CĐT dự án Panorama Nha Trang không đăng ký Hợp đồng mẫu, khách hàng gặp nhiều rủi ro

Sáng ngày 25/3, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Vịnh Nha Trang (Công ty Vịnh Nha Trang) đã mở bán đợt cuối dự án Panorama Nha Trang. Theo như những lời giới thiệu và quảng cáo “có cánh” từ Chủ đầu tư (CĐT) thì hiện nay dự án đã bán gần hết và chỉ trong vòng 1 tháng nữa sẽ không còn căn hộ để bán.

Nhưng ít ai ngờ tới là hiện dự án chưa được cấp phép xây dựng phần khối tháp và nhất chưa đăng ký Hợp đồng mẫu với Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công Thương). Đây là việc vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật, bởi Hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục phải đăng ký Hợp đồng mẫu theo quy định của Chính phủ.

Theo đó, việc không đăng ký hợp đồng mẫu của CĐT dự án Panorama Nha Trang đã vi phạm Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010 và Nghị định 99/2011/NĐ-CP.

Điều 19 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010 quy định về kiểm soát hợp đồng mẫu như sau: (i) Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng;(ii) Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng tự mình hoặc theo đề nghị của người tiêu dùng, yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trong trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm quyền lợi của người tiêu dùng.

Quyết định 02/2012/QĐ-TTg, hoạt động mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp là hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung.

Điều 8 Nghị định 99/2011/NĐ-CP hướng dẫn điều 19 Luật bảo vệ người tiêu dùng 2010 về trách nhiệm đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung như sau:(i) Trước khi áp dụng hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký, tổ chức, cá nhân kinh doanh phải thực hiện việc đăng ký; (ii)Hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung chỉ được áp dụng đối với người tiêu dùng khi việc đăng ký được hoàn thành (được cơ quan có thẩm quyền ra thông báo chấp thuận).

Bên cạnh đó, do hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thuộc diện phải đăng ký hợp đồng mẫu, nên việc chủ đầu tư không đăng ký vi phạm quy định của Bộ luật dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó” (khoản 2 điều 119 Bộ luật dân sự 2015).

Liên quan đến việc CĐT dự án Panorama Nha Trang không đăng ký Hợp đồng mẫu theo quy định của pháp luật, Luật sư Hồ Diên Trung (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhận định: “Việc CĐT án Panorama Nha Trang tiến hành mở bán căn hộ chung cư khi chưa đăng ký hợp đồng mẫu vi phạm quy định về quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng. Theo quy định tại điều 68 Nghị định 185/2013/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 124/2015/NĐ-CP, hành vi vi phạm của CĐT dự án Panorama Nha Trang có thể bị phạt hành chính lên đến 100 triệu đồng và buộc chủ đầu tư phải thực hiện việc đăng ký mẫu hợp đồng.”

“Về trách nhiệm dân sự, việc chủ đầu tư tổ chức ký kết hợp đồng khi chưa đăng ký hợp đồng mẫu có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định tại điều 129 Bộ luật dân sự 2015." Luật sư Trung nhấn mạnh.

Luật sư Trung cũng cho hay: “Vì thủ tục chủ đầu tư thực hiện tại Sở Xây dựng Khánh Hòa là thủ tục thông báo (không phải đăng ký) đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, văn bản số 455/SXD-QLN ngày 27/2/2017 của Sở Xây dựng không phải là tài liệu pháp lý “xác nhận”, “cấp phép” đủ điều kiện được bán để “phủi” trách nhiệm, mà chủ đầu tư vẫn phải đáp ứng điều kiện tại khoản 1 điều 54 Luật kinh doanh bất động sản và tự chịu trách nhiệm về việc thực hiện.”

Cũng theo Luật sư Hồ Diên Trung, thì việc chủ đầu tư giao kết hợp đồng với khách hàng khi chưa đăng ký hợp đồng mẫu gây bất lợi cho khách hàng như sau:

Rủi ro về vấn đề pháp lý: (i) Các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Trường hợp khách hàng không muốn chấm dứt hợp đồng, khách hàng phải chờ thêm thời gian để chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục, khắc phục hậu quả. Trường hợp khách hàng muốn chấm dứt hợp đồng, khách hàng phải thực hiện thủ tục tố tụng trong thời hạn 02 năm kể từ ngày ký kết, nhưng trong trường hợp này, khách hàngđã bị chiếm dụng vốn, phải phụ thuộc vào khả năng tài chính của chủ đầu tư nếu chủ đầu tư thiện chí hoàn trả tiền hoặc thực hiện thủ tục tố tụng để yêu cầu hoàn trả tiền thanh toán. (ii) Nội dung hợp đồng chưa được cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra, rà soát nên có thể chứa nhiều nội dung bất lợi cho khách hàng như điều khoản loại trừ trách nhiệm của chủ đầu tư, điều khoản cho phép chủ đầu tư được đơn phương hưởng quyền, lợi ích hoặc đơn phương có quyền thay đổi hợp đồng,…

Phân biệt đối xử giữa các khách hàng: Có thể nói, sự hiểu biết (kiến thức về xây dựng, quyền lợi/nghĩa vụ, pháp lý) của mỗi khách hàng là khác nhau. Vì vậy, chủ đầu tư có thể lợi dụng sự thiếu hiểu biết của mỗi khách hàng để đàm phán, thêm/bớt một số nội dung có lợi cho chủ đầu tư và bất lợi cho khách hàng mà khách hàng không thể biết hoặc rất khó có thể biết.Thậm chí, khi phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư, khách hàng rất khó hoặc mất nhiều thời gian hình thành nhóm liên kết, tìm được nói chung để cùng nhau đấu tranh cho quyền lợi của chính mình.

“Với những bất lợi nêu trên, khách hàng không nên vội vàng ký kết hợp đồng với CĐT khi mẫu hợp đồng chưa được đăng ký tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.” Luật sư Trung nói.

Doanh nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin !