Bật mí giá trị chuyển nhượng khách sạn 'hot' nhất Hà Nội

Ngày 13/10/1993, Liên minh Hợp tác xã Việt Nam được thành lập và gặp nhiều khó khăn về cơ sở vật chất, nguồn lực. Trụ sở của Liên minh ở số 6B - Láng Hạ (Ba Đình, Hà Nội) là khu nhà cấp 4 xập xệ xuống cấp. Nguồn tài chính để hoạt động, hỗ trợ kinh tế tập thể thiếu thốn.

 

 

Trước hoàn cảnh đó, phương án hợp tác với đối tác xây dựng khách sạn 5 sao được đề xuất. Theo đó, Liên minh Hợp tác xã Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại 6B - Láng Hạ và Công ty Chng Holdings PTE. Ltd (Singapore) đầu tư tài chính xây dựng khách sạn 5 sao Fortuna Hà Nội.

 

Mục tiêu góp vốn thành lập liên doanh là có nguồn tài chính để Liên minh Hợp tác xã Việt Nam có kinh phí hoạt động, hỗ trợ phát triển kinh tế tập thể và học tập các kinh nghiệm quản lý, quản trị hiện đại từ đối tác nước ngoài. Để hỗ trợ Liên minh Hợp tác xã Việt Nam, Chng Holdings PTE. Ltd đã tài trợ 1 triệu USD xây dựng trụ sở của Liên minh cao 8 tầng ở 77 - Nguyễn Thái Học, Ba Đình, Hà Nội.

 

Ngày 29/11/1994, Công ty Liên doanh Khách sạn Hà Nội Fortuna được thành lập trên cơ sở hợp đồng liên doanh giữa Công ty TNHH Thắng Lợi (nay là Công ty TNHH nhà nước một thành viên Đầu tư - Thương mại và Du lịch Thắng Lợi - gọi tắt là Công ty Thắng Lợi) với Công ty Chng Holdings PTE. Ltd.

 

Liên doanh được Ủy ban Nhà nước về Hợp tác và Đầu tư (nay là Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cấp Giấy phép đầu tư số 1129/GP ngày 9/2/1995 với thời hạn hoạt động 30 năm, vốn pháp định 6 triệu USD, trong đó bên nước ngoài góp 60%, bên Việt Nam góp 40% bằng giá trị quyền sử dụng đất kể từ ngày 9/2/1995 với giá trị hơn 1,894 triệu USD và các khoản khác do các bên thoả thuận.

 

Cũng theo Giấy phép đầu tư trên, hết thời hạn liên doanh 30 năm, khi công ty liên doanh kết thúc hoạt động, toàn bộ tài sản cố định của bên nước ngoài trong liên doanh được chuyển giao không bồi hoàn cho Hội đồng Trung ương Liên minh Hợp tác xã Việt Nam.

 

Sau đó, khi đo đạc thực tế diện tích đất chỉ còn 3.892 m2 (chứ không phải 4.250 m2 như ước tính ban đầu) và tính tiền sử dụng đất theo quy định chỉ còn 13,6 USD/m2 mà không được áp dụng mức 16 USD/m2 như ban đầu, nên phần vốn của bên Việt Nam chưa đủ 30% vốn góp và bên nước ngoài hỗ trợ không điều kiện cho phía Việt Nam 398.000 USD còn thiếu để có đủ 30% vốn pháp định trong liên doanh.

 

Trên cơ sở xem xét hồ sơ và căn cứ quy định của pháp luật, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã cấp Giấy phép đầu tư số 1129/GPĐC3 ngày 14/11/1997 chuẩn y việc điều chỉnh tỷ lệ vốn pháp định của hai bên trong Công ty Liên doanh Khách sạn Hà Nội Fortuna, trong đó bên Việt Nam góp 2,25 triệu USD, chiếm 30% vốn pháp định bằng giá trị quyền sử dụng 3.892 m2 đất trong thời hạn 35 năm, trị giá 1,852 triệu USD và các khoản khác do hai bên thoả thuận.

 

Lý giải việc giảm tỷ lệ góp vốn của phía Việt Nam từ 40% xuống 30%, ông Nguyễn Hải Giang, Tổng giám đốc Công ty Thắng Lợi cho biết, với Công ty Thắng Lợi cho rằng đây cũng chỉ là "bất đắc dĩ".

 

Việc huy động để có đủ số tiền trên góp vốn vào Liên doanh là vô cùng khó khăn và trên thực tế đã không thể thực hiện được. Bên Việt Nam đã liên hệ với rất nhiều ngân hàng thương mại để vay vốn, nhưng không thành công, vì vào thời điểm đó, cuộc khủng hoảng tài chính châu Á đang diễn ra, kinh tế bị suy thoái, tất cả các ngân hàng đều gặp khó khăn về vốn. 

 

Qua nhiều lần điều chỉnh, cuối cùng, ngày 15/11/2007, UBND TP. Hà Nội cấp Giây chứng nhận đầu tư số 011022000093 cho liên doanh trên. Theo đó, liên doanh có tổng vốn đầu tư 35 triệu USD, vốn điều lệ là 18 triệu USD, trong đó bên Việt Nam góp 30%, trị giá 5,4 triệu USD bằng quyền sử dụng 3.482 m2 đất trong thời hạn 40 năm và các khoản khác do các bên thoả thuận.

 

 

Trong những năm đầu hoạt động, Công ty liên doanh bị thua lỗ lớn. Theo báo cáo của Công ty liên doanh, lỗ lũy kế đến ngày 31/12/2002 là hơn 8,4 triệu USD. 

 

Để giải quyết tình trạng này, ngày 1/6/2006, các bên liên doanh đã ký Thỏa thuận thống nhất, Hornblower Boswth PTE Ltd Singapore (công ty liên doanh vay vốn đầu tư xây dựng Khách sạn Hà Nội Fortuna) được trở thành thành viên thứ ba trong liên doanh.

 

Theo đó, liên doanh sẽ tăng vốn điều lệ từ 9.000.000 USD lên 18.000.000 USD, trong đó phía Việt Nam là 30%; điều chỉnh tỷ lệ góp vốn của đối tác nước ngoài từ 70% xuống còn 35 %, đồng thời cho đối tác Hornblower là người cho vay vốn đầu tư xây khách sạn được tham gia góp vốn vào Liên doanh với tỷ lệ 35% bằng cách chuyển từ khoản vốn cho vay xây dựng 9.000.000 USD thành vốn góp 6.300.000 USD và hỗ trợ số vốn còn thiếu của phía Việt Nam là 2.700.000 USD; đồng thời Hornblower miễn giảm lãi vay các năm 2002, 2003 là 3.527.853 USD và từ năm 2004, tính lãi theo số vốn vay còn lại. Nhưng với một điều kiện cam kết giữa các bên là phải chuyển đổi thành công ty cổ phần thì sự hỗ trợ và giảm lãi vay mới được áp dụng.

 

Sau sự thay đổi này, Liên doanh khách sạn Fortuna đã bắt đầu có lãi. Tính đến cuối năm 2007 lãi là trên 2,5 triệu USD; năm 2008 lãi gần 5,9 triệu USD.

 

Mặc dù vậy phần lãi này chưa được chia cho phía Việt Nam vì vướng những điều kiện cam kết như đã nói ở trên và điều kiện thủ tục cổ phần hóa Liên doanh chưa thực hiện được. Do phía nước ngoài yêu cầu phía Việt Nam thực hiện các điều kiện đã cam kết khi ký thỏa thuận về vốn pháp định và không đồng ý xem xét việc phân chia lợi những năm 2007, 2008. Nếu thỏa thuận này không có hiệu lực thì Liên doanh trở lại thua lỗ như cuối năm 2002, 2003.

 

Trước tình hình đó, phía đối tác nước ngoài đã đề xuất phía Việt Nam chuyển nhượng số vốn góp 30% để liên doanh thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Tuy nhiên, do những vướng mắc về thủ tục nên việc chuyển đổi vẫn chưa được thực hiện.

 

Theo tính toán nếu chuyển nhượng vốn góp thành công về mặt hiệu quả kinh tế phía Việt Nam sẽ đạt được những lợi ích hơn hẳn phương án chờ đến khi được chia lãi trong những năm liên doanh còn lại. Có thể thấy nếu tính đủ các chi phí lãi vay phải trả thì hoạt động của công ty liên doanh khó có lãi. Mặt khác giả sử vẫn có lãi thì phía Việt Nam vẫn chưa nhận được lãi vì còn phải hoàn trả cho Hornblower các khoản nợ bằng số lãi được chia hàng năm (nếu có) thì cũng còn nhiều năm nữa mới trả được hết nợ để được nhân tiền lãi từ kinh doanh.

 

Còn khi chuyển nhượng vốn thành công thì sẽ có thêm lợi ích từ việc sử dụng nguồn vốn này để tiếp tục đầu tư, phát triển kinh tế. Trước hết là khoản thu từ việc chuyển nhượng này theo thỏa thuận với các đối tác nước ngoài năm 2009 thì phía Việt Nam sẽ được 10 triệu USD. Đồng thời phía Việt Nam được tính và chia lãi từ công ty liên doanh đến thời điểm chuyển nhượng vốn; lại không phải trả cho đối tác những khoản nợ và lãi.

 

Theo Chứng thư thẩm định giá vào năm 2014 (thời điểm thẩm định 31/12/2013) thì giá thị trường của vốn chủ sở hữu công ty liên doanh tính theo phương pháp tài sản là 36.666.753,19 USD với giá trị của phía Việt Nam là 30% vốn sẽ là 11 triệu USD. Được biết, ngoài số tiền này phía Việt Nam còn có số tiền lãi được chia. Tổng cộng phía Việt Nam chuyển nhượng vốn sẽ thu cả tiền vốn chuyển nhượng và chia lãi không dưới 16 triệu USD.

 

Rõ ràng là việc chuyển nhượng vốn có lợi hơn rất nhiều so với việc “há miệng chờ sung” đợi các khoản chia lãi hằng năm mà không biết đến bao giờ mới được chia vì còn phải trả nợ. Tuy nhiên cho đến nay, phương án chuyển nhượng vốn góp này cũng vẫn chưa được thực hiện và hiện phía Việt Nam vẫn đang tiếp tục đưa ra phương án chuyển nhượng vốn góp tại liên doanh này.