Lò xo đang nén, bao giờ hết 'sốt' đất?

Những diễn biến trên thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, tại nhiều địa phương, giá đất chào bán đang tiếp tục tăng cao so với thời điểm trước Tết Nguyên đán 2022. Hiện tượng đổ xô đi đấu giá, đầu cơ, cùng những ồn ào về phân lô bán nền... làm dấy lên những lo ngại về hiện tượng sốt đất quay trở lại.

Vẫn lo sốt đất quay lại

Theo thông tin từ bộ Xây Dựng, thị trường địa ốc trong thời gian qua đang có nhiều dấu hiệu tương đồng với thời điểm cuối quý I đầu quý II/2021, khi hiện tượng giá nhà đất tăng đột biến, "sốt giá" cục bộ tại nhiều địa phương trên cả nước.

Còn nhớ, sau Tết Nguyên đán 2021, một số địa phương vùng ven Thủ đô Hà Nội xảy ra “sốt đất” như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%)…

Ngoài ra, có nhiều tỉnh, thành như: Thanh Hóa, TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP Hồ Chí Minh; TP Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.

“Có thể có sự khởi phát của hiện tượng "sốt giá" bất động sản trong năm 2022. Đặc biệt, khi Nhà nước sử dụng các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế sau giai đoạn giảm phát, nếu không có sự kiểm soát tốt, thị trường bất động sản có thể tăng nóng”, báo cáo của Bộ Xây dựng nêu rõ.

Cần thêm những "quả đấm thép" để kiểm soát thị trường, ngăn "bong bóng" bất động sản, đảm bảo lợi ích cho người dân.

Những cảnh báo của Bộ Xây dựng là hoàn toàn có cơ sở khi nhìn lại thị trường bất động sản sau các gói kích thích phục hồi kinh tế năm 2008 – 2009.

Theo tìm hiểu, trước năm 2009, nhà giá rẻ thường nằm trong vùng giá từ 500 – 700 triệu đồng/căn, các căn hộ tầm trung có giá từ 900 triệu đồng/căn. Sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ, và gần như đóng băng trong nhiều năm sau đó.

Tuy nhiên, đến giai đoạn 2015 – 2018, khi các gói phục hồi kinh tế được tung ra dần phát huy hiệu quả, thị trường nhà đất bắt đầu ấm lên. Nhà giá rẻ tăng lên vùng giá 0,9 – 1,3 tỷ đồng/căn, nhà thương mại mở bán với mức dưới 600 triệu đồng/căn không còn hoặc vô cùng khan hiếm.

Đến giai đoạn 2019 - 2021, các cơn sốt liên tục xảy ra, khiến mặt bằng giá nhà đất cũng theo đó liên tục “leo thang”, nhà giá rẻ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng gần như biến mất trong rỏ hàng, đẩy người thu nhập thấp và trung bình vào bế tắc khi giấc mơ “an cư” ngày càng xa vời.

Mặt bằng giá căn hộ tại các khu vực vùng ven TP Hồ Chí Minh, Hà Nội hay các tỉnh giáp ranh xuất hiện vùng giá 35-40 triệu đồng một m2. Và theo dự báo, mức giá sẽ tiếp tục tăng ít nhất đến năm 2023.

Những diễn biến thị trường sau khủng hoảng năm 2008 khiến không ít chuyên gia cảnh báo về một “bước sóng tăng” mới trong năm 2022 và các năm tiếp theo khi các gói hỗ trợ phục hồi kinh tế sau giảm phát do Covid-19 được tung ra.

Khi nào nên chốt lời?

Anh Trần Hữu Khoa, một tay chơi bất động sản từng kinh qua cuộc khủng hoảng 2008, chia sẻ: “Thường thì sau những cuộc khủng hoảng toàn cầu, những người giàu sẽ lại càng giàu lên, còn người nghèo thì có nguy cơ rời vào cảnh bần cùng. Vật giá leo thang, đồng tiền mất giá, giá nhà tăng nhanh ngoài tầm với của đa số người lao động”.

Theo anh Khoa, trong giai đoạn phục hồi sau đại dịch, các gói kích thích phục hồi kinh tế chắc chắn sẽ đổ vào đầu tư hạ tầng. Đây là “thời điểm vàng” để các đại gia giàu tiềm lực kinh tế gom đất, gom nhà có vị trí đẹp chờ thời điểm thích hợp để bán ra chốt lời, trước khi “bong bóng” có dấu hiệu xì hơi.

Với kinh nghiệm hơn 20 năm, anh Khoa dự báo trong giai đoạn 2022 – 2023, dù mặt bằng giá vẫn tăng nhưng việc sốt đất sẽ được kiểm soát ở mức “chấp nhận được”, với mức biến động 15 – 25% theo chiều mũi tên đi lên.

“Khi đạt đủ thiên thời địa lợi, các gói đầu tư công vào hạ tầng được giải ngân thì sóng tăng trong chu kỳ 10 của thị trường bất động sản sẽ nổi. Đợt sóng cuối sẽ có cường độ mạnh nhất, các "tay to" sẽ thoát hàng để chốt lời. Với các nhà đầu tư nhỏ và vừa, nếu không bung hàng kịp sẽ ôm nợ”, anh Khoa phân tích.

Cùng góc nhìn trên, nhiều chuyên gia dự báo, các đợt sóng thị trường sẽ tiếp tục dâng lên từ nay cho đến năm 2024. Hoặc, khi xuất hiện các động thái từ Ngân hàng Nhà nước, gồm: tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế room cho vay dài hạn, tăng trần lãi suất và phát hành trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài với mức lãi suất cao.

“Từ nay đến khi xuất hiện các động thái “điều chỉnh” của ngân hàng, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Để không ôm “quả đắng”, các nhà đầu tư cần bung hàng, chốt lời, tất toán các khoản vay khi 4 dấu hiệu trên xuất hiện”, một chuyên gia nhấn mạnh.

Thực tế, nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản đã nhiều lần được Bộ Xây dựng cảnh báo. Và mới đây, Bộ này cũng đưa ra hàng loạt kiến nghị, giải pháp, trong đó có đề nghị sớm hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng. Tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản. Chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong năm 2022, thị trường bất động sản vẫn có khả năng xảy ra sốt đất cục bộ ở một số địa phương, tuy nhiên cơ bản sẽ được kiểm soát.

Đáng chú ý, trong những năm tới, những khó khăn về nguồn cung của thị trường sẽ được tháo gỡ một phần. Nguyên nhân là, giai đoạn vừa qua, các bộ ngành, cơ quan của Chính phủ, Quốc hội đã nhìn thấy những rào cản chính gây ra nguồn cung hạn chế và tìm mọi cách điều chỉnh. Năm 2022 sẽ có nhiều quy định được tháo gỡ, qua đó giải quyết một phần bài toán đưa nguồn cung tốt vào thị trường, làm cho cung – cầu gặp nhau, giá cả bớt áp lực.

Mặt khác, gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng sẽ được bơm vào thị trường, qua đó kích thích phát triển đầu tư hạ tầng, giải quyết bài toán tăng trưởng toàn nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản.

“Năm 2022 sẽ chứng kiến thị trường bất động sản chất lượng hơn, được điều tiết hiệu quả và hợp lý, hiện tượng sốt đất sẽ tiết giảm đáng kể và cơ bản được kiểm soát”, ông Đính nói.