Giá thuê văn phòng Hà Nội, TP. HCM sẽ tăng ở khu vực trung tâm

Theo CBRE, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội tiếp tục chào đón thêm những nhà đầu tư mới trong năm 2016 với 1 tòa văn phòng hạng A và 5 tòa hạng B. Sau sự ra mắt của tòa TNR – tòa văn phòng hạng A trong quý 1/2016 với gần 52.000 m2 diện tích cho thuê, trong 3 quý cuối năm 2016 liên tiếp các tòa nhà hạng B ra mắt thị trường với tổng cung lên tới gần 103.000m2 bao gồm tòa nhà 789, Handico, VPBank, MD Complex và tòa Suced Tower. Tính đến hết năm 2016, tổng nguồn cung của văn phòng cho thuê lên tới gần 1,2 triệu m2, trong đó đến 65% đến từ phân khúc hạng B.

Về phía giá chào thuê, trong khi giá thuê tại phân khúc A giảm 1,7% theo quý, giá chào thuê hạng B tương đối ổn định trong quý cuối năm. Kết thúc năm 2016, giá chào thuê văn phòng hạng A giảm 4,5% so với cùng kỳ, đạt 28,5 USD/ m2/tháng, giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá chào thuê hạng B đạt 17,8 USD/ m2/tháng, tương ứng với mức tăng 0,6% so với cùng kỳ. Tốc độ giảm giá thuê đã chậm lại so với mức giảm 10% theo năm trong giai đoạn 2009 đến 2012.

Về nguồn cầu, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 89.000 m2 trong năm 2016, tỷ lệ này vẫn ít hơn 2015. Do nguồn cung mới hạn chế tại khu vực trung tâm trong khi tỷ lệ trống hiện tại còn ít, điều này dẫn đến việc khách thuê sẽ tìm kiếm diện tích thuê ở các vị trí ngoài trung tâm. Điều này được dự báo sẽ làm tăng giá thuê tại khu vực trung tâm và có lợi cho một số các tòa nhà văn phòng tại khu vực Đống Đa – Ba Đình và phía Tây.

Trong quý cuối năm 2016, tỷ lệ hấp thụ tại các khu vực Đống Đa – Ba Đình đạt mức cao nhất so với các văn phòng hạng A. Tại khu vực phía Tây, do nguồn cung tiếp tục tăng, khả năng tăng giá thuê tiếp tục bị hạn chế, đặc biệt là các tòa nhà ở vị trí không được thuận lợi.

Trong các năm tới, giá thuê của cả văn phòng hạng A và hạng B được dự kiến ở mức ổn định. Khả năng tăng giá hạn chế khi nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường. Tuy nhiên, khu vực trung tâm thành phố dự kiến sẽ có mức tăng nhỉnh hơn.

Trong khi đó, tại TP. HCM, trong cả năm 2016, CBRE ghi nhận giá cho thuê trung bình tăng do nguồn cung hạn chế, cùng với tỉ lệ hấp thụ và tỉ lệ trống thấp cho từng quý. Tỉ lệ trống trong năm 2016 của cao ốc văn phòng loại A và loại B lần lượt là 4,0% và 2,8%. Tỉ lệ hấp thụ của các tòa nhà Hạng A được ghi nhận ở mức 2.116 m2 NLA, trong khi tỉ lệ này ở Hạng B là 13.092 m2 NLA. Giá cho thuê trung bình trong năm 2016 là 38 USD đối với Hạng A và 21 USD đối với Hạng B.

Trong quý khảo sát, tỉ lệ hấp thụ của Hạng A và B được ghi nhận lần lượt ở mức 906 m2 và 285 m2. Tỉ lệ hấp thụ thấp của cả Hạng A và B phản ánh nguồn cung thiếu hụt nhưng lại bị hấp thụ rất nhanh trước khi làn sóng nguồn cung tiếp theo diễn ra trong tương lai gần.

Cuối năm 2016, có 2 dự án mới được hoàn thành: Mappletree Business Center ở quận 7 và Cao ốc Hà Đô ở quận Tân Bình. Các khách thuê đã dọn tới sống trong các cao ốc này. Diện tích 44.000 GFA mới này sẽ được đi vào hoạt động trong tháng 1 năm 2017. Cũng trong quý 4/2016, hai dự án ngừng thi công trong thời gian dài là JSC Tower và Thương xá Tax được khởi công trở lại. Hai dự án này dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2020, tăng thêm 83.000 m2 GFA.

Tổng nguồn cung trong năm 2017 được dự kiến sẽ cung cấp 1,226,810 m2 diện tích thực thuê (NLA), với Hạng A chiếm 357.753 m2 NLA và Hạng B chiếm 896.057 m2 NLA. Nguồn cung dự kiến sẽ tăng trưởng đều với các diện tích thuê mới gia nhập thị trường từ khu vực trung tâm và cả ngoài trung tâm; trung bình từ năm 2017 đến 2019 thị trường sẽ chào đón khoảng 40.000 m2 NLA mỗi năm.

Giá chào thuê trung bình dự kiến sẽ tăng trưởng đều với tỷ lệ tăng trưởng trung bình 1,5%, đặc biệt là trong khu vưc trung tâm. Giá chào thuê cho hạng B dự kiến sẽ ngày càng trở nên cạnh tranh do nguồn cung mới đến từ cả Hạng A lẫn Hạng B gia nhập thị trường.

CBRE dự báo tỷ lệ trống vẫn sẽ giữ như mức hiện tại khi thị trường dần hấp thụ làn song nguồn cung mới từ cả Hạng A lẫn Hạng B trong giai đoạn từ năm 2017 – 2020 từ khắp nơi trên thành phố. Trung bình, tỷ lệ hấp thụ mỗi năm sẽ đạt được 86,4% trên tổng nguồn cung mới của năm đó.

Sắp tới trong năm 2017, các yếu tố kích cầu chính cho các hoạt động cho thuê đến từ việc các khách thuê mở rộng và di chuyển đến các tòa nhà mới. Các khách thuê Hạng A sẽ tiếp tục đà di chuyển đến các tòa nhà mới hơn khi hợp đồng thuê của họ kết thúc; với các khách thuê Hạng B hấp thụ nhanh chóng các diện tích trống đến từ việc các khách thuê Hạng A di chuyển. Các khách thuê cũng có xu hướng mở rộng văn phòng trong tòa nhà đang thuê hiện tại hoặc khi họ di chuyển đến tòa nhà mới.

Theo các giao dịch được CBRE ghi nhận, nguồn cấu lớn nhất vẫn đến từ các ngành Tài chính – Ngân hàng, Dịch vụ Logistics và Công nghệ thông tin. Khi thị trường khởi nghiệp ngày càng bùng nổ ở Việt Nam, các khách thuê sẽ có thêm sự lựa chọn từ các không gian làm việc chung và các văn phòng dịch vụ thay vì hình thức văn phòng truyền thống. CBRE dự kiến các tòa nhà cũ sẽ tận dựng các khối đế hương mại không còn hoạt động và các diện tích văn phòng khó cho thuê để phát triển thành các văn phòng dịch vụ hoặc không gian làm việc chung.

Nên đọc