Lùi thời gian sửa đổi Luật Đất đai: Thị trường bất động sản sẽ như thế nào?

Theo tờ trình mà Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long trình bày tại phiên họp toàn thể lần thứ 27, trong chương trình xây dựng luật năm 2020, Chính phủ đề nghị rút 1 dự án là Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Vướng Luật đất đai…, dự án chậm phê duyệt

Lý giải về vấn đề này, Chính phủ cho rằng nội dung của dự án luật còn một số vấn đề phức tạp, cần có thêm thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị và đánh giá kỹ hơn, như các vấn đề về kinh tế, tài chính đất đai; khung giá đất; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng, giải quyết hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, an ninh lương thực; quản lý đất đai tại các công ty nông, lâm nghiệp; quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh, chính sách quản lý, sử dụng đất tôn giáo; việc sử dụng đất có yếu tố nước ngoài...

Bên cạnh đó, việc sửa đổi, bổ sung dự án luật này tại thời điểm diễn ra đại hội Đảng các cấp sẽ có tác động lớn đến ổn định chính trị - xã hội, không loại trừ khả năng các thế lực thù địch lợi dụng, kích động làm cho khiếu kiện gia tăng, ảnh hưởng đến ổn định chính trị, trật tự xã hội và đại hội Đảng các cấp.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đây là lần thứ 2 Luật Đất đai năm 2013 đã phải lùi lại chưa sửa đổi được.

Trên thực tế, hiện nay Luật Đất đai đã có xung đột rất lớn với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Lâm nghiệp... Điều này dẫn đến hệ quả trực tiếp là năm 2019 vướng đến mức các dự án tại Hà Nội và Tp.HCM chậm được phê duyệt, chỉ bằng 20% của những năm trước.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, chính sự bất cập, xung đột giữa Luật Đất đai và các luật khác nên đây là một trong những nguyên nhân chính giảm cung của thị trường bất động sản.

Hệ quả tiếp theo thiếu cung là sẽ sốt giá. Khi đó rất có thể có sự nhúng tay của đầu cơ và tiếp tục dẫn đến thảm kịch của thị trường bất động sản.

“Tôi không hiểu tại sao Luật Đất Đai 2013 mãi vẫn chưa được sửa. Luật Đất đai là một trong những điều kiện phát triển kinh tế và nếu không sửa càng dẫn đến những bất ổn không cần thiết tại các địa phương trong vấn đề khiếu kiện đất đai”, ông Võ nói.

Trong một lần trả lời báo chí về vấn đề sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cũng cho rằng, mục đích của việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, đảm bảo ổn định chính trị, xã hội của đất nước và đáp ứng yêu cầu hội nhập…

Luật Đất đai xung đột với nhiều luật khác?

Trước đó, cuối năm 2019, theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công trong cả nước năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018.

Tại Tp.HCM, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý. Năm 2019, Tp.HCMchỉ có 1 dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest, các doanh nghiệp đang gặp khó trong vấn đề thủ tục triển khai dự án. Hiện, doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đang bị chi phối bởi 10 bộ luật như: Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư... Đây được xem như một “ma trận” bởi nếu đúng luật này thì sai luật khác.

Có dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 4/2018, khi tất cả thủ tục quy hoạch, kiến trúc đã xong hết, đến khâu quyết định giao đất, người phụ trách của cơ quan quản lý trả lời "mâu thuẫn với Luật Đất đai, do đó chỉ có thể bỏ hoặc làm lại từ đầu". Bởi vậy, doanh nghiệp đành chọn cách thực hiện hồ sơ thủ tục từ đầu, tốn thời gian thêm một năm và phải đi qua 5 sở, quận, địa phương...

Tại nhiều địa phương, nhà đầu tư phản ánh, dự án sử dụng đất đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cũng phải dừng giao đất vì “vênh” giữa các luật.

Trong quá trình rà soát, khảo sát các chồng chéo của văn bản pháp luật về kinh doanh, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, mâu thuẫn, chồng chéo nhiều nhất liên quan đến điều kiện, trình tự, thủ tục đầu tư, tập trung tại các luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà ở, khoáng sản…

Đơn cử như giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu đang có một số quy định chưa rõ ràng đối với trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất được thì thực hiện thủ tục để giao đất hay là thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư…

Đất đai là lĩnh vực rất phức tạp, nhạy cảm và có tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội. Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai yêu cầu phải được nghiên cứu, tổng kết kỹ lưỡng, phân tích đánh giá tác động của chính sách, bảo đảm khoa học, thận trọng, có căn cứ lý luận, thực tiễn.

Tuy nhiên, nếu không có lộ trình cụ thể giải quyết những vấn đề vướng mắc đất đai tại các địa phương thì không chỉ các dự án dậm chân tại chỗ, mà còn gây những bức xúc trong nhân dân về đền bù, giải phóng mặt bằng, khiếu kiện đông người dẫn đến mất ổn định, trật tự an toàn xã hội.