Khó kiểm soát tình trạng chủ đầu tư huy động vốn trái phép bằng chiêu thức "đặt cọc giữ chỗ"

Vẫn khó kiểm soát thực trạng lách luật huy động vốn trái phép!

Những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam ngày càng phát triển nhanh chóng với sự tham gia của hàng trăm chủ đầu tư và đơn vị môi giới. Tuy nhiên, bên cạnh những đơn vị làm ăn nghiêm chỉnh, tạo được chữ tín với khách hàng vẫn còn không ít kênh môi giới hoặc các chủ đầu tư đã giới thiệu và nhận những khoản đặt cọc của khách mua nhà đối với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Điều này là vô cùng rủi ro đối với người mua.

Đơn cử như dự án chung cư An Phú (tên thương mại là Tecco Felice Homes, toạ lạc tại đường Lê Thị Trung, phường An Phú, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương) do Công ty TNHH Đầu tư BĐS An Phú Land (ông Lý Hồng Kỳ là người đại diện pháp luật) làm chủ đầu tư, Công ty CP Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Đông là đơn vị phát triển. Dự án có tổng diện tích hơn 8.500 m2 với 846 căn hộ, quy mô gồm 1 khối tháp, 22 tầng nổi và 1 tầng hầm. Theo thiết kế, diện tích mỗi căn hộ 43m2 – 84m2, từ 1 - 3 PN, giá dự kiến từ 21 triệu đồng/m2.

Thời gian gần đây, dự án này được quảng cáo, rao bán rầm rộ trên các trang web, diễn đàn nhà đất. Cụ thể, trên trang https://datxanhmiendong.com (thuộc Công ty CP Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Đông) đăng thông tin giới thiệu với nhiều lời chào mới hấp dẫn: Dự án có chuẩn sống vượt mong đợi khi vị trí ở trung tâm TP Thuận An, nằm trên mặt tiền đường Lê Thị Trung, thuận tiện di chuyển đến TP Hồ Chí Minh, liền kề Vincom, Aeon Mall, cùng với cam kết sổ hồng lâu dài và được ngân hàng hỗ trợ lên tới 70% giá trị cùng với lãi suất ưu đãi…

Dự án Tecco Felice Homes hiện vẫn chỉ là bãi đất trống, chưa có dấu hiệu xây dựng, xung quanh được quay hàng rào tôn. Bên trong chỉ có một vài thiết bị máy móc nằm bất động và không có bóng dáng của một công nhân nào.

Trong vai khách hàng muốn mua căn hộ, phóng viên được một người tên V. tự xưng là nhân viên kinh doanh của Công ty CP Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Đông tư vấn: “Đầu tháng 8 vừa qua bên em đã mở bán dự án Tecco Felice Homes bằng hình thức trực tuyến và đã có rất nhiều khách hàng xuống tiền mua căn hộ. Hiện tại, công ty em đang nhận đặt giữ chỗ 50 triệu đồng/căn để ưu tiên căn đẹp cho khách”.

Khi được hỏi về vấn đề pháp lý của dự án Tecco Felice Homes, nhân viên tên V. chỉ cung cấp được Quyết định 1/500 và bản văn bản chấp thuận cho đăng ký đầu tư dự án, quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, còn những giấy tờ pháp lý liên quan đều không có.

Để thuyết phục khách hàng xuống tiền tại dự án này nhân viên V. mời gọi:“Anh ưng ý thì nên xuống cọc để chọn căn ưng ý. Pháp lý dự án hiện nay gần như hoàn chỉnh nên anh yên tâm. Nếu đặt cọc xong nhưng không mua thì công ty Đất Xanh Miền Đông sẽ hoàn lại tiền”.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của phóng viên, dự án hiện vẫn chỉ là bãi đất trống, xung quanh được quay hàng rào tôn. Bên trong chỉ có một vài thiết bị máy móc nằm bất động và không có bóng dáng của một công nhân nào.

Trao đổi với phóng viên, đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương khẳng định, đến nay chưa ban hành văn bản xác nhận chủ đầu tư dự án Chung cư An Phú được huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo quy định.

Như vậy có thể nói, việc dự án Tecco Felice Homes được chào mời mua bằng các hình thức góp vốn như “Phiếu yêu cầu tư vấn”thực chất chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng từ Công ty TNHH Đầu tư BĐS An Phú Land và Công ty CP Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Đông. Bản thân người mua các sản phẩm chưa đủ điều kiện pháp lý như vậy sẽ không biết được khi nào chủ đầu tư mới công bố mở bán dự án mà mình đã đặt chỗ. Giả sử trong trường hợp chủ đầu tư vì lý do nào đó không thể triển khai được dự án thì liệu người mua có thể đòi lại số tiền đã góp hay lại vướng vào vòng kiện tụng không có hồi kết như nhiều dự án trong thời gian qua?.

Cảnh báo mất tiền đặt cọc mua nhà chung cư hoặc các dự án không rõ ràng

Theo các chuyên gia bất động sản, những năm gần đây, thị trường địa ốc Việt Nam ngày càng phát triển nhanh chóng với sự tham gia của hàng trăm chủ đầu tư. Tuy nhiên, bên cạnh những đơn vị làm ăn nghiêm chỉnh, vẫn còn không ít công ty môi giới hoặc các chủ đầu tư đã giới thiệu và nhận những khoản đặt cọc của khách mua nhà đối với những dự án chung cư chưa đủ điều kiện mở bán. Điều này là vô cùng rủi ro với người mua.

Từ thực tế này, Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) có khuyến cáo người tiêu dùng khi ký kết thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ chung cư.

Cụ thể, người mua nhà cần tìm hiểu rõ địa vị pháp lý của bên nhận đặt cọc, bên bán hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư. Ngoài thông tin do bên nhận đặt cọc, bên bán hàng cung cấp, người mua cần đề nghị cung cấp các giấy tờ chứng minh cũng như kiểm tra lại thông tin từ kênh chủ đầu tư.

Huy động vốn trái phép bằng hình thức "phiếu yêu cầu tư vấn".

Ngoài các thông tin quảng cáo từ bên nhận đặt cọc, bên bán hàng, người mua cần tìm hiểu các thông tin chính thức về dự án và căn hộ từ kênh chủ đầu tư và từ các hồ sơ pháp lý tùy từng giai đoạn. Người mua không nên vội vàng đặt cọc dựa trên những thông tin một chiều do các đơn vị trung gian cung cấp.

Bên cạnh đó, người mua nên yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng mua bán của chủ đầu tư và đính kèm nó làm một phần không tách rời của giấy tờ đặt cọc. Trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thiện dự thảo hợp đồng mua bán, người mua cần yêu cầu quy định những nội dung tối thiểu trong giấy tờ đặt cọc.

Cùng với đó là các nội dung bao gồm mục đích của việc đặt cọc (như thông tin về căn hộ bên đặt cọc muốn mua khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán); ấn định thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.

Các điều kiện đối với chủ đầu tư và dự án tại thời điểm ký kết hợp đồng như: dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền.

Song song đó, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cũng khuyến cáo khách hàng cần nghiên cứu kỹ nội dung của giấy tờ đặt cọc để đảm bảo chế tài xử lý vi phạm của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đã được quy định rõ ràng.

Đặc biệt, cân nhắc thật kỹ trong trường hợp có các nội dung bất lợi về xử lý vi phạm hợp đồng của các bên, ví dụ như không cho phép bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng hay chế tài đối với bên đặt cọc nặng hơn.