Chung cư cũ và bài toán bồi thường nan giải

Cần có hành lang pháp lý

Trong thời điểm hiện tại, rất nhiều tòa nhà tập thể - chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM đang xuống cấp rất trầm trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và sinh hoạt của các hộ dân đang sinh sống. Chính vì thế, việc quy định về bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và tái định cư tại các dự án xây dựng lại chung cư cũ là vô cùng cấp thiết.

Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là quy định chung, nội dung này là hoàn toàn phù hợp đối với các trường hợp chủ sở hữu chung cư chọn nhà đầu tư để xây dựng lại chung cư theo quy định (trong thời hạn 12 tháng đối với chung cư hư hỏng nặng, trong thời hạn 3 tháng đối với chung cư nguy hiểm); hoặc đối với các chung cư chưa phải là hư hỏng nặng và nguy hiểm, thì chủ sở hữu nhà chung cư có toàn quyền quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đặc biệt là giá bồi thường để thực hiện dự án xây dựng lại chung cư.

Còn trong cá́c trường hợp nhà nước tổ chức thực hiện, trong trường hợp quá thời hạn theo quy định (12 tháng đối với chung cư hư hỏng nặng và 3 tháng đối với chung cư nguy hiểm) mà chủ sở hữu nhà chung cư chưa lựa chọn được nhà đầu tư, thì theo quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế phá dỡ đối với nhà chung cư hư hỏng nặng hoặc di dời khẩn cấp đối với chung cư nguy hiểm và tổ chức thực hiện việc đầu tư xây dựng lại nhà chung cư.

Nhà nước phải tổ chức tạm cư, di dời, tháo dỡ chung cư càng sớm càng tốt; xây dựng lại chung cư và bố trí tái định cư tại chỗ cho các hộ dân sau khi xây dựng xong nhằm khắc phục được các hạn chế trước đây như việc thỏa thuận, thời gian bồi thường là không khả thi và biện pháp cưỡng chế là giải pháp không ai mong muốn, nên không áp dụng phương thức bồi thường.

Nhà đầu tư được nhà nước lựa chọn chủ đầu tư có trách nhiệm ứng vốn để quận - huyện chi trả tiền tạm cư cho các hộ dân. Nhà đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng và bàn giao quỹ nhà tái định cư cho Ủy ban nhân dân quận - huyện để bố trí tái định cư. Chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện việc tái định cư cho người dân. Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư tại chỗ với nguyên tắc diện tích căn hộ mới bằng hoặc lớn hơn diện tích căn hộ cũ (tùy theo dự án) và người dân không phải trả thêm tiền đối với chủ sở hữu hợp pháp.

Trong trường hợp bất khả kháng, không có căn hộ có diện tích phù hợp với diện tích được tái định cư của các hộ dân, mà phải bố trí căn hộ có diện tích lớn hơn thì các hộ dân phải trả thêm tiền đối với phần chênh lệch và nhà nước phải phê duyệt giá sàn nhà ở chênh lệch so với diện tích được bố trí tái định cư để các hộ dân thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu và chủ sử dụng hợp pháp nhà chung cư được bảo toàn trước, trong và sau khi di dời, tạm cư và tái định cư; Việc bố trí tái định cư và việc sở hữu căn hộ chung cư sau khi tái định cư là hai việc khác nhau; Các chủ sở hữu hợp pháp căn hộ cũ sẽ được cấp chủ quyền căn hộ mới; các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước sẽ được giải quyết bán căn hộ mới theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; đối với các hộ gia đình khó khăn về nhà ở sẽ được giải quyết bằng chính sách nhà ở xã hội.

Do đó, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất “Đối với các chung cư do nhà nước lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt đối với các chung cư đã xác định là chung cư hư hỏng nặng hoặc nguy hiểm và quá thời hạn theo quy định mà các chủ sở hữu nhà chung cư chưa lựa chọn chủ đầu tư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thì nhà nước sẽ tổ chức tạm cư, lựa chọn chủ đầu tư xây dựng và bàn giao quỹ nhà để tái định cư tại chỗ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng hợp lệ tại nhà chung cư đó, không thực hiện phương thức bồi thường”.

Hợp với “lòng dân”

Điều 116 Luật Nhà ở, tại khoản (1.a) đã quy định: "Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại điều 36 của Luật này"; và tại khoản (1.b) đã quy định: "Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ"; Khoản (1.b) điều 13 Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ đã quy định chủ sở hữu nhà chung cư có quyền "Được lựa chọn hình thức bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ hoặc các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư và các nội dung quy định tại điều 14 của Nghị định này".

Do vậy, thành phố không thể quy định chỉ "thực hiện duy nhất phương thức tái định cư tại chỗ" theo đề xuất của Sở Xây dựng, mặc dù đây là phương thức tốt nhất, nhưng cần được vận động giải thích, đi đến sự đồng thuận để khuyến khích chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn vì đây là phương thức có lợi nhất.

Tuy nhiên, vẫn cần phải bổ sung thêm phương thức tái định cư ở địa điểm khác, hoặc phương thức người dân yêu cầu được bồi thường bằng tiền mặt để tự lo tái định cư theo quy định của pháp luật, đi đôi với việc thực hiện chu đáo, thỏa đáng công tác tạm cư trong thời gian chờ đợi trở về tái định cư.

Bên cạnh đó, khuyến khích các chủ đầu tư hoán đổi căn hộ mới lớn hơn căn hộ cũ, tối thiểu căn hộ mới có diện tích bằng 1,1 lần diện tích căn hộ cũ; Đảm bảo chủ sở hữu căn hộ góc (có 2 mặt hướng ra ngoài trời) cũng được tái bố trí căn hộ góc; Chủ sở hữu căn hộ tầng trệt, hoặc đang kinh doanh thì được hoán đổi căn hộ mới với hệ số hoán đổi cao hơn, theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư, hoặc được mua, thuê cửa hàng kinh doanh, thương mại, dịch vụ (shop house) ở tầng trệt hoặc khối đế (nếu có) để tạo sự đồng thuận cao.

Đồng thời, chủ sở hữu chung cư được quyền chuyển nhượng căn hộ mới; hoặc căn hộ hình thành trong tương lai; hoặc suất tái định cư; Chủ hộ ghép trong chung cư cũng được quyền chuyển nhượng suất tái định cư theo nhu cầu.

Chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư được quyền lựa chọn chuyển đến khu nhà tạm cư do cơ quan nhà nước hoặc chủ đầu tư bố trí, được hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tái đào tạo; hoặc tự mình giải quyết tạm cư với chi phí tạm cư được thỏa thuận với chủ đầu tư.

Nên đọc