Bất động sản TP Hồ Chí Minh giảm nhiệt trong quý 3/2018

Sụt giảm cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ

Theo báo cáo của DKRA Vietnam thì trong quý 3/2018, ngoại trừ nguồn cung phân khúc đất nền có chiều hướng gia tăng, tỷ lệ tiêu thụ tốt thì các phân khúc còn lại như căn hộ, nhà phố, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng đều sụt giảm cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ.

Cụ thể, đối với phân khúc đất nền thì trong quý 3/2018 có xu hướng tăng với 6 dự án nổi bật (5 dự án mới và 1 dự án giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung ứng ra thị trường khoảng 759 nền, bằng khoảng 157% nguồn cung trong quý 2/2018; tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 97%, bằng 180% so với quý trước. Đặc biệt là khu vực phía Bắc (Củ Chi) lại tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung chiếm tới 58% và tỷ lệ tiêu thụ chiếm 57% trên toàn thị trường.

Trong khi đó, nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ của phân khúc căn hộ lại giảm nhẹ so với quý 2. Trong quý 3/2018, có 18 dự án được mở bán (12 dự án mới và 6 dự án giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung ứng 7,152 căn, bằng 79% so với quý trước; tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 83%, bằng 81% so với quý trước. Nếu như ở quý 2/2018, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông thì đến quý 3/2018 nguồn cung lại dịch chuyển sang khu vực phía Nam với tỷ lệ 49%, trong đó, căn hộ hạng C lại không có nguồn cung mới.

Tương tự phân khúc căn hộ thì các phân khúc khác như: Nhà phố và biệt thự trong quý 3/2018 chỉ có 1 dự án trước đó ra mắt giai đoạn tiếp theo với 17 căn và được tiêu thụ 100% cho nên nguồn cung của phân khúc này chỉ đạt 3% và tỷ lệ tiêu thụ bằng 4% so với quý trước. Nguồn cung sơ cấp thì khan hiếm, chỉ tập trung ở biệt thự hạng sang nên tình hình tiêu thụ của thị trường khá thấp. Còn đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, trong quý 3 cũng chỉ có 1 dự án mới mở bán, cung ứng 42 căn condotel, bằng 2% so với quý trước; tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 76% (32 căn), bằng 4% so với quý trước. Sức cầu của thị trường khá thấp.

Trước những diễn biến bất thường và có chiều hướng đi xuống như vậy của thị trường bất động sản, DKRA cũng đưa ra những nhận định cho quý 4/2018: Với tỷ lệ tiêu thụ khả quan từ đầu năm 2018 đến nay, đất nền vẫn là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Tuy nhiên, do thị trường giảm nhiệt trong thời gian qua, nguồn cung mới có thể không tăng, nên khách hàng cẩn thận hơn khi quyết định đầu tư. Còn ở phân khúc căn hộ sức cầu của thị trường có thể tăng nhẹ so với quý 3 do tâm lý người dân và xu hướng dòng tiền trong thời gian cuối năm.

Trong khi đó, theo DKRA Vietnam dự báo thì trong quý 4/2018, nguồn cung và sức cầu của thị trường sẽ không có nhiều đột biến. Tương tự, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ không có nhiều khởi sắc và sức cầu cũng không thay đổi.

Cần cần bằng vị thế cho phân khúc căn hộ

Theo số liệu thống kê từ DKRA Vietnam, từ giữa 2017 đến nay, phân khúc căn hộ hạng C có xu hướng sụt giảm và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng A, B thậm chí có những tháng không có nguồn cung mới. Cụ thể, trong quý 3/2018, nguồn cung căn hộ hạng C là 0%, trong khi đó, quý 1 lại là 32%, quý 2 là 29%.

Đồng thời cùng với sự sụt giảm nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ hạng C cũng có sự dịch chuyển xa dần trung tâm thành phố. Giai đoạn 2016 - 2017, căn hộ hạng C tập trung chủ yếu ở quận 8, quận 9... nhưng đến nay các dự án căn hộ hạng C lại tập trung nhiều ở quận 12, huyện Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh.

Trước những thay đổi của phân khúc căn hộ, DKRA Vietnam nhận định thị trường đang có biểu hiện bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung giữa các phân hạng căn hộ. Trên thực tế, nguồn cung căn hộ hạng C phải chiếm tỷ trọng lớn hơn nguồn cung của các phân khúc còn lại vì đây là phân khúc đáp ứng đa phần nhu cầu nhà ở của người mua. Ngoài ra, trong qua trình đô thị hóa và các chương trình cải tạo, chuyển đổi chung cư cũ, tái định cư nhà ở ven kênh rạch thì căn hộ hạng C lại là phân khúc phù hợp với nhu cầu nhà ở bức thiết và điều kiện tài chính của người dân.

Để cải thiện và khắc phục tình trạng lệch pha của phân khúc căn hộ như hiện nay, nhà nước và các bộ ngành liên quan đóng vai trò rất quan trọng trong việc ban hành, triển khai các chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hạn, quy hoạch cơ sở hạ tầng đồng bộ giữa các khu vực, hoàn thiện hệ thống giao thông.

Còn về phía chủ đầu tư, việc điều chỉnh giá thành sản phẩm về mức giá hợp lý và tăng cường các chính sách hỗ trợ khách hàng sẽ góp phần đưa căn hộ hạng C đến tay khách hàng, từ đó kết nối nguồn cung đáp ứng như cầu nhà ở của người dân.