Có hay không khủng hoảng bất động sản sau đại dịch?

Nhiều ý kiến lo ngại sẽ xảy ra một cuộc khủng hoảng bất động sản (BĐS) sau đại dịch COVID-19, từ dấu hiệu tỷ lệ hấp thụ hiện nay kém, nhiều ngành nghề đóng cửa, người dân giảm thu nhập sẽ không còn tiền để mua BĐS. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, điều này khó có thể xảy ra.

Bất động sản vẫn có vị thế tốt

Bộ Xây dựng cho biết, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương đã báo cáo, trong quý II/2021có gần 30.000 giao dịch BĐS thành công, tổng lượng giao dịch bình quân bằng khoảng 118% so với quý trước. Riêng tại tại Hà Nội có 1.094 giao dịch thành công (bằng khoảng 20% so với quý trước), tại TP Hồ Chí Minh có 3.002 giao dịch thành công (bằng khoảng 87% so với quý trước).

Theo Bộ Xây dựng, khả năng hấp thụ của thị trường BĐS trong quý II vẫn tốt, trong quý không tạo ra lượng BĐS tồn kho mới từ thị trường sơ cấp. Lượng BĐS tồn kho chưa được giao dịch hầu như chỉ có ở các nhà đầu tư thứ cấp và một số loại hình BĐS đang chịu tác động nặng nề của dịch bệnhnhư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

Các chuyên gia cho rằng chưa thể xảy ra cuộc khủng hoảng BĐS sau đại dịch (TL).

Trong quý II, tuy tổng vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài giảm (giảm 2,6% so với cùng kỳ năm trước), tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào ngành kinh doanh BĐS 6 tháng đầu năm nay tăng hơn 35% so với cùng kỳ năm trước, tương đương mức tăng 300 triệu USD. Mức vốn tăng dần từ cuối tháng 3 đến tháng 6/2021, từ 0,6 lên 1,15 tỷ USD. Theo đó, vốn đăng ký lũy kế vào lĩnh vực BĐS cũng có xu thế tăng dần theo tháng. Như vậy, có thể thấy, Việt Nam vẫn đang được đánh giá có vị thế tốt để thu hút FDI vào ngành kinh doanh BĐS.

Trước diễn biến của thị trường BĐS 6 tháng đầu năm, phần lớn các chuyên gia cao cấp của Savills đều kỳ vọng về lợi suất sinh lời cao sẽ không thay đổi cho đến quý II/2022. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số ngoại lệ, như lĩnh vực BĐS công nghiệp và nhà ở sẽ nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư, lợi suất từ các lĩnh vực này được kỳ vọng theo xu hướng chuyển dịch, thay vì chỉ đứng yên. Từ góc nhìn nhà đầu tư, lĩnh vực văn phòng cho thấy khả năng phục hồi rõ rệt, với 97% người tham gia khảo sát dự đoán lợi suất đầu tư giữ nguyên hoặc chỉ giảm nhẹ.

Riêng về phần nhà ở, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhìn nhận, vấn đề đưa nguồn cung mới ra mắt, có thể các chủ đầu tư cân nhắc trước thách thức về dịch bệnh như hiện nay, nhưng các dự án đều có chất lượng cao. BĐS vẫn sẽ là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới.

“Hiện, các hoạt động đầu tư dài hạn cho nhịp 5 năm, 10 năm đang được các chủ đầu tư, các quỹ đầu tư lớn chuẩn bị về mọi mặt. Đây là động thái đầu tư dài hạn của các chủ đầu tư BĐS tại những vị trí có dư địa phát triển tốt”, bà Hằng nói.

Khó xảy ra khủng hoảng

Dư luận lo ngại, sau thời kỳ BĐS sốt đỉnh điểm quý I và sự trầm lắng của quý II sẽ dẫn đến cuộc khủng hoảng tương tự như đầu những năm 2010. Tuy nhiên, một số chuyên gia BĐS cho rằng, những năm 2010 có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng như "bong bóng" BĐS có dấu hiệu từ trước đó, từ kinh tế vĩ mô, từ cung cầu…, đặc biệt nhất là lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay cao kỷ lục. Còn với bối cảnh của Việt Nam hiện nay, thị trường BĐS vẫn sẽ là một kênh đầu tư tốt, bảo toàn vốn lâu dài và an toàn.

Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Thọ Tuyển, chuyên gia BĐS khẳng định, có một số lý do để nhận định rằng thị trường BĐS sẽ không xảy ra một cuộc khủng hoảng như những năm 2010.

Thứ nhất, lãi suất ngân hàng vẫn đang ở mức thấp, lạm phát cũng được được kiểm soát tốt. Lúc này, "cơ thể" các doanh nghiệp đang cần "hồi sức", nên lãi suất trong vài năm tới sẽ khó tăng.

Thứ hai, dòng tiền tiếp tục đổ vào các kênh đầu tư tài chính như cổ phiếu, trái phiếu, thậm chí tiền ảo. Mọi dòng tiền có chạy đi đâu thì cuối cùng cũng chốt lời vào BĐS.

Thứ ba, nguồn cung khan hiếm. Trong thời điểm này, nguồn cung hiếm là chốt chặn cho thị trường phát triển. Bằng chứng là giá đất nền trung tâm các tỉnh vẫn đang tăng, giá chung cư ở TP.HCM và Hà Nội tăng khoảng 8-15% trong năm qua.

Thứ tư, khó khăn trong kinh doanh ở một số ngành trong đại dịch lại là thuận lợi cho BĐS. Bởi khi lãi suất tiền gửi thấp mà không kinh doanh trong ngành của mình được, nhiều người có vốn muốn đầu tư sang kênh khác có lợi hơn, trong đó có BĐS.

Thứ năm, công nghệ giúp việc kinh doanh BĐS không quá khó. Bằng chứng là khi Hà Nội và TP.HCM giãn cách theo Chỉ thị 16, việc gặp gỡ khách hàng rất khó khăn, nhưng một số sale vẫn bán được hàng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, với kinh nghiệm, năng lực quản lý nhà nước càng ngày càng hiệu quả hơn trước đây của Chính phủ và các bộ ngành, nhìn toàn cục thị trường BĐS bao gồm thị trường quyền sử dụng đất cho thấy chưa có nguy cơ xảy ra khủng hoảng "bong bóng" hay "đóng băng" hoặc suy thoái đúng nghĩa đen trong năm 2021.