Bất động sản Hồ Tràm đang tái cấu trúc mạnh mẽ

Tái cấu trúc thị trường khốc liệt

Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Hồ Tràm thuộc dải ven biển huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (nay là xã Hồ Tràm, TP Hồ Chí Minh) đang trải qua một giai đoạn chuyển mình mang tính bước ngoặt. Nằm trên dải bờ biển dài hơn 30km nguyên sơ, Hồ Tràm từng bước chuyển từ một vùng biển tiềm năng thành tâm điểm đầu tư du lịch hàng đầu phía Nam.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên các cơn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận kỳ vọng, thị trường nơi đây đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc khốc liệt để sàng lọc tự nhiên, nhường chỗ cho những giá trị khai thác thương mại thực tế và nền tảng pháp lý minh bạch.

Thực trạng thị trường Hồ Tràm hiện nay ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa hai bức tranh đối lập. Ở nhóm các dự án vận hành thực tế, những tổ hợp đã hoàn thiện và được quản lý bởi các thương hiệu vận hành quốc tế như Meliá Ho Tram, Angsana & Dhawa Ho Tram, Ixora Ho Tram by Fusion hay các phân kỳ đã bàn giao tại NovaWorld Ho Tram như The Tropicana, Seava Hồ Tràm, Minera Hot Springs Bình Châu vẫn duy trì nhịp hoạt động rất tích cực.

Tại các dự án này, tỷ lệ lấp đầy phòng vào các ngày cuối tuần và dịp lễ thường xuyên đạt từ 70% đến 90%. Mức giá thuê phòng tại đây duy trì ở phân khúc cao cấp, dao động từ 3,5 - 8 triệu đồng/đêm đối với căn hộ du lịch và từ 12 - 35 triệu đồng/đêm đối với các căn biệt thự biển, thuộc nhóm dẫn đầu thị trường phía Nam về khả năng tạo ra dòng tiền.

Trái ngược với điểm sáng vận hành, thị trường vẫn tồn tại một số lượng không nhỏ các dự án chậm tiến độ, vướng mắc pháp lý hoặc rơi vào trạng thái “án binh bất động”. Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ từng ghi nhận hàng chục dự án du lịch ven biển bị chậm triển khai hoặc nằm trong diện rà soát pháp lý thanh tra.

Theo đó, nhiều dự án ôm đất kéo dài hàng chục năm như khu du lịch Trung Sơn hay Thu Giang từng bị cơ quan chức năng lập biên bản xử lý hoặc xem xét thu hồi. Một số đại dự án dính sai phạm hành chính về giấy phép môi trường hay xây dựng sai phép, cũng tạo ra những khoảng trầm nhất định.

Ngoài ra, việc nhiều chủ đầu tư vừa và nhỏ lạm dụng đòn bẩy tài chính quá đà, bị gãy dòng tiền trái phiếu đã buộc phải dừng công trường, để lại những khối nhà xây dở dang, khiến nhà đầu tư cá nhân trở nên vô cùng khắt khe khi chọn lựa sản phẩm.

Mặc dù thị trường chịu áp lực sàng lọc lớn, dòng vốn đầu tư đổ về Hồ Tràm lại đang ghi nhận có sự tăng trưởng đột biến. Dòng vốn đầu tư tập trung vào các dự án có sự cơ cấu lại theo hướng an toàn, tập trung vào các dự án chuẩn pháp lý và có năng lực vận hành.

Ở kênh tín dụng ngân hàng, việc Ngân hàng Nhà nước áp dụng cơ chế loại trừ dư nợ tăng thêm đối với nhóm khách sạn, khu du lịch, sinh thái nghỉ dưỡng ra khỏi trần kiểm soát rủi ro bất động sản đã mở ra không gian tài trợ vốn rất lớn. Dư nợ tín dụng tài trợ cho hạ tầng du lịch và các dự án nghỉ dưỡng hoàn thiện tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu ước đạt hơn 30.000 tỷ đồng. Các dòng vốn tín dụng này tập trung giải ngân cho các dự án đã cất nóc, có hợp tác vận hành quốc tế hoặc phục vụ các thương vụ thâu tóm tái cấu trúc.

Phục hồi vốn ngoại và đồng bộ hạ tầng

Đối với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, trong tổng số 450 - 600 triệu USD vốn FDI đăng ký vào phân khúc du lịch - lưu trú toàn quốc, khu vực Hồ Tràm - Bình Châu thu hút một lượng vốn đáng kể thông qua hình thức M&A và liên doanh hợp tác. Dòng vốn ngoại này không chảy vào các hoạt động mua bán nhỏ lẻ mà tập trung tài trợ cho các thương vụ thâu tóm quỹ đất sạch và đưa các chuỗi quản lý quốc tế như Accor, IHG, Marriott, Hyatt, Best Western hay Banyan Group vào hợp tác khai thác dài hạn.

Song song đó, nguồn vốn đầu tư công cũng đóng vai trò kích hoạt mạnh mẽ khi TP Hồ Chí Minh cùng Trung ương đổ hàng chục ngàn tỷ đồng nâng cấp hạ tầng. Trong đó, dự án nâng cấp, mở rộng đường ven biển DT994 lên 68m với tổng mức đầu tư hơn 7.000 tỷ đồng đang biến toàn bộ dải ven biển Hồ Tràm thành hành lang kinh tế - du lịch trọng điểm.

Theo các chuyên gia kinh tế, tiềm năng bứt phá của Hồ Tràm trong thời gian tới dựa trên ba động lực cốt lõi không thể đảo ngược. Thứ nhất đến từ sự hoàn thiện của mạng lưới hạ tầng giao thông đồng bộ. Việc đưa vào vận hành tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Bến Lức - Long Thành giúp rút ngắn thời gian di chuyển bằng ô tô từ TP Hồ Chí Minh đến Hồ Tràm xuống chỉ còn khoảng 90 phút.

Tuyến Bến Lức - Long Thành đồng thời mở ra khả năng đón trực tiếp lượng khách dồi dào từ khu vực Tây Nam Bộ. Cùng với đó, sân bay quốc tế Long Thành nằm cách Hồ Tràm khoảng 50 phút di chuyển sẽ là cánh cửa quan trọng đưa dòng khách quốc tế chi tiêu cao và du khách từ miền Bắc đến thẳng các khu nghỉ dưỡng mà không bị nghẽn giao thông tại trung tâm TP Hồ Chí Minh.

Thứ hai nằm ở lợi thế tự nhiên với khả năng khai thác du lịch quanh năm và sự bùng nổ của xu hướng nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe. Nằm trong vùng khí hậu ôn hòa với hơn 300 ngày nắng mỗi năm, không chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão, Hồ Tràm duy trì khả năng lấp đầy phòng cả bốn mùa. Việc nằm liền kề khu bảo tồn thiên nhiên Bình Châu - Phước Bửu rộng hơn 11.000ha cùng nguồn khoáng nóng thiên nhiên Bình Châu giúp Hồ Tràm trở thành địa điểm lý tưởng hàng đầu để phát triển mô hình bất động sản nghỉ dưỡng Wellness Resort và không gian sinh sống thứ hai cho giới thành đạt.

Thứ ba xuất phát từ sự hỗ trợ của khung pháp lý mới. Việc áp dụng đồng bộ Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở giúp làm rõ cơ chế cấp chứng nhận quyền sở hữu cho các sản phẩm bất động sản du lịch - lưu trú. Quá trình thanh lọc pháp lý nghiêm ngặt giúp đào thải các chủ đầu tư yếu kém, thu hồi các dự án găm giữ đất, tạo khoảng trống sạch cho các tập đoàn có tiềm lực tài chính thật sự nhảy vào phát triển.

Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Hồ Tràm đã chính thức khép lại thời kỳ phát triển dựa trên tâm lý sóng ngắn hay các cam kết lợi nhuận ảo. Tiềm năng của khu vực này được bảo chứng bởi vị trí địa lý đắt giá, hạ tầng giao thông kết nối thực tế và nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng ngày càng tăng từ thị trường TP Hồ Chí Minh cũng như du khách quốc tế. Dòng tiền đầu tư vào Hồ Tràm hiện nay đã dịch chuyển hoàn toàn sang các sản phẩm có pháp lý chuẩn mực, tiến độ xây dựng đảm bảo và được vận hành bởi các thương hiệu uy tín để tạo ra dòng tiền khai thác hữu hình.