư rất nghi ngại về giá trị đất. Giá đất quá cao cũng là một yếu tố bất lợi cho Việt Nam trong quá trình thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Dù có kinh doanh vận hành tốt đến đâu thì cũng phải một thời gian rất dài mới có thể khấu hao được.

 

Thứ ba, Việt Nam có nhiều chính sách hỗ trợ, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh, sinh sống tại Việt Nam nhưng điều kiện và thủ tục để tiếp cận những hỗ trợ này, nhiều nhà đầu tư nước ngoài không biết tìm thông tin ở đâu. Khắc phục được những điều cơ bản này, Việt Nam sẽ cải thiện được môi trường đầu tư và trở thành một điểm đến đầu tư hấp dẫn hơn.