Cẩn trọng cơn 'sốt đất' ảo, mất tiền oan

Xã Hải Bối, huyện Đông Anh có vị trí ở cả trong và ngoài đê sông Hồng. Mặc dù có thông tin đất sốt nhưng làng quê vẫn yên ả, các hoạt động mua bán ở đây cũng trầm lắng.

Ngay sau khi đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng (đồ án) dự kiến phê duyệt vào tháng 6 được công bố, trên nhiều diễn đàn, trang rao bán bất động sản (BĐS) đã đăng thông tin tại các khu vực dự kiến quy hoạch, trong đó Đông Anh được cho là một trong những quận, huyện có mức tăng tương đối cao.

Làng quê vẫn im lìm

Thông tin trên các trang rao bán trước đó phản ánh, giá đất tại thônHải Bối, thônCổ Điển... xã Hải Bối (huyện Đông Anh) tăng gấp đôi so với đầu năm 2020. Đất chưa có sổ đỏ cũng tăng từ 5-10 triệu đồng/m2, lên 25-30 triệu đồng/m2. Đất thổ cư trong ngõ ô tô vào được cũng có mức giá 70-100 triệu đồng/m2, đất thổ cư ngõ ngỏ có giá 30-65 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khảo sát thực tế tại khu vực này cho thấy, vẫn rất yên bình, chưa thấy hiện tượng môi giới “đi từng ngõ, gõ cửa từng nhà” để mua gom đất. Mặc dù có thông tin giá đất tăng cao nhưng những người dân ở đây cho biết hầu như không có giao dịch trong thời điểm này.

Tại thôn Hải Bối (khu vực ngoài bờ đê sông Hồng), theo khảo sát của phóng viên Vnbusiness, giá đất ở đây hầu như không có biến động. Trao đổi với một môi giới là người ở ngay trong làng cho biết, hiện tại người này cũng có một vài lô đất đang cần giao dịch. Dẫn chúng tôi tới ngõ số 1, làng Hải Bối, con ngõ rộng chừng 3m, chỉ tay vào lô đất 60m2 có giá 26 triệu đồng/m2, người này cho biết, đất đã có sổ đỏ. Lô đất găm đã 1 năm nhưng chưa có khách nào chốt mà chỉ đến xem rồi đi.

Tiếp tục tìm hiểu giá đất tại làng Cổ Điển (trong bờ đê), đây là khu vực đang được rao bán giá rất cao trên mạng với mức 70-100 triệu đồng/m2 khu trục chính của thôn. Tuy nhiên, theo tìm hiểu thực tế, ông Hải Long, một môi giới uy tín ở đây cho biết, giá đất trục chính của làng chỉ dao động từ 65-70 triệu đồng/m2; lô trong ngõ ô tô vào được diện tích 350m2 giá 29 triệu đồng/m2 có sổ đỏ; lô gần 400m2 đang xin làm lại sổ đỏ do vướng về hiện trạng so với sổ đỏ năm 2006, có giá 21 triệu đồng/m2…

Trong con ngõ 3m đất được chào bán giá 26 triệu đồng/m2.

Ông Long cho biết, nếu không mua cả lô, mà chỉ mua một nửa hoặc 1/3 cũng bán. "Đầu tư lô đất này quá đẹp bởi mặt tiền rộng, có thể cắt thành vài lô nhỏ để bán. Hiện giao dịch trầm lắng, nhưng sắp tới trục đường chính ven đê sẽ được mở rộng tới 13m, khi Đông Anh lên quận, đất sẽ còn tăng giá", ông Long nói.

Còn tại xã Vân Canh, huyện Đông Anh, anh Xuân Ngọc, môi giới ở khu vực này cho hay, hiện có nhiều khách đi tìm đất để đầu tư. Các mảnh đất quanh khu vực Xuân Canh hiện đều có giá từ 40 triệu/m2. “Hiện thanh khoản cũng chậm, nhưng khả năng đất sẽ tăng thời gian tới, vì chỉ vài tháng nữa khi ra thông tin cụ thể về quy hoạch hai bờ sông Hồng, giá đất sẽ tăng lên mức 70 triệu đồng/m2”, anh Ngọc nhận định.

Giá chào khác xa giá thực tế

Trước đó, chia sẻ với Vnbusiness, ông Dương Đức Hiển, chuyên gia BĐS cho biết, gần như năm nào cũng có một đợt "sốt đất" nhẹ ở một số khu vực đất nền đang phát triển. Đây là cú hích nhẹ, ngoài địa bàn được công bố thông tin chính thức, cũng do tác động nhà đầu tư, "cò mồi" tác động rất nhiều. Họ tìm cách đẩy thị trường và trục lợi trong thời gian ngắn.

Còn bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc JLL thị trường Hà Nội nhìn nhận, tâm lý của nhà đầu tư cá nhân thời gian qua cũng ảnh hưởng đến các xu hướng và tạo ra các cơn "sốt đất" vùng ven như ở Hà Nội. Một trong những lý do là quỹ đất nội đô Hà Nội đã chật, buộc phải mở rộng ra thị trường vùng ven.

Lô đất gần 400m2này chưa có đầy đủ pháp lý nhưng được chào bán với giá 21 triệu đồng/m2. Nếu cắt nhỏ lô phía ngoài mặt ngõ có giá 38 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, xu hướng mở rộng ra vùng ven sẽ chưa diễn ra ngay trong "một sớm, một chiều" mà sẽ phải mất khoảng 10 -20 năm, nhưng giờ mọi người đã "đi tắt đón đầu" mua đất ở đó và tự tạo ra các cơn sốt ảo.

“Vấn đề là khi đầu tư BĐS, phải tính tới câu chuyện mua vào và thanh khoản, nhiều người mua để đầu tư nhưng họ sẽ bán cho ai? Nên nhớ rằng, các nhà đầu tư đi sau sẽ không trả mức giá cao như ban đầu vì họ biết giá trị thật của mảnh đất đó là như thế nào. Rõ ràng, cơn sốt đất diễn ra hiện nay hơi sớm.”, bà Vân nhấn mạnh.

Cũng theo bà Vân, đất vùng ven sẽ là "cuộc chơi" tương đối dài hơi, không thể hi vọng mua đầu tư trong vòng 5-6 tháng có thể sinh lời từ 20 – 40%.Vùng ven vẫn luôn là một khu vực tiềm năng đối với các nhà đầu tư muốn giảm quỹ đầu tư xuống nhưng vẫn mong mức sinh lời cao so với đầu tư trong nội đô. Trong thời gian tới, các nhà đầu tư cũng nên bình tĩnh hơn vì thực chất giá đất Đông Anh cũng đang bị đẩy lên khá cao.

Trong khi đó, khi đưa ra lời khuyên cho các khách hàng, ông Hiển nói rằng, các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ, giá chào trên mạng chỉ là giá chào hàng, giá giao dịch thực tế bao nhiêu mới là quan trọng.

"Có nhiều người chào giá 50 triệu/m2 nhưng giao dịch thực tế chỉ 35 triệu đồng/m2. Do đó, khách hàng cần dành thời gian khảo sát thị trường, gặp vài môi giới, tìm hiểu kỹ quy hoạch từ địa phương trước khi đưa ra quyết định", ông Hiển nói.