Bất động sản là “miếng vải” còn lại duy nhất trên cơ thể

Trình bày tham luận trước diễn đàn, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây đã nêu ra rất nhiều vướng mắc trong hoạt động của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2019.

Theo phản ảnh của cộng đồng doanh nghiệp, bên cạnh những điểm sáng trong việc cải thiện môi trường kinh doanh thì thị trường bất động sản trong năm 2019 còn nhiều khó khăn đang cản trở sự phát triển của doanh nghiệp. Mặc dù Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, nhưng vẫn còn một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn, còn có nội dung chồng chéo, xung đột với các luật khác gây khó khăn cho việc thực hiện. Hiện vấn đề thủ tục hành chính còn nhiều chồng chéo, tốn kém thời gian và kinh phí cho doanh nghiệp. Điển hình là sự chưa nhất quán trong quy định về lựa chọn chủ đầu tư và thủ tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

"Việc hình thành và cung cấp thông tin thị trường bất động sản theo quy định là rất quan trọng và cần thiết giúp cho Nhà nước việc hoạch định chính sách một cách cụ thể và chính xác hơn, giúp chủ đầu tư có thông tin để xây dựng chiến lược kinh doanh, quyết định lựa chọn phân khúc đầu tư hợp lý cho mình, giúp cho người dân có thông tin chính thức, tin cậy để lựa chọn sản phẩm phù hợp cho mình và để kiểm tra và ngăn chặn các “ dự án ma”. Tuy nhiên, cho đến nay vấn đề này cơ bản vẫn chưa thực hiện được”, ông Chiến nêu thực trạng.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Khắc Sơn - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai phản ánh, thực tế doanh nghiệp bất động sản đối mặt với rất nhiều khó khăn, trong đó nhấn mạnh thủ tục đầu tư khiến doanh nghiệp không triển khai được dự án theo kế hoạch.

"Dự án đầu tư bất động sản cao tầng có giá trị trên ngàn tỷ. Để làm được dự án này thì mỗi đơn vị phải xây dựng kế hoạch nhiều năm, chuẩn bị nhiều nguồn lực, vật lực, vốn chủ sở hữu. Nếu không lên được kế hoạch thì rất khó triển khai. Nhưng những vướng mắc về thủ tục hành chính khiến quá trình thực hiện không thể theo được kế hoạch vì bị chậm trễ hơn rất nhiều", ông Sơn nói.

Theo phản ánh của ông Sơn, doanh nghiệp của ông đang triển khai đề án cải tạo cung cư cũ của Hà Nội nhưng theo Nghị định 101, để nhận được 100% sự đồng thuận của người dân ở khu chung cư cũ là điều không tưởng. Từ năm 2016, Xuân Mai đã chuẩn bị hết các khâu triển khai, Hà Nội và một số tỉnh rất tích cực, Chính phủ và Bộ Xây dựng cũng ủng hộ nhưng khi thực hiện, chúng tôi bị vướng về Luật Bất động sản, Luật Nhà ở… dẫn đến không thể làm như kế hoạch đề ra. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị cần điều chỉnh lại vấn đề này.

Liên quan tới khó khăn trong lĩnh vực tiếp cận tín dụng, thuế liên quan đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ông Đỗ Viết Chiến cho biết: Khoản 3 Điều 8 Nghị định số 20/2017/NĐ-CP quy định không phù hợp với thực tế, không phù hợp với Luật Doanh nghiệp và Luật Thuế thu nhập Doanh nghiệp, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc đầu tư và kinh doanh.

Ngoài ra, đối với chính sách tín dụng cho bất động sản, mới đây Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NH NN, theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản...

Việc mới đây Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ra Thông tư 22 khiến nhiều người cho rằng đây là động thái tiếp tục quản lý thị trường tín dụng. Việc đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng là cần thiết và động thái này rõ ràng có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.

Về vấn đề này, bà Phạm Thị Vân Anh, Trưởng phòng Tín dụng NHNN cho rằng, Thông tư 22 có 2 chỉ tiêu sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thứ nhất là hệ số ngắn hạn so với đầu tư dài hạn. Khoản cho vay bất động sản thường là khoản trung, dài hạn. Trong khi khoản vốn huy động của ngân hàng là ngắn hạn. Nhà nước đang muốn giảm khoản ngắn hạn cho đầu tư trung, dài hạn.

"Tuy nhiên NHNN cũng nghiên cứu và rất thận trọng trong điều chỉnh hệ số này. Thông tư 22 đưa ra lộ trình trong 3 năm điều chỉnh giảm hệ số này xuống 40%, đến năm 2022 giảm xuống còn 30%", bà Vân Anh giải thích.

Thứ hai là hệ số rủi ro áp dụng với những khoản cho vay bất động sản cũng gây ảnh hưởng đến thị trường, nhưng không nhiều. So với quy định trước đây về đảm bảo an toàn, hệ số đảm bảo an toàn trước đây vẫn giữ nguyên là 200%.

"Thông tư này có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản tuy nhiên NHNN cũng đã nghiên cứu rất kỹ để hạn chế tối đa các rủi ro xảy ra. Qua đó mong muốn chủ đầu tư và các nhà đầu tư tích cực huy động các nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng", Trưởng phòng Tín dụng NHNN phát biểu.

Với câu hỏi của đại biểu về quy chuẩn condotel, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện nay chúng ta khẳng định condotel không phải là nhà ở. Chính phủ, Thủ tướng và các bộ, ngành cũng khẳng định condotel không phải nhà ở mà đó là đất thương mại dịch vụ, theo cơ chế thương mại dịch vụ, đối chiếu sang cơ chế thương mại dịch vụ, cấp giấy thế nào, xử lý thế nào. Chắc chắn trong thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy chuẩn cho loại hình này, không chỉ condotel mà cả officetel.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trần Nam "bật lại" rằng, nếu trả lời condotel là đất dịch vụ là chưa chính xác, nó sẽ phụ thuộc vào quy hoạch. Bởi nếu xây dựng condotel trên đất được quy hoạch là đất ở thì đó là đất ở.

Ông Nam lấy ví dụ việc nhiều hộ gom và xây, kinh doanh cho thuê condotel, đất để xây là đất ở thì nó phải là đất ở. Luật pháp cũng không cấm xây condotel trên đất ở. Vậy nên việc cấp sổ đỏ cho condotel là loại hình cho thuê dịch vụ hay đất ở tùy thuộc vào quy hoạch của dự án được duyệt.

"Về hướng dẫn của Bộ Tài nguyên & Môi trường, Thủ tướng có 2 văn bản giao Bộ, tôi nghĩ chỉ theo Nghị định 101 là chưa đủ, địa phương hiện vẫn lo lắng. Chúng tôi đề xuất Bộ Tài nguyên & Môi trường nhanh chóng thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, cấp sổ đỏ cho condotel để nó trở thành sản phẩm chính thức được công nhận trên thị trường, để quan chức địa phương yên tâm hơn trong việc thực thi pháp luật", Chủ tịch VNREA phát biểu.

Phân tích mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với nền kinh tế vĩ mô, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính tiền tệ quốc gia khẳng định, thị trường bất động sản gắn chặt với nền kinh tế vỹ mô.

"Thông thường, tỷ lệ cho vay tín dụng bất động sản rất lớn, trên dưới khoảng 10%. Thống kê của chúng tôi ở 16 nước châu Âu tỷ lệ này là khoảng 26%, ở Mỹ là khoảng 27% và một số nơi lên tới 30%. Khoản cho vay lớn nhất của họ là tiêu dùng bất động sản, rồi cuối cùng mới đến thương mại dịch vụ. Chính vì cho vay bất động sản ở các nước tư bản lớn như vậy nên bất động sản đóng góp rất mạnh vào nền kinh tế của các quốc gia đó. Khi bất động sản suy giảm thì nền kinh tế sẽ có xu hướng xuy giảm theo. Ở các nước tư bản, thị trường bất động sản cạnh tranh và cởi mở. Ở Việt Nam, thị trường bất động sản lại đóng cửa", ông Nghĩa nói.

Trong khi xét về kinh tế vỹ mô, độ mở của Mỹ khoảng 14%, toàn bộ EU là 14%, của Trung Quốc là 19%, riêng Đức là 43%, còn của Việt Nam là 87%. Trên thị trường hàng hóa, Việt Nam rất mở, theo thống kê, Việt Nam xếp thứ 3 thế giới về độ mở cửa. Nhưng duy nhất với thị trường bất động sản thì lại đóng.

"Nói cách khác thị trường này lại dành riêng cho nội địa. Chính vì thế nhiều doanh nghiệp kinh doanh gì cũng phải tham gia vào bất động sản, vì tính cạnh tranh thấp. Có thể coi bất động sản là “miếng vải” còn lại duy nhất trên cơ thể", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Theo đánh giá của vị TS này, thị trường Việt Nam đang có thái độ rất dè dặt với bất động sản. Bất động sản hiện đang chiếm tỷ lệ quá thấp trong GDP. Ngành xây dựng đang phân phối vào các giá trị ngành nghề khác dẫn đến GDP của bất động sản được nhìn nhận một cách mờ nhạt, không có nhiều vai trò trong đóng góp GDP. Nhà ở là nền tảng không chỉ cho hiện tại mà còn cho thế hệ tương lai. Không có nhà ở thì không ai yên tâm làm ăn.

"Tôi xin nhắc lại rằng nên nghiên cứu kinh tế của các nước, điều chỉnh sự đóng - mở hợp lý để giúp cho thị trường bất động sản phát triển hợp lý hơn", ông Nghĩa gợi mở.