Giáo sư Đại học Harvard hiến kế phát triển thị trường bất động sản Việt

Theo GS Richard Peiser, Việt Nam cần có nguồn cung đủ quỹ đất cho phát triển đô thị. Về tài chính, ở khía cạnh người mua nhà đòi hỏi phải có tiền đối ứng từ 70-80% giá trị nhà đất, phần còn lại có thể cầm cố chính tài sản đó để vay ngân hàng. Về phía ngân hàng, tiếp tục cho vay thế chấp lâu dài đối với người mua nhà và cần tăng cường vốn vay xây dựng cho nhà thầu và các nhà phát triển. Cho phép chủ nợ ban đầu bán khoản nợ cầm cố để tái cấp vốn cho khoản vay mới.

Bên cạnh đó, sự đảm bảo từ phía Chính phủ cho thị trường cho vay thế chấp nhà ở sẽ tạo điều kiện cho thị trường thế chấp thứ cấp phát triển. Việc quy định các quy trình phê duyệt quy hoạch cần đảm bảo được việc rà soát quy hoạch chung 5 năm một lần, quy hoạch cụ thể để phê duyệt chi tiết xây dựng, có như vậy mới hạn chế được tình trạng dự án “treo”, quy hoạch “treo”.

Theo GS Richard Peiser, hiện nay Việt Nam nằm trong nhóm có chỉ số minh bạch trong lĩnh vực bất động sản thấp trên thế giới khi chỉ xếp thứ 68. Việc này dẫn đến tình trạng tại một số đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội xuất hiện nhiều nhà đầu tư mua nhà để đầu cơ thay cho mục đích ở thực. Thực tế này đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so với nhu cầu thực của nhiều dân, khiến những người có thu nhập thấp khó mua nhà để ở.

Tại Mỹ, nếu người dân muốn mua nhà thì chỉ cần tra cứu và biết đất đó có tranh chấp hoặc lịch sử căn nhà đó ra sao. Tuy nhiên, ở Việt Nam chưa có trung tâm để lưu trữ những thông tin này nên người dân gặp nhiều khó khăn khi mua nhà đất, phát sinh nhiều mâu thuẫn.

Ông Richard Peiser cũng chỉ ra quy trình trái ngược tại Việt Nam, khi để xảy ra tình trạng xây dựng nhà ở trước, trong khi hạ tầng lại chưa được đầu tư mà chờ có tiền mới làm. Theo ông, để tránh kẹt xe, quá tải hạ tầng thì bắt buộc trước khi cho xây dựng cao ốc, nhà cửa thì chính quyền hoặc tư nhân phải làm đường, cầu theo phê duyệt. Để thực hiện việc này, Nhà nước cần có công cụ tài chính công để hỗ trợ cho cơ sở hạ tầng cũng như khuyến khích đầu tư tư nhân nhiều hơn.

Trong khi đó, nói về việc triển khai các dự án bất động sản, vị này cho rằng tại Việt Nam, nhiều chủ đầu tư thường nghĩ đầu tư vào không gian công cộng, mảnh xanh gây ra tốn kém. Thế nhưng suy nghĩ này sai lầm, bởi trên thực tế, việc chủ đầu tư đổ vốn nhiều để làm các tiện ích, hạ tầng đi lại sẽ làm tăng thêm thêm giá trị căn hộ, nhà ở. Không gian công cộng và không gian mở mang lại giá trị cho tất cả, lý tưởng là 25-30% hoặc hơn diện tích đất để tự nhiên hoặc dành cho công viên giải trí.

Để bảo đảm thị trường bất động sản ổn định, cơ quan quản lý cần kiểm soát việc vay nợ quá mức và xây dựng dư thừa. Bởi lẽ, nếu dễ dàng tiếp cận vốn, nhà phát triển dự án sẽ tiếp tục xây hàng loạt căn hộ ngay cả khi thị trường đã bão hòa. Từ đó, dẫn đến việc cung vượt cầu. “Theo tôi, nhà đầu tư khôn ngoan không phải là người xây trên đỉnh chu kỳ, mà là xây dựng và bung hàng ở dưới chu kỳ đó”, ông Richard Peiser gợi ý.

Đáng chú ý, nói về quy trình phê duyệt và cấp phép dự án bất động sản, ông Richard Peiser cho rằng thời gian lý tưởng chỉ nên kéo dài từ 6-12 tháng. Nếu để quy trình phê duyệt càng lâu thì tính cạnh tranh càng giảm và giá nhà càng đắt đỏ.

Nên đọc