Chung cư mini xảy ra sự cố, lỗi thuộc về ai?

Loại hình bất động sản từng xảy ra nhiều đợt “sốt"

Xuất hiện trên thị trường từ lâu, nhưng chỉ đến năm 2010, loại hình CCMN mới được Bộ Xây dựng chính thức thừa nhận.

Đến năm 2014, khái niệm CCMN mới được pháp luật quy định rõ tại Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội. Hơn 10 năm trở lại đây, CCMN được ví là loại hình bất động sản đắt khách, từng xảy ra nhiều đợt “sốt", nhiều công trình CCMN dù mới làm móng đã được khách hàng tới tấp hỏi, đặt hàng.

VARs nhận định, dù được công nhận là một loại hình bất động sản riêng và cho phép mua bán nhưng, loại hình này chứa đựng hàng loạt rủi ro về tính pháp lý cũng như rủi ro về tính an toàn khi sử dụng. CCMN hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ hẻm khu vực đông dân cư. Do đó, CCMN tồn tại những bất cập như việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân…

Để tăng lợi nhuận, hầu hết các chủ CCMN đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân. Riêng vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy, những năm 2007-2010, gần như không được người mua quan tâm đến. Sau này, chính sách sáng tỏ hơn, nhận thức tốt hơn, nhưng tình trạng này vẫn không mấy được cải thiện hoặc chỉ cải thiện trên giấy.

Hệ lụy khi xảy ra hỏa hoạn tại những tòa nhà xây dựng vượt tầng, sai mật độ, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy đều để lại hậu quả hết sức nghiêm trọng về tính mạng và tài sản. Mới đây nhất là vụ hỏa hoạn hết sức thương tâm tại một CCMN thuộc phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. Vụ cháy này ghi nhận số người thương vong lớn nhất trong vòng 21 năm qua với 56 người tử vong và 37 người bị thương, chỉ sau vụ cháy Trung tâm Thương mại quốc tế ITC ở TP HCM năm 2002 khiến 60 tử vong, 70 người bị thương.

“Chung cư mini trên được xây dựng sai phép, thay vì chỉ xây 6 tầng, tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật như trong giấy phép đã quy định, thì tòa nhà này được chồng thêm 3 tầng nữa. Theo như thông tin được cập nhật thì chính quyền địa phương đã phát hiện, có văn bản yêu cầu cưỡng chế nhưng thực tế, mấy năm sau cưỡng chế, CCMN này “vẫn y nguyên”. Nhiều câu hỏi đặt ra về tính nghiêm minh trong các quyết định xử phạt này”, VARs cho biết.

Xảy ra sự cố, lỗi thuộc về ai?

Nếu như ngay từ đầu, chủ CCMN tuân thủ đúng quy định, xây dựng CCMN đúng theo phê duyệt, với số tầng phù hợp, có thang thoát hiểm, sau khi đưa vào vận hành thực hiện bảo trì bảo dưỡng thường xuyên, trang bị đúng và đầy đủ các biện pháp phòng cháy chữa cháy thì có lẽ sự cố sẽ khó có thể xảy ra. Cho dù có xảy ra đi chăng nữa, hậu quả cũng sẽ được kiểm soát.

Nếu như cơ quan chức năng làm việc đúng chức trách, sau khi phát hiện ra sai phạm, xử lý một cách triệt để. Thị trường có đủ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người dân, thì có lẽ những tòa CCMN không đảm bảo tiêu chuẩn cũng sẽ không có cơ hội được tiêu thụ.

“Nói như vậy để thấy được, có rất nhiều cá nhân, tổ chức liên quan, gây ảnh hưởng và tác động đến vấn đề liên quan đến CCMN”, VARs nhấn mạnh.

Theo quan điểm của VARS, để đảm bảo việc vận hành, khai thác các CCMN đảm bảo an toàn, cần có thêm các quy định yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn về việc đầu tư, xây dựng CCMN. Tuyệt đối tránh phê duyệt các CCMN có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận.

Tương tự, các dự án nhà ở khác, CCMN cũng cần có những quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh. Và “năng lực, trách nhiệm” của người chủ CCMN cũng phải được quy định rõ. Không phải, cứ có đất, có tiền là có thể xây CCMN để bán hay cho thuê.

Việc kiểm soát xây dựng, vận hành CCMN phải được thực hiện chặt chẽ, thường xuyên. Đảm bảo CCMN hoàn thành đúng với tiêu chuẩn như phê duyệt. Trong quá trình vận hành, thường xuyên được bảo trì, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy.

Ngoài ra, lưu ý người dân trước khi quyết định mua CCMN cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý. CCMN phải có giấy phép xây dựng do quận/huyện cấp, xây dựng, có phê duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy do cơ quan Công an thẩm định và cấp phép. Đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua CCMN phải chú ý để đảm bảo quyền lợi của mình. Đặc biệt, theo VARS, ở một góc độ rộng hơn, sâu xa hơn, phải khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân.

“Rất cần thêm các cơ chế, chính sách đặc biệt nhằm tạo điều kiện tối đa cho các chủ đầu tư phát triển phân khúc này. Các ngân hàng cũng nên nghiên cứu các chính sách riêng cho vay mua, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Ngoài ra, cũng nên có thêm các cơ chế hỗ trợ tốt hơn với các khách hàng mua nhà lần đầu tại các thành phố nơi họ sinh sống và làm việc, để tạo thêm cơ hội cho người dân tiếp cận gần hơn với ước mơ về “chốn ở an toàn”, VARs khuyến nghị.