Bảo đảm tính công bằng khi định giá đất theo giá thị trường

Định giá đất là quá trình xác định giá trị của lô đất dựa trên nhiều yếu tố. Hiện nay việc xác định giá đất tại Việt Nam vẫn diễn ra theo cơ chế “hai giá”, gồm giá đất theo bảng giá đất Nhà Nước và giá đất thị trường. Theo đó, giá đất theo bảng giá đất Nhà nước sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn thấp hơn 60% giá thị trường.

Trong khi đó, giá trị thị trường được định nghĩa bởi Ủy ban tiêu chuẩn định giá thế giới và được sử dụng bởi Hiệp hội Thẩm định giá Hoàng Gia Anh Quốc (RICS). Ủy ban tiêu chuẩn định giá thế giới định nghĩa giá thị trường là “số tiền ước tính mà một bất động sản có thể trao đổi vào ngày tư vấn giá giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch công bằng sau quá trình tiếp thị phù hợp, đồng thời mỗi bên đều hành động một cách am tường, thận trọng và không có sự cưỡng ép".

Theo bà Nguyễn Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận định giá và tư vấn của Savills Hà Nội, nếu việc áp dụng bảng giá đất Nhà nước chỉ giới hạn ở việc tính thuế, phí, tiền xử phạt và bồi thường thiệt hại hoặc giao đất trong hạn mức của hộ gia đình thì giá đất thị trường được áp dụng trong việc xác định đơn giá đền bù, tiền sử dụng đất để giao đất/cho thuê đất phát triển dự án cho các tổ chức kinh doanh. Theo đó, UBND cấp tỉnh là cơ quan được giao quyền quyết định giá đất cụ thể này.

Các vướng mắc hiện nay vẫn xoay quanh việc giải quyết hài hòa mối quan hệ và kỳ vọng giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp để có thể xác định được giá đất thị trường hợp lý.

Từ phía người dân, họ có thể không đồng tình với đơn giá đền bù mà cơ quan Nhà nước đưa ra. Nhiều trường hợp đơn giá đền bù được xác định theo hệ số điều chỉnh trên bảng giá đất Nhà Nước nên rất thấp so với giá thị trường. Đối với một số khác, đơn giá đền bù được cho là không ghi nhận đầy đủ ý kiến từ người dân.

Vướng mắc thứ hai đến từ phía doanh nghiệp phát triển bất động sản. Các doanh nghiệp này cần cơ quan Nhà nước đưa ra tiền sử dụng đất trên cơ sở thị trường khách quan.

"Có thể thấy hiện nay, yếu tố thị trường vẫn chưa được phản ánh đầy đủ trong cách xác định giá trị đất. Việc quy định các yếu tố đầu vào về tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ chiết khấu, thời gian ghi nhận doanh thu và chi phí đã không phản ánh được hiệu quả thực tế của dự án dẫn đến giá đất xác định bị đẩy lên quá cao", chuyên gia nhìn nhận.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, để có thể áp dụng được định giá đất theo giá thị trường, cần giải quyết các khó khăn hiện hữu. Đầu tiên là minh bạch thông tin mua bán và giao dịch bất động sản. Các thông tin giao dịch tại thị trường Việt Nam chưa được công khai cũng như chưa có cơ chế hợp lý, nghiêm ngặt để thu thập dữ liệu giao dịch thật trên thị trường. Trong khi đó, đội ngũ môi giới bất động sản trên thị trường thường là người nắm thông tin giao dịch nhanh nhất nhưng phần nhiều lại không được đào tạo bài bản cũng như chưa có sự giám sát và quản lý chặt chẽ. Vai trò của các tư vấn định giá độc lập vẫn chưa được coi trọng hoặc chịu trách nhiệm về pháp lý quá lớn, bị chi phối và can thiệp bởi các cơ quan nhà nước, làm ảnh hưởng tính khách quan của việc định giá đất.

Thêm vào đó, biến động về giá đất còn diễn ra. Khi thuế sở hữu bất động sản còn thấp thì việc các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức sử dụng bất động sản làm kênh đầu tư là rất lớn. Các thông tin hay kế hoạch về quy hoạch sử dụng đất hoặc đầu tư cơ sơ hạ tầng đều khiến cho giá đất khu vực có liên quan bị đẩy lên cao làm các dự kiến về chi phí đất ban đầu đều không còn phù hợp.

Tại một số quốc gia phát triển, việc định giá đất trên thế giới hiện nay vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo giá thị trường nhằm hài hòa lợi ích của các bên liên quan mà vẫn đẩy mạnh đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Để xây dựng được giá đất, một số quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển và New Zealand đã xây dựng hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch được đăng tải và công bố trên hệ thống để có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường.

Tại các quốc gia phát triển, đất đai là nguồn cung quan trọng, chiếm đến 40% tổng nguồn vốn trong kinh tế. Khi 2/3 dân số thế giới tập trung sinh sống ở khu vực thành thị thì nhu cầu phát triển hạ tầng và dịch vụ xã hội là rất lớn. Các quốc gia khác cũng đối mặt với việc giá đất tăng lên nhanh chóng theo các công bố về kế hoạch phát triển đất đai mà Chính phủ đưa ra.

Chuyên gia nhấn mạnh, đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn nên không tránh việc giá đất sẽ tăng theo thời gian và thay đổi theo quy luật cung cầu. Do đó, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ bảo đảm tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản đó và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai cũng như nguồn vốn này được sử dụng hiệu quả. Nhà nước nên để cho thị trường tự điều chỉnh giá trị và sử dụng các công cụ và chính sách phù hợp để phân bổ lại giá trị đất.

Hơn nữa, quá trình định giá tài sản là một quy trình phức tạp, đòi hỏi cần được thực hiện bởi đội ngũ có chuyên môn cao với phương pháp định giá chính xác, hiện đại và toàn diện.