TP Hồ Chí Minh: Thách thức mở rộng nguồn cung nhà giá rẻ

Việc khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ đặt cho TP Hồ Chí Minh mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm, nhưng thách thức về vấn đề hạ tầng sẽ hạn chế việc này. (Ảnh: TL).

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, quý II/2021 TP Hồ Chí Minh có 3 dự án với 2002 sản phẩm được Sở Xây dựng cấp phép đủ điều kiện tham gia thị trường BĐS. So với cùng kỳ năm 2020 lượng cung đủ điều kiện bán hàng 6 tháng đầu năm 2021 tăng 9,2%.

Thiếu nhà ở giá rẻ

Tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường TP Hồ Chí Minh đạt 4.028 sản phẩm. So với quý II cùng kỳ năm 2020, lượng căn hộ chào bán trên toàn thị trường chỉ đạt 40,7%, giao dịch chỉ đạt 17,9%.

Căn hộ trung cấp là dòng sản phẩm có tỉ lệ hấp thụ tốt nhất với 72,7%, căn hộ cao cấp có tỉ lệ hấp thụ thấp nhất, chỉ đạt 10%.

Còn báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, 6 tháng đầu năm 2021, lượng căn hộ mới mở bán tại TP Hồ Chí Minh bị hạn chế, cộng với số lượng hàng tồn kho thấp từ các quý trước, dẫn tới nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 3.700 căn, giảm 18% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 1.400 căn, giảm 36% theo năm. Các căn hộ hạng B dẫn đầu lượng giao dịch với 49% thị phần, và đạt tỉ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 52%.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp với gần 40% dự án tăng lên trong quý, lên đến 15%. Đơn cử như dự án hạng B có giá bán trong quý II đạt 3.200 USD/m2, tăng 14% so với quý I. Hay 1 dự án khác thuộc phân khúc hạng C có giá bán trong quý II đạt 1.800 USD/m2, tăng 12% so với quý I.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhìn nhận, giá bán căn hộ tại TP Hồ Chí Minh biến động rất mạnh, khoảng giãn lớn nên rất khó xác định mức giá bình quân. Nhà ở bình dân cũng đã mất hẳn trên thị trường thành phố.

Giá bán biến động mạnh nhất ở khu vực TP.Thủ Đức, Quận 7 và một số Quận trung tâm. Nếu so với 2019 giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP.Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng 2 lần (thời điểm 2019 cao nhất khoảng 35 triệu đồng/m², hiện nay thấp nhất 40 triệu đồng/m² và đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m².

Lý giải thêm về số liệu này, bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills TP Hồ Chí Minh cho biết, khoảng 40% số lượng dự án sơ cấp có giá bán tăng nhẹ, số lượng nguồn cung tăng giá khá nhỏ so với tổng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ trong quý thấp, chỉ đạt 35% bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch mới nhất, đang phản ánh áp lực về nguồn cầu tại thời điểm hiện tại.

Thách thức lớn

Cũng theo bà Giang Huỳnh, việc các dự án sơ cấp có giá bán cao hơn trước, nguyên nhân là do chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian. Quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Bên cạnh đó, việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ.

Một điểm mà thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh đang phải chịu áp lực là nguồn cung căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỷ đồng. Vì vậy, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng phân khúc căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm. Trong đó, khu vực TP.Thủ Đức, quận 7 và Nhà Bè sẽ cải thiện vấn đề này.

Liên quan đến câu chuyện giá nhà tại TP Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, tại TP này hiện 59% là nhà cao cấp, hạng sang, còn lại là nhà trung cấp, trong khi nhà ở bình dân không có dự án nào được tung ra. Đây là điều rất vô lý trong bối cảnh thu nhập của người dân còn hạn chế, giới siêu giàu Việt Nam còn chưa nhiều.

Việc quản lý quy hoạch phát triển nhóm sản phẩm giá phải chăng không được quan tâm đúng mức, điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư vì mục tiêu về lợi nhuận mà đa số phát triển sản phẩm cao cấp, hạng sang với mức lợi nhuận 20-40% so với mức 10-15% của phát triển nhà ở giá rẻ.

Còn bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường của JLL Việt Nam cho rằng, con số này dự báo thị trường BĐS đang phát triển không đồng đều và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc.

Một điều đáng lưu tâm, một số chủ đầu tư tính đến phương án xây dựng diện tích căn hộ tối thiểu 25m2 theo như Thông tư 03/2021 của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên điều này sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án.

Theo chuyên gia Savills, việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25 m2 có thể giúp ích các chủ đầu tư đa dạng các sản phẩm nhà ở trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao. Tuy nhiên, việc này cũng sẽ gây áp lực rất lớn cho hạ tầng giao thông đô thị và mật độ dân số. Các dự án được cấp phép nên được quy hoạch ở vùng ven để vừa giãn mật độ dân số nội đô và bớt áp lực lên hạ tầng khu vực trung tâm thành phố.

Giới quan sát thị trường BĐS nhận định, dù giá nhà tăng cao hơn với nhu cầu mua nhà thực tế của người dân TP Hồ Chí Minh nhưng sẽ không có chuyện giá nhà giảm mà sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Đây sẽ là một gánh nặng đè lên vai người dân có nhu cầu mua nhà ở thực cũng như chính quyền TP Hồ Chí Minh trong việc phát triển diện tích nhà ở cho người dân trong thời gian tới.