Quản lý phân lô bán nền cần siết chặt từ gốc

Thời báo Kinh Doanh đã thông tin về việc mới đây tại Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ TN&MT đã có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô bán nền, theo hướng mở rộng các khu vực không được phép phân lô bán nền.

Khó huy động được vốn

Cụ thể, Dự thảo mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền đối với "các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị".

Theo một số chuyên gia bất động sản (BĐS), việc ngăn ngừa tình trạng phân lô bán nền một cách ào ạt để tránh tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất là điều cần thiết. Tuy nhiên, những vụ việc "lùm xùm" liên quan đến phân lô bán nền thời gian qua như "sốt đất ảo" hay xuất hiện hàng loạt "dự án ma" có nguyên nhân cốt lõi đều do buông lỏng quản lý, hay chính là trách nhiệm "quản" của chính quyền địa phương.

Thực tế cho thấy, việc phân lô bán nền hiện nay chia ra 3 nhóm. Thứ nhất là nhóm dự án đúng quy định pháp luật, Nhà nước không nên cấm. Thứ hai là nhóm do người dân phân lô tách thửa từ đất của gia đình để bán bớt một phần cũng không được cấm, vì đó là quyền của người sử dụng đất. Thứ ba là nhóm phân lô bán nền trái pháp luật - đây mới là nhóm tạo nên bức xúc của dư luận và người dân trong thời gian qua.

Trước nội dung đề xuất sửa đổi của Dự thảo, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐSViệt Nam phân tích: việc cấm tất các quận nội thành của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã... là quá cứng nhắc.

Đề xuất này đầu tiênsẽ ảnh hưởng đến các địa phương, bởi địa phương luôn có nhu cầu sử dụng quỹ đất để phát triển kinh tế và tạo nhà ở cho người dân. Nếu các tỉnh, thành phố muốn tổ chức đấu giá là không được.

Bên cạnh đó, theo quy định, một dự án phải hoàn thành đầu tư hạ tầng, hệ thống kỹ thuật thì được quyền bán đất nền, trong khi doanh nghiệp (DN) Việt Nam hầu hết là DN vừa và nhỏ, không đủ nguồn vốn đầu tư, phải bán đất nền để có thanh khoản, khó có thể huy động được số vốn hàng nghìn tỷ đồng cho những dự án lớn từ 20 - 30ha. Điều này sẽ gây khó cho hầu hết các DN BĐStrên toàn quốc.

Ngoài ra, người mua chỉ đủ tiền mua được đất trong khu hạ tầng được hoàn thiện, có đủ giấy tờ pháp lý sở hữu. Nếu bắt buộc người dân phải mua cả một ngôi nhà thì sẽ gây khó cho họ.

Trước đó, quy định cấm phân lô bán nền nhằm mục tiêu chống đầu cơ đất đai nhưng thực tế vẫn có nhiều dự án xây rồi bỏ hoang nhiều năm

Phạt nặng nếu chưa xây

Trên thực tế, các bộ, ngành lý giải rằng cấm phân lô bán nền là nhằm mục tiêu chống đầu cơ đất đai, nhưng thực tế có rất nhiều dự án tại các tỉnh, thành phố dù đã xây xong hàng chục năm vẫn “vắng như chùa bà Đanh”, như dự án Kim Chung - Di Trạch, khu đô thị Vân Canh, khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn (Hà Nội)...

Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐSViệt Nam cho rằng, muốn hạn chế phân lô bán nền, không nên “không quản được thì cấm”. Quan trọng là cần nhìn rõ bản chất sự việc để thấy vấn đề nằm ở chỗ quản lý nhà nước phải vào cuộc, quản lý, rà soát với các dự án phân lô bán nền để quá lâu.

Cùng góc nhìn, theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đề xuất phải dựa trên cơ sở các Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai… Đơn cử, một khu vực đã quy hoạch xong với quy định chặt chẽ về dân số, hạ tầng thì người dân có diện tích đất lớn ở khu vực đó có quyền phân lô, tách ra thành các thửa riêng, miễn là đáp ứng được quy hoạch của khu vực.

“Những đề xuất kiểu này giống như dựa trên một tình thế đang bát nháo của phân lô bán nền, vì không quản được nên nghĩ ra chuyện cấm. Trong khi đó, không nhìn rõ được nguyên nhân gây ra chuyện bát nháo này là lỗi tại ai?”, ông Hiển nhấn mạnh.

Để quản lý được việc phân lô bán nền, theo ông Đính: "Nhà nước phải nắm bắt được các kế hoạch, tiến độ và phân kỳ đối với các dự án. Nếu chủ đầu tư xây dựng công trình mua rồi mà không xây sẽ phải bị xử lý bằng thuế. Hết thời gian xây dựng mà chưa xây dựng thì tính thuế gấp 2, 3 lần. Như vậy sẽ không có ai ung dung để đất đó, mang tiền đi nộp thuế". Đây là giải pháp vẫn đang được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng, trong khi ở Việt Nam lựa chọn giải pháp “không quản được thì cấm”.

Còn Ts. Đinh Thế Hiển cho rằng, cần phải hoàn thiện về quy hoạch, về các quy định theo hướng những gì mà người sở hữu đất được quyền làm thì không nên cấm. Giải pháp ở đây chính là quyền lực nằm trong tay chính quyền, cán bộ quản lý có quyền cấp sổ, nếu cán bộ cấp sai thì phải phạt, xử lý. Với người dân khi cố ý làm sai quy định thì phải thu hồi sổ.