Không nên tự rước lấy rủi ro

Ông PHẠM THAO,  Chánh án TAND quận 2:

Khó chứng minh hợp đồng giả cách

Một khi đã muốn lấy nhà, đất của con nợ thì bên cho vay sẽ phải thủ tất cả chứng cứ cho thấy con nợ đã đồng ý bán nhà, đất. Tất nhiên đó sẽ là các chứng cứ hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật.

Trong khi đó, do ở thế bị động cần gấp một số tiền nên bên vay sẽ chấp nhận bất cứ đề nghị nào của bên cho vay đưa ra để được vay tiền. Chừng khi bị bội tín phải kiện ra tòa yêu cầu xử hủy hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất, bên vay gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh hợp đồng vay tiền mới là thật, còn hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất đã được công chứng là hợp đồng giả cách. Bấy giờ, nếu không thể xác minh có việc vay nợ thì tòa án cũng không thể có cách giải quyết nào khác là công nhận hợp đồng mua bán và kéo theo đó là việc chủ nhà sẽ bị mất nhà.

Qua thực tiễn xét xử, tôi cho rằng khi thụ lý các vụ kiện dạng này, người thẩm phán cần phải có “niềm tin nội tâm” để đọc kỹ hồ sơ, cố gắng tìm cho ra những chỗ sơ hở của bên cho vay. Điều này sẽ giúp cho tòa tìm ra bản chất của hợp đồng mua bán nhà, đất là thật hay giả tạo để xét xử công bằng.

Có nhiều trường hợp dù không có chứng cứ nhưng khi xét hỏi tòa vẫn có thể nhận biết những mâu thuẫn trong lời khai để từ đó nhận diện hợp đồng giả cách. Chẳng hạn, nếu là người mua nhà, đất bình thường thì họ phải đến xem nhà, đất và biết rõ đặc điểm ngôi nhà như diện tích, vị trí, hướng xây dựng, các phòng... Có nhiều người cho vay tuy rất kỹ càng về hợp đồng nhưng lại bỏ qua những chi tiết tưởng chừng nhỏ nhặt này.

Khi vay mượn nợ, người vay cần lưu ý thực hiện các nội dung sau: Giao nhận tiền vay phải có biên nhận; theo dõi và lập giấy ghi ngày, tháng cụ thể của từng kỳ thanh toán tiền vay (gốc lẫn lãi suất) và những thỏa thuận khác liên quan đến tài sản. Khi trả nợ gốc, trả lãi suất thì phải yêu cầu bên cho vay ký tên vào giấy biên nhận tiền và nên lập thành hai bản để lưu. Đồng thời cố gắng lưu giữ tất cả giấy tờ giao dịch bằng giấy tay và các chứng cứ khác: giấy nộp tiền vào tài khoản, thông báo của ngân hàng…

Sau khi vay mượn nợ mà bên cho vay buộc phải ký hợp đồng ủy quyền, cầm cố, thế chấp, mua bán, chuyển nhượng nhà, đất thì phải suy nghĩ thấu đáo trước khi quyết định dùng tài sản của mình để đảm bảo cho khoản vay. Trường hợp bắt buộc phải tham gia giao dịch ủy quyền, cầm cố hay mua bán thì phải thận trọng thu thập và cất giữ những chứng cứ quan trọng để tự bảo vệ tốt nhất quyền lợi của chính mình.

Một điều tra viên Công an TP.HCM:

Xử  “tín dụng đen” không dễ

Theo Điều 471 Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay… Pháp luật cho phép các bên tự do thỏa thuận về lãi suất nhưng không được vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố.

Quy định về mặt dân sự là vậy nhưng những người cho vay ít khi lưu lại dấu tích về lãi suất phần trăm cho vay. Nếu có thì họ ghi trong giấy tờ lãi suất thấp hơn hoặc là cộng gộp cả lãi suất vào trong tiền gốc nên rất khó xử lý về mặt hình sự tội cho vay nặng lãi.

Cũng không thể xử tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản vì trên thực tế họ có ký hợp đồng mua, bán nhà, đất có công chứng theo đúng trình tự luật định. Thường những lời hứa “sẽ hủy hợp đồng, trả lại giấy tờ nhà” chỉ là nói suông, không có giấy tờ chứng minh nên khó buộc họ đã có hành vi lừa đảo.

Ông HOÀNG XUÂN HOAN, Trưởng phòng Công chứng số 2, TP.HCM:

Không thể từ chối

Khi đến phòng công chứng yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền hay mua bán, chuyển nhượng nhà, đất, các bên phải xuất trình các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng nhà đất, giấy tờ tùy thân, đồng thời phải thể hiện ý chí về việc giao dịch này. Bấy giờ, công chứng viên sẽ kiểm tra, đối chiếu về mặt giấy tờ và năng lực hành vi dân sự của các bên, tài sản đem ra giao dịch có bị hạn chế quyền sở hữu hay không. Nếu họ đáp ứng đủ các yêu cầu luật định thì công chứng viên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng.

Các công chứng viên rất khó nhận biết những mối quan hệ ở phía sau các thỏa thuận ghi trên hợp đồng vì các bên chẳng bao giờ nói về việc này. Trường hợp có cảm thấy lợn cợn nhưng nếu không xác định được giao dịch có sự giả dối, che giấu thì công chứng viên vẫn phải chứng chứ đâu thể từ chối.

Ông HOÀNG MẠNH THẮNG, Phó Trưởng phòng Công chứng số 7, TP.HCM:

Chỉ có thể giải thích

Chúng tôi vẫn thường xuyên lưu ý, nhắc nhở hai bên giao dịch là khi công chứng xong hợp đồng và hoàn tất khâu đăng bộ thì chủ nhà sẽ mất nhà. Cũng có một vài người tỏ ra lo lắng, phân vân nhưng rồi họ vẫn quyết định công chứng hợp đồng vì có lẽ họ không còn đường nào khác. Dù ở tình huống nào thì khi các bên có yêu cầu và hồ sơ thỏa mãn các điều kiện quy định thì công chứng viên cũng phải thực hiện hành vi công chứng. Cho nên hơn ai hết chính đương sự phải tính toán kỹ lưỡng trước khi quyết định để không phải hối hận về sau.

Theo PL TPHCM