Đổi chủ dự án: Khách hàng lợi hay thiệt?

Trong khi chủ dự án không còn đủ năng lực tài chính để tiếp tục dự án bất động sản (BĐS) thì hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) dự án nếu thành công sẽ giúp dự án được tiếp tục sống là điều quá tốt.

Xét về mặt tích cực khách hàng cũng là người được hưởng lợi từ việc chuyển nhượng dự án. Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư mới không những không giảm quyền lợi của khách hàng mà còn hỗ trợ thêm. 

Một dẫn chứng điển hình là khi CTCP Tập đoàn Đại Dương (OGC) mua vào một lượng lớn cổ phần của CTCP Kinh Doanh DV Cao Cấp Dầu Khí Việt Nam (PVR) và tái khởi động lại Dự án Hà Nội Times Tower, chủ đầu tư cũng đã cam kết với khách hàng sẽ đẩy nhanh tiến độ Dự án. Đồng thời, một số yêu cầu của khách hàng mua nhà tại Dự án cũng đã được OGC đáp ứng, chủ đầu tư chấp nhận giảm giá bán từ 22,5 triệu đồng/m2 xuống còn 18,5 triệu đồng/m2..

Chia sẻ trên báo chí ông Đào Ngọc Thanh, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư & Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) cho rằng, việc chuyển đổi dự án sẽ rất tốt khi trong hoàn cảnh hiện nay khi nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực để theo tiếp dự án.

Thế nhưng, với những người đã góp vốn vào dự án đó từ trước thì lại phải mất thêm thời gian chờ hoàn thành công trình.

Ông Thanh lấy dẫn chứng: Đối với mỗi dự án nếu đổi chủ thành công thì thời gian mất ít nhất khoảng 2 – 3 tuần, còn nhiều là đến 6 tháng. 

Do vậy, ông Thanh cho rằng, trong suốt thời gian đó, cả chủ đầu tư mới và cũ gần như "dậm chân tại chỗ", không bên nào thực hiện dự án. Nếu thế, dự án sẽ bị chậm tiến độ. Và như vậy, khách hàng sẽ phải chờ đợi thêm một khoảng thời gian nữa công trình mới có thể hoàn thành và bàn giao cho khách

Ngoài ra, theo các chuyên gia, khi chuyển nhượng dự án BĐS quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng bởi vì sau khi có chủ đầu tư mới thì giá trị của dự án cũng được định đoạt lại. Vì vậy, khi dự án chuyển giao chủ đầu tư mới sẽ thay đổi các cam kết ban dầu dẫn đến bất lợi cho khách hàng

Luật sư Nguyễn Mạnh Thắng (Đoàn Luật sư Hà Nội) chia sẻ trên báo chí, về mặt pháp lý, việc mua – bán dự án không được pháp luật cho phép. Trước khi cấp phép cho một dự án, cơ quan Quản lý nhà nước đã phải tìm hiểu, xác minh năng lực của chủ đầu tư về tài chính cũng như các yêu cầu khác

Thế nhưng, trên thực tế, cả người mua – kẻ bán cũng có những cách khác nhau để lách luật, như hợp tác đầu tư, mua lại cả công ty (trong công ty đó sẽ bao gồm cả các dự án đang thực hiện), chuyển nhượng cổ phần chi phối của dự án

Luật sư Thắng cho rằng, nếu dự án được chuyển nhượng dưới hình thức bán cổ phần chi phối, thì dưới góc độ người góp vốn dự án -  thường chiếm khoảng trên dưới 10% - có thể xảy ra tranh chấp khi chủ đầu tư mới có quyền định đoạt có những thay đổi nhất định trong chiến lược thực hiện dự án.  “10% tỷ lệ góp vốn này thường nằm trong tay những khách hàng nhỏ lẻ. Họ nắm giữ tỷ lệ thấp nhưng lại là số đông

Vì thế, khi mâu thuẫn giữa người nắm tỷ lệ cổ phần định đoạt và số đông đó phát sinh, thường dẫn đến những vụ kiện cáo rất lùm xùm” – ông Thắng nhận định. 

Đó là chưa kể, quá trình chuyển đổi chủ đầu tư dự án diễn ra khá phức tạp, mất nhiều thời gian, và trong suốt thời gian đó, dự án hầu như "dậm chân tại chỗ", ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ dự án.

Mới đây, tại Hội thảo “Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản - Những hạn chế, bất cập và giải pháp hoàn thiện” diễn ra ngày 14/3 tại TP HCM, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề xuất nên xem việc chuyển nhượng một phần dự án là bình thường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế, doanh nghiệp không tránh khỏi bị tác động, vì vậy trong quá trình đầu tư có thể doanh nghiệp không có điều kiện đầu tư tiếp cho nên cần chuyển nhượng một phần dự án là chuyện bình thường.

Nhà nước nên xem chuyển nhượng dự án cũng là hoạt động kinh doanh bình thường. Ở nước ngoài bất cứ giai đoạn đầu tư nào doanh nghiệp cũng được quyền chuyển nhượng miễn là nhà đầu tư có đăng ký và có đóng thuế đầy đủ.

Tuy nhiên, cũng có một số ý kiến tại Hội thảo cho rằng, nếu nới lỏng hoạt động chuyển nhượng dự án chắc chắn không ít “sân sau” xuất hiện và bao quát hết các dự án đã được đầu tư rồi chuyển nhượng lại để hưởng lời. Và chuyển nhượng dự án dễ dàng có thể khách hàng sẽ bị xâm hại đến quyền lợi.

Lối thoát cho chủ đầu tư?

Thị trường BĐS Việt Nam đang phải đối mặt với vấn đề nguồn vốn, do vậy các chủ đầu tư đang đẩy mạnh việc “săn” tìm nguồn tài chính mới cho dự án BĐS. Trong đó, hoạt động M&A được cho là thượng sách, bởi lẽ đây là một trong những phương án huy động vốn tối ưu nhất, nó mang lại lợi ích cho cả hai phía và là lối thoát cho nhiều chủ đầu tư nếu không muốn phá sản.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT SohoVietnam, nhiều chủ đầu tư đang đối mặt với tình trạng hàng không thể bán được, nợ ngân hàng đang hối thúc, nợ của những nhà thầu... Như vậy, chắc chắn họ sẽ phải bán các dự án BĐS của mình với giá rất rẻ, thậm chí chấp nhận lỗ. 

Dẫn chứng điều này, ông Cần đưa ra việc Cty Địa ốc Hòa Bình (HBC) đã phải chuyển nhượng tháp Hòa Bình Tower khi lỗ tới 30 tỷ đồng. 

“Chấp nhận bán lỗ nhưng đổi lại họ có thể cơ cấu lại danh mục đầu tư, có được dòng tiền về để tập trung vào ngành kinh doanh cốt lõi là ngành xây dựng” – ông Cần cho hay.

Việc mua lại dự án sẽ giúp nhà đầu tư có thêm lợi thế, đặc biệt là đối với doanh nghiệp nước ngoài muốn tham gia thị trường BĐS Việt Nam. Bởi lẽ, họ có thể mua lại một phần dự án hay toàn bộ một dự án đã được phát triển với đầy đủ văn bản pháp lý về đất đai, giấy phép đầu tư và kế hoạch được phê duyệt. Điều này có thể giúp họ tránh được những bất lợi trong khâu giải phóng mặt bằng cũng như những phức tạp trong thủ tục cấp phép.