Bất cập thu hồi đất: Giá đền bù quá xa giá thị trường

Giá đền bù chỉ bằng 1/4 giá thị trường

Báo cáo của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao (năm 2017) về các vụ án hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, các quyết định hành chính về đất đai chiếm 74,6%; vụ việc khiếu nại, tố cáo phức tạp, đông người chủ yếu thuộc lĩnh vực đất đai.

Trong lĩnh vực đất đai, giải phóng mặt bằng đang vấp phải những vấn đề lớn. Trong đó, nguồn gốc đất của các tổ chức, hộ dân chưa rõ ràng là câu chuyện về quản lý và thực thi pháp luật. Nhưng giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chênh lệch với giá thị trường thì là vấn đề về quy phạm pháp luật. Nhiều chuyên gia cho rằng, Luật Đất đai 2013 quy định cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất nhưng áp dụng vào thực tế chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Ví dụ như, Quyết định số 96 quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố (từ 1/1/2014 đến ngày 31/12/2019) của UBND thành phố Hà Nội, giá đất ở thuộc địa bàn quận trung tâm giai đoạn 2015 - 2019 được quy định thuộc top cao, nhiều tuyến phố có giá đất ở vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Như tuyến phố Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ có giá đất niêm yết cao nhất với mức cụ thể 162 triệu đồng/m2. Thực tế, giá đất giao dịch ở các con phố này trên thị trường luôn cao hơn rất nhiều, phổ biến 500 - 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2.

Dự án khu đô thị mới Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai (Hà Nội) thu hồi đất của người dân rồi"bỏ hoang" 14 năm.

Tương tự ở Hà Nội, TPHCM bảng giá đất chỉ cũng chỉ khoảng 1/4 giá đất thị trường. Ở các địa phương trong cả nước, giá đất được quy định thấp hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường, chỉ tương đương khoảng 30-50%.

Tại dự án Khu đô thị Thương mại Du lịch Văn Giang, giá đền bù cho 1m2 lúc đầu được tính là 42.000 đồng. Sau nhiều giai đoạn mức giá cao nhất là 40 triệu đồng/sào (hơn 100.000 đồng/m2) trong khi đó người dân tại Văn Giang thuê đất để canh tác tại xã đang ở mức 28,8 triệu đồng/sào/năm. Giá đất đền bù quá rẻ so với thực tế thị trường.

Câu chuyện đền bù giải phóng mặt bằng dự án Khu đô thị Thủ Thiêm là một trong những minh chứng, giá đất đền bù quá chênh lệch với giá thị trường. Dự án Khu đô thị Thủ Thiêm được triển khai đã hơn 20 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn thành, người dân khiếu kiện tập thể kéo dài.

Tại buổi tiếp xúc cử tri Tổ đại biểu Quốc hội số 7, chiều 9/5/2018 (TP HCM) người dân Thủ Thiêm cho biết, giá đất đền bù cho người dân là 18 triệu đồng/m2, công ty bất động sản bán lại giá 350 triệu đồng/m2. Người dân Thủ Thiêm đề nghị cơ quan Nhà nước phải xem lại vấn đề này.

Ông Đặng Hữu Hiệp, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thường Tín (Hà Nội) cho rằng, giá đền bù hỗ trợ giải phóng mặt bằng so với giá thị trường còn có sự chênh lệch cao. Giá đền bù thì áp dụng theo khung của Nhà nước với thời gian 5 năm còn thị trường thì lên xuống thường xuyên từng quý, từng năm.

Khung giá theo khoảng thời gian áp dụng dài không linh động theo được thị trường đất đai. Từ đó, giá bồi thường không sát với giá thị trường, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng.

“Cần tạo hành lang thuận lợi cho quản lý đất đai, hướng tới lợi ích chính đáng của người dân có đất bị thu hồi để thực hiện dự án. Giá đền bù đất cần sát thực tế hơn, gần với giá thị trường đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội” – ông Đặng Hữu Hiệp nói.

Gây chậm tiến độ các dự án

Chính việc chênh lệch quá lớn giữa giá đền bù giải phóng mặt bằng và giá đất trên thị trường khiến công tác giải phóng mặt bằng luôn gặp khó khăn. Người dân không hợp tác khi họ đang sở hữu tài sản lớn là đất đai nay bị thu hồi vĩnh viễn với giá rẻ mạt. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng… thì mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.

Dự án cải tạo mở rộng đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, tuyến đường huyết mạch vào trung tâm Hà Nội, tiến độ yêu cầu là cuối năm 2017 phải hoàn thành. Tuy nhiên, dự án vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng nên thời gian hoàn thành phải lùi lại đến tháng 6/2018. Hiện tại, dự án tiếp tục “lụt” tiến độ.

Tuyến đường Pháp Vân - Cầu Giẽ mặt bằng giải phóng kiểu "xôi đỗ" khiến dự án "lụt" tiến độ.

Theo ông Phạm Thanh Bình, Phó Giám đốc Ban quản lý dự án Thăng Long (Bộ Giao thông Vận tải) thì tiến độ của dự án xây dựng hầu hết phụ thuộc vào công tác giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng thực hiện được theo đúng kế hoạch thì không khó để hoàn thành dự án theo tiến độ.

Với những dự án phục vụ lợi ích công cộng như đường giao thông thì người dân luôn chấp hành chủ trương của Nhà nước, nhưng giá đều bù quá chênh lệch với thị trường lại là “điểm nghẽn” trong giải phóng mặt bằng vì người dân không đồng thuận. Hệ quả là dự án đầu tư bị chậm tiến độ nhiều năm. Khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng còn nhân lên nhiều lần đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội, ông Phạm Thanh Bình phân tích thêm.

“Khó khăn trong giải phóng mặt bằng khiến dự án cải tạo mở rộng đường cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ đã chậm tiến độ 1 năm so với dự kiến ban đầu (nếu hoàn thành vào cuối năm 2018). Trước đây, dự án đường Vành đai 3 giai đoạn 1 tại ngã tư Nguyễn Trãi – Khuất Duy Tiến vướng mắc về giải phóng mặt bằng khiến dự án chậm tiến độ 9 năm, dự án cầu Thanh Trì, thời gian chậm tiến độ 7 năm cũng do không giải phóng được mặt bằng” – ông Bình nói.

Bất cập về công tác giải phóng mặt bằng khi giá đền bù quá chênh lệch với giá đất trên thị trường đã tồn tại trong thời gian dài, là vấn đề không mới nhưng vì sao vẫn chưa có những giải pháp khắc phục?