Không có chuyện đất ven đô sẽ rẻ

Theo chuyên gia, trước đây do hệ thống hạ tầng giao thông chưa hoàn chỉnh nên mức giá đất nội thành Hà Nội và ven đô có sự chênh lệch nhau. Tuy nhiên, mấy năm gần đây do hệ thống hạ tầng đô thị ngày càng được mở rộng đã dẫn đến giá BĐS hai khu vực này có sự rút ngắn. Thậm chí, tiềm năng đất ven đô còn tiếp tục tăng giá.

Giá đất theo chiều hướng lên

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý II, một số dự án BĐS ven đô Hà Nội có giá khá cao, đơn cử như dự án The Phoenix Garden (Đan Phượng) khoảng 32,2 triệu đồng/m2, Khu đô thị Inoha City Phú Xuyên (Phú Xuyên) giá khoảng 24,7 triệu đồng/m2, Orange Garden (Hoài Đức) giá khoảng 39,1 triệu đồng/m2, The Spring Town Xuân Mai (Chương Mỹ) giá khoảng 14,5 triệu đồng/m2, Hòa Lạc Premier Residence (Sơn Tây) giá khoảng 13,9 triệu đồng/m2…

Điều đáng nói, các dự án này diện tích lô đất đều khá lớn, khoảng hơn 100m2 – 500m2, do đó tính tổng cả lô đất từ hơn 2 tỷ đồng đến hơn 10 tỷ đồng.

Do sự phát triển của hạ tầng giao thông nên rút ngắn khoảng cách giá giữa quận trung tâm và huyện ngoại thành, khiến giá đất ven đô khó có thể hạ thấp hơn nữa (Ảnh: TL).

Đất thổ cư trong dân có diện tích nhỏ hơn, nhưng từ cơn sốt hồi đầu năm 2021 đã thiết lập mặt bằng giá mới. Tại khu vực xã Kim Chung – Di Trạch (Hoài Đức) đất đấu giá khoảng 55-60 triệu đồng/m2, xã Đức Thượng (Hoài Đức) giá từ 50-55 triệu đồng/m2. Tại xã Vân Canh, huyện Đông Anh, đất trung tâm xã có giá 65-70 triệu đồng/m2. Theo những người dân ở đây, trước đó khoảng 2-3 tháng, đất trung tâm xã Vân Canh cũng chỉ từ 45-60 triệu đồng/m2, nhưng từ khi có thông tin về đồ án quy hoạch phân khu hai bờ sông Hồng, giá đất trong dân "nhảy múa" từng ngày.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đất tại các dự án xa trung tâm thực chất chưa đi vào hoạt động nên giá vẫn chưa tăng cao, nhưng giá đất ven đô trong các khu dân cư gần sát với mức giá trong ngõ lớn tại quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm.

Trở lại giai đoạn trước cho thấy, đất nền khu vực vùng ven chưa có khi nào hạ giá, bởi sau cơn sốt đất đầu năm 2010, giá đất vùng ven khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy, trong các khu đô thị cũng chỉ khoảng 80 triệu đồng/m2, còn tại các ngõ ô tô có thể vào được khoảng 45-50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, từ 2016 trở lại đây, giá đất theo xu thế chỉ có theo chiều hướng đi lên. Bởi cũng ở dự án đô thị đó hiện nay khoảng 170-220 triệu đồng/m2, đất thổ cư ô tô vào được nhà cũng xấp xỉ 120-150 triệu đồng/m2.

Ven đô điểm đầu tư mới

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng tại Hà Nội đang thu hẹp khoảng cách về giá giữa khu vực đô thị và lân cận, đơn cử như dự án Vành đai 3 mở rộng và Cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, các dự án cũng có nhiều tiện ích để bù đắp cho bất lợi về vị trí.

Cũng theo bà Hằng, với kế hoạch đưa các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm và Thanh Trì lên các quận trung tâm trước năm 2025, những khu vực này sẽ trở thành những điểm đầu tư đáng chú ý. Cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội, nguồn cung nhà ở đã mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành, đây sẽ là động lực tăng trưởng giá của BĐS.

Nói về nguyên nhân giá BĐS ở khu vực ven đô tăng, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, các dự án hạ tầng ở phía Tây thành phố kết nối với các huyện ngoại thành không chỉ khiến giá đất nền tăng, mà giá căn hộ cũng tăng. Từ năm 2017, giá sơ cấp căn hộ tại quận Cầu Giấy đã tăng 14% mỗi năm, giá sơ cấp căn hộ tại quận Long Biên cũng tăng 12%/năm.

Liên quan đến giá đất khu vực ven đô, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, sau biến động sốt đất mạnh và dịch bệnh Covid-19 kéo dài, nhìn chung thị trường TP. Hà Nội quý II/2021 yếu, ít giao dịch.

Các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng quà. Ở thị trường thứ cấp, có hiện tượng giảm giá bán đến mức lỗ để thu hồi vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Hiện tượng này phần lớn xuất hiện ở các dự án cao cấp.

Còn phân khúc đất nền, liền kề, nguồn cung suy giảm do khan hiếm dự án mới được phê duyệt. Lượng giao dịch thấp một phần do giá còn ở mức cao, một phần do dịch bệnh kéo dài.

Bên cạnh đó, tình trạng sốt đất và đầu tư theo phong trào, đám đông… đã đẩy nhiều nhà đầu tư lẻ phải chịu hậu quả. Nhiều hiện tượng giao bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra trên thị trường.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, mặc dù giá đất ở một số khu vực có hiện tượng sốt như Hòa Lạc, Sơn Tây, Hoài Đức… đã có dấu hiệu sụt giảm, thể hiện qua thông tin chào bán trên thị trường. Tuy nhiên, giá vẫn "neo" ở một mức mới, do nguồn cung được phê duyệt mở bán ít, quỹ đất ngoại thành cũng đang dần hiếm, việc dịch chuyển không chỉ ra khu vực ngoại thành mà còn sang các tỉnh lân cận sát Hà Nội.