Áp lực cạnh tranh phân khúc nhà bình dân

Trong bối cảnh thị trường nhà ở đang dư thừa nguồn cung cao cấp cũng như chính sách tín dụng thận trọng hơn đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống ngân hàng, khá nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn phân khúc nhà ở có nhu cầu thực làm mảng kinh doanh chủ lực trong các năm tới. Tuy vậy, sức ép cạnh tranh là không hề nhỏ khi một số ông lớn bắt đầu đầu tư vào phân khúc này, tạo nên một cục diện cạnh tranh sôi động nhưng không kém phần khắc nghiệt hơn.

Ảnh minh họa

Một trong những DN bất ngờ chuyển hướng kinh doanh vào phân khúc căn hộ có giá tầm 1 tỷ đồng là “ông vua nhà phố” Khang Điền. Sau dự án căn hộ đầu tay là Jamila được thị trường đón nhận khá tốt, sắp tới Khang Điền dự kiến sẽ tiếp tục phát triển thêm một dự án căn hộ mang tên Saphire (Quận 9 – TP.HCM) cao khoảng 18 tầng. Đánh vào phân khúc có thanh khoản tốt hơn, Khang Điền đang nỗ lực khai phá một mảng kinh doanh mới trong bối cảnh quỹ đất trống có quy mô hàng chục ha để phát triển các dự án nhà phố, biệt thự ở khu Đông không còn dư dả như trước.

Tham gia vào phân khúc nhà có giá bình dân còn có một số tên tuổi khác như Him Lam, Đất Xanh, Nam Long, Long Điền, Thủ Đức House, Sea Holding... Đa phần các dự án nhà giá rẻ nằm ở các vùng ngoại thành, nên đi cùng với quá trình triển khai các dự án. Các DN bất động sản cũng góp phần cải tạo các dự án hạ tầng giao thông và chỉnh tranh lại diện mạo đô thị các khu vực này.

Tất nhiên, lợi nhuận của phân khúc bình dân sẽ không tốt bằng các phân khúc ở trung và cao cấp. Điển hình ở Nam Long, tỷ suất lợi nhuận gộp trong nửa đầu năm nay giảm mạnh từ 49% xuống còn 39% do tỷ trọng bàn giao các căn hộ chung cư chiếm rất lớn. Nhưng nhờ thanh khoản ở phân khúc này tiếp tục khả quan giúp cho doanh thu 6 tháng đầu năm 2018 của Nam Long tăng 226% so với cùng kỳ năm trước, đạt 1.288 tỷ đồng, chủ yếu ghi nhận ở một số dự án như Flora Mizuki, EhomeS...

Từ đây đến cuối năm, theo dự báo của một số chuyên gia, phân khúc nhà từ tầm trung trở xuống vẫn còn nhiều cơ hội tỏa sáng. Dù vậy, áp lực cạnh tranh cũng dần khốc liệt hơn khi dự kiến một số tập đoàn hàng đầu chuẩn bị tung ra các dự án có quy mô siêu khủng, mang đến các thách thức to lớn cho các nhà đầu tư nhỏ có tiềm lực bị hạn chế hơn.

Đơn cử như Vingroup đang nỗ lực công tác chuẩn bị cuối cùng để giới thiệu dự án Vincity (Quận 9 – TP.HCM) có quy mô lên đến 300 ha vào cuối năm nay. Theo đánh giá của Công ty chứng khoán VnDirect, dự án Vincity đi vào hoạt động sẽ làm tăng nguồn cung đáng kể ở phân khúc tầm trung, trở thành đối thủ lớn cho các DN đang hiện diện. “Tất nhiên với số lượng di dân vào nội thành khoảng 340.000 người mỗi năm, chúng tôi cho rằng nguồn cung phân khúc này là chưa đáng kể so với mức độ hấp thụ của thị trường”, VnDirect nhận định.

Để chuẩn bị đối phó với các áp lực cạnh tranh mới, các chủ đầu tư đã lên kế hoạch về một số hướng đi mới, trong đó lấn sân sâu hơn vào các thị trường các tỉnh vệ tinh của TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ở Long An, Nam Long đặt cược vào siêu dự án rộng gần 300 ha Water Point tại huyện Bến Lức thông qua liên doanh với nhóm các nhà đầu tư Nhật Bản; Tập đoàn Hưng Thịnh lần đầu tiên tham gia vào thị trường Đồng Nai với dự án đất nền New City (Long Thành); T&T Group thì triển khai dự án T&T Long Hậu rộng 20,9 ha ở Cần Giuộc (Long An); còn Thiên Minh Group phát triển dự án Compass One ở Bình Dương…

Theo ông Vũ Hữu Điền – Giám đốc đầu tư của quỹ Dragon Capital – bất động sản bình dân vẫn lạc quan. Đó là nhờ nhu cầu nhà ở hiện ở mức cao, tập trung tại nhóm khách hàng trẻ, vợ chồng mới cưới… Trong khi đó, cung thời gian qua lại hạn chế do bị siết chặt về chính sách, điều kiện giao đất, giấy phép xây dựng, hạn chế dư nợ vay vốn tại ngân hàng nên cơ hội sẽ dành cho các đơn vị kinh doanh bất động sản. Đặc biệt là những công ty có quỹ đất sạch sẵn sàng triển khai, tức đã hoàn tất các thủ tục về pháp lý.