Giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng cao trong 3 năm tới

Chia sẻ tại sự kiện “2025 Vietnam Real Estate Market Outlook” (Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 2025), ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc Bộ phận Tư vấn Kinh doanh Văn phòng và Bất động sản Công nghiệp tại CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2024, lĩnh vực bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trong tổng thể thị trường bất động sản.

Trong suốt năm qua, các nhà sản xuất toàn cầu lớn như Samsung, LG, Foxconn, Hyosung và Nestle đã công bố kế hoạch mở rộng và khởi động nhiều dự án tại nhiều khu vực khác nhau ở Việt Nam. Cam kết mạnh mẽ trong việc mở rộng sản xuất của các đơn vị này, minh chứng bằng giải ngân vốn FDI đạt mức kỷ lục lịch sử 25 tỷ USD, là động lực cho kết quả tích cực của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm qua.

Đối với thị trường đất công nghiệp, các khu công nghiệp ở các thị trường cấp 1 tại khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình là 80%, trong khi khu vực phía Nam đạt 89%. Diện tích hấp thụ của khu vực phía Bắc đạt hơn 400 ha trong năm 2024, được thúc đẩy bởi các giao dịch lớn trong các ngành công nghiệp khác nhau như điện tử, xe điện.

Trong khi đó, do quỹ đất công nghiệp hạn chế ở các thị trường chính, khu vực miền Nam ghi nhận diện tích hấp thụ đạt 265ha và thấp hơn 52% so với năm 2023, chủ yếu các giao dịch lớn tập trung ở Bà Rịa-Vũng Tàu và Long An.

Năm 2024, lĩnh vực bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng của thị trường bất động sản.

Khoảng cách về giá thuê ở hai khu vực công nghiệp chính đang dần thu hẹp do tăng trưởng giá thuê mạnh mẽ ở các thị trường có ngưỡng giá cạnh tranh hơn ở phía Bắc như Hải Dương và Hải Phòng. Đến cuối năm 2024, giá thuê trung bình của các khu công nghiệp ở phía Bắc đạt 137 USD/m2, tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2023; ở phía Nam đạt 175 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, trong những năm gần đây, khu vực miền Trung, đặc biệt là Nghệ An, đã thu hút các nhà sản xuất lớn như Luxshare ICT và Foxconn. Điều này đã thay đổi bối cảnh phát triển công nghiệp của Nghệ An và các tỉnh miền Trung lân cận, như Thanh Hóa. Với những lợi thế như lực lượng lao động dồi dào và giá thuê cạnh tranh (60 - 90 USD/m2/kỳ hạn còn lại), thị trường công nghiệp ở khu vực miền Trung được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.

Năm 2024, thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn cũng tăng trưởng đầy ấn tượng. Đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), cả hai khu vực đều ghi nhận diện tích hấp thụ cao nhất trong ba năm qua. Tỷ lệ lấp đầy của các dự án RBF ở phía Bắc đạt 88%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ lấp đầy của các dự án RBF ở phía Nam tăng 7,7 điểm phần trăm theo năm, đạt 89%.

Về quốc tịch của khách thuê, theo các yêu cầu hỏi thuê bất động sản công nghiệp tới CBRE, cả hai khu vực đều thu hút các nhóm khách thuê đa dạng. Ở phía Bắc, cùng với nhu cầu ổn định từ các công ty Trung Quốc và Việt Nam, các nhà sản xuất châu Âu là nhóm khách đang tích cực tìm kiếm các diện tích đất công nghiệp và kho xưởng. Trong khi đó, ở phía Nam, các nhà sản xuất Trung Quốc chiếm một phần tư các yêu cầu hỏi thuê gửi tới CBRE, tăng từ mức 10% của năm trước.

Nhu cầu đa dạng hơn từ các quốc gia khác nhau cho thấy sự phát triển thị trường lành mạnh của thị trường bất động sản công nghiệp trên cả nước.

“Trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 4-8% mỗi năm ở phía Bắc và 3-7% mỗi năm ở phía Nam. Các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tập trung ở các thị trường như Hải Phòng và Vĩnh Phúc ở phía Bắc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam.

Ngoài ra, các tỉnh miền Trung như Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh và Quảng Nam dự kiến sẽ có các khu công nghiệp mới được phát triển bởi các chủ đầu tư chuyên nghiệp, hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp”, ông Hiếu nói.

Cũng theo ông Hiếu, giá thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 0-4% mỗi năm trong 3 năm tới do nguồn cung mới dự kiến vẫn ở ngưỡng cao tại cả hai khu vực công nghiệp trọng điểm.

Năm 2025 được dự báo sẽ là một năm có nhiều thách thức trong bối cảnh địa chính trị tiếp tục có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, Chính phủ đang trong quá trình sắp xếp, tinh gọn bộ máy và triển khai thực hiện các luật mới.

Động lực tăng trưởng kinh tế trong nước, nguồn vốn FDI, cũng như việc tích cực triển khai cơ sở hạ tầng, cải thiện môi trường đầu tư được kỳ vọng sẽ là nền tảng quan trọng trong giai đoạn phát triển tới.