Giải mã hiện tượng đất nền ven đô tăng giá

Nhiều dự án ven đô được hồi sinh và xuất hiện bảng giá mới.

Thời gian gần đây, trên nhiều diễn đàn và các trang mua bán bất động sản (BĐS) rao bán chung cư, đất nền, đất thổ cư ven đô Hà Nội tăng cao bất thường, thậm chí giá cao bằng khu vực đường vành đai 2, vành đai 3.

Có hiện tượng thổi giá

Trong vai nhà đầu tư đi “săn” đất nền tại một số huyện ngoại thành Hà Nội, điểm dừng chân đầu tiên là khu đô thị Đại học Vân Canh một mặt tiếp giáp đường 70, mặt còn lại hướng ra đường vành đai 3,5.

Mặc dù chủ đầu tư chưa bắt đầu mở bán, nhưng trên website khudothivancanh.vn và trên một số trang bán BĐS đã rao bán các căn liền kề giá từ 5-7 tỷ đồng/căn với diện tích trung bình 85,6-115,16m2; biệt thự có giá từ 8-12 tỷ đồng cho lô diện tích từ 188m2-442m2. Tuy nhiên, theo quản lý website này đây là giá cũ, hiện tại giá nhà liền kề từ 60-65 triệu đồng/m2, giá biệt thự từ 58-63 triệu đồng/m2; 80 triệu đồng/m2 trở lên tuỳ từng căn và từng vị trí.

Hay như môi giới chào mua biệt thự tại Hado Charm Villas (tại xã An Thượng, huyện Hoài Đức) được quảng cáo là dự án sinh thái xanh, mật độ xây dựng chỉ 18,1% với giá bán từ 60 triệu đồng/m2. Trước đó, dự án này có giá tầm gần 20 triệu đồng/m2, nhưng phải tạm dừng để hoàn thiện thủ tục pháp lý, đến nay mới rục rịch "sống lại".

Không chỉ đất dự án, đất thổ cư trong dân cũng tăng chóng mặt, một số lô đất 50-60m2 tại Lai Xá, Hoài Đức giá từ 54 triệu đồng/m2. Có những lô đẹp ô tô vào tận cửa giá 65 triệu đồng/m2. Một số môi giới ở đây cho biết, trước đó 9 tháng, cũng những lô đất này giá chỉ từ 40 triệu đồng/m2, từ đầu năm đến nay mặc cho Covid-19 tác động, giá đất vẫn liên tục tăng cao và có nhiều khách đi tìm hiểu, đầu tư.

Còn tại huyện Gia Lâm, một số khu vực như xã Đa Tốn có lô đất thổ cư 42 m2 rao bán giá 3,1 tỷ đồng. Cũng lô đất ở Đa Tốn nhưng trong ngõ sâu hơn có giá 40 triệu đồng/m2. Một số lô đất thổ cư ngay đường vào dự án Vinhomes Ocean Park diện tích 70m2 được rao bán giá 9,45 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng xác nhận đang có hiện tượng thổi giá khu vực đất nền vùng ven. Khảo sát giá đất tại một số làng, xã ở vùng Thạch Thất, Ba Vì, Đan Phượng, Hoài Đức... giá tăng "chóng mặt" theo tuần. Nhiều nơi còn không đầy đủ giấy tờ cũng được rao bán.

"Tuần này hét 1 triệu/m2 thì tuần sau kêu 1,7 triệu đồng/m2, rồi thời gian ngắn sau đã thấy lại lên 2 triệu đồng/m2", ông Đính cho rằng đây là điều bất bình thường, thị trường rơi vào tình trạng này là do khan nguồn cung quá.

Khan hiếm quỹ đất

Lý giải việc tăng giá BĐS, đặc biệt là đất nền thời gian qua, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng việc tăng giá không chỉ ở Việt Nam mà ở tất cả các nước trên thế giới, thậm chí Việt Nam còn tăng gấp nhiều lần.

“Hơn chục năm trong nghề, tôi thấy dù ai làm bất cứ ngành nghề gì nhưng khi có tiền và được hỏi thì đều bảo sẽ mua BĐS. Khi nguồn cung hạn chế, nguồn cầu đa dạng và xuất hiện nhà đầu tư F0 (những người đầu tư lần đầu, không có kinh nghiệm) thì tăng giá là điều tất yếu”, ông Tuyển cho hay.

Trên thực tế, nguồn cầu đến từ 3 nhu cầu chính: mua để ở; đầu tư và nhu cầu khác (có thể là đầu cơ, mua cất giữ tài sản).

Trước đó, chia sẻ với Thời báo Kinh Doanh, ông Đính cũng nhìn nhận, tại những khu vực không có thực tế đầu tư nào, không có sự tham gia của các chủ đầu tư chính nào mà chỉ có hoạt động của nhà đầu cơ giá đất cũng “nhảy múa”, đây là hiện tượng không tốt của thị trường.

Bên cạnh đó, nhiều đơn vị, cá nhân đang lợi dụng công bố thông tin quy hoạch thành phố vệ tinh, đường vành đai và sự khan hiếm quỹ đất sạch, ngay lập tức các dự án đang chuẩn bị ra hàng cũng xây dựng một mức giá mới, cao hơn mức giá dự định.

Nhiều địa phương đang lợi dụng việc này, như đấu giá đất ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có đường Quốc lộ 32 và đường Láng - Hoà Lạc giá cũng rất cao.

Trong một hội thảo về BĐS mới đây, một chuyên gia nhận định rằng, trong bối cảnh năm 2020 đại dịch Covid-19 hoành hành khốc liệt. Nền kinh tế sụt giảm, các kênh đầu tư khác đều có rủi ro nhất định, đặc biệt là chứng khoán chứng kiến sự tăng, giảm bất thường và kênh đầu tư vàng cũng đầy rủi ro. Hơn nữa, lãi suất huy động tiền gửi ngân hàng đang rất rẻ, nhiều khách hàng tìm kênh đầu tư trú ẩn an toàn, thì đất nền chính là phương án “vàng”.

Điều này dẫn đến không chỉ có các nhà đầu tư chuyên nghiệp đi săn lùng đất mà cả các nhà đầu tư F0 cũng tham gia thị trường một cách “hồ hởi”, khiến BĐS không thể không tăng giá.