Dự án token bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro

Token bất động sản là một loại tài sản điện tử được phát hành và hoạt động trên nền tảng Blockchain của các dự án bất động sản có sẵn mà không sở hữu Blockchain riêng. Token có thể được sử dụng như một phương thức thanh toán trong hệ sinh thái của dự án bất động sản đó.

Những lợi ích của việc token hóa bất động sản đang ngày càng được phổ biến rộng rãi. Về bản chất, bất động sản là tài sản có có tính thanh khoản thấp. Do đó, lợi ích chính của token hóa là khả năng làm tăng tính thanh khoản cho thị trường này.

Quy trình một giao dịch bất động sản điển hình từ lúc rao bán đến khi hoàn tất chuyển nhượng cần vài tuần, thậm chí với một dự án lớn (toàn bộ tòa nhà văn phòng hoặc khu trung tâm thương mại) có thể mất nhiều thời gian hơn.

Việc token hóa cho phép người mua và bán bất động sản theo tỷ lệ phần trăm nhỏ, từ đó rút ngắn thời gian tìm người mua tiềm năng do giá trị đầu tư thấp hơn đáng kể.

Token hóa bất động sản đã được chứng minh là mang lại nhiều lợi ích trong thời gian ngắn và dự kiến sẽ đem đến một kỷ nguyên mới cho ngành bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nhận thức về các rủi ro để tránh rơi vào những lỗ hổng gây tổn thất.

Mới đây, Savills Singapore đã công bố Sách trắng với chủ đề “Vượt qua những rủi ro khi đầu tư token bất động sản”. Trong đó, các chuyên gia đã phân tích kỹ lưỡng những rủi ro của các mô hình token bất động sản hiện nay cũng như đưa ra nhiều khuyến nghị cho nhà đầu tư để bảo đảm các nhà đầu tư đưa ra những quyết định đúng đắn và sáng suốt nhất.

5 rủi ro chính của các dự án token bất động sản mà Savills Singapore đưa ra gồm:

Rủi ro ‘De-tokenisation’: De-tokenisation (chuyển đổi từ token về giá trị thực tế) là một khái niệm quan trọng ảnh hưởng đến khả năng bảo đảm giá trị của mã token.

Người sở hữu token phải được đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gốc như bất động sản, nợ nần hoặc vốn cổ phần bằng token của mình, miễn là họ tuân thủ tiêu chuẩn về quy trình kiểm tra khách hàng (KYC) và chống rửa tiền (AML). Họ phải được phép làm như vậy bất cứ khi nào họ muốn mà không cần xin phép của bất kỳ ai để chấp thuận việc đổi lấy tài sản.

Điều này bảo đảm không xảy ra trường hợp giá token giảm quá mạnh so với giá trị gốc của tài sản. Nếu điều đó xảy ra, một số nhà đầu tư hưởng chênh lệch sẽ tận dụng mua token với giá chiết khấu so với giá trị gốc và mua lại bất động với giá rẻ hơn.

Rủi ro đối tác: rủi ro đối tác là khả năng hoặc xác suất một hoặc nhiều bên trong giao dịch không thể thực hiện bổn phận của họ trong thỏa thuận và vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng. Sự thất bại gần đây của FTX, Celsius, Babel Finance, Voyager Finance, BlockFi, Hodlnaut, 3 Arrow Capital và nhiều nền tảng tương tự khác là một lời nhắc nhở liên tục về rủi ro đối tác khi giao dịch với các nền tảng tài chính tập trung (CeFi).

Rủi ro thanh khoản: khái niệm về tính thanh khoản cũng liên quan đến việc ngân hàng rơi vào tình trạng không đủ tiền khi khách hàng rút tiền ồ ạt, điển hình là trường hợp gần đây của Ngân hàng Silvergate và Ngân hàng Silicon Valle. Các danh mục bất động sản thậm chí có tính thanh khoản thấp hơn danh mục cho vay và mất nhiều thời gian để bán hơn.

Rủi ro pháp lý: Các cơ quan quản lý đã rất quan tâm đến tài sản kỹ thuật số trong những năm gần đây do nhiều trường hợp sụp đổ đột ngột của một số nền tảng dẫn đến thiệt hại hàng tỷ USD. Điều này đã dẫn đến việc quản lý giám sát chặt chẽ hơn cũng như những trao đổi quy mô lớn về loại tài sản này.

Hầu hết các lo ngại về quy định liên quan đến việc lạm dụng tài sản tiền điện tử cho mục đích tội phạm như rửa tiền. Yêu cầu về phòng chống rửa tiền (AML) và Tổ chức Hành động Tài chính (FATF) là bắt buộc với mỗi dự án tiền ảo. Các cơ quan quản lý cũng dành nhiều nỗ lực tập trung vào lĩnh vực này để bảo đảm rằng không gây nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng truyền thống, dẫn đến thiệt hại rộng rãi cho các tổ chức tài chính.

Rủi ro cơ sở hạ tầng: là khả năng xảy ra sự cố trong cơ sở hạ tầng của các nền tảng. Điều này thường bao gồm các rủi ro liên quan đến công nghệ mà các nền tảng được phát triển trên đó.

Đối với hầu hết các dự án token thường sẽ phải đối mặt với các rủi ro về cơ sở hạ tầng, trừ một số trường hợp đã được thử nghiệm một cách kỹ lưỡng và được thị trường kiểm chứng

Mô hình token hóa không phải là là điều gì quá mới mẻ, nhiều dự án đã thành công trong một thời gian tương đối ngắn và token hóa bất động sản chắc chắn sẽ mở ra một kỷ nguyên đổi mới mới cho ngành bất động sản.

Mặc dù những lợi ích mà token hóa bất động sản cam kết đem lại đã được minh chứng trong những năm qua, tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn phải phải nhận thức được các rủi ro để tránh bị che mắt bởi các lỗ hổng dẫn đến sự sụp đổ như của Terra Project, Do Kwon hoặc FTX.