Định giá đất: Nên giữ phương pháp thặng dư nhưng cần điều chỉnh

Nhiều dự án không được phê duyệt vì giá đất

Theo GS,TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, một số năm gần đây, rất nhiều dự án đầu tư không phê duyệt được.

Trong đó, có vướng một số vấn đề, nhất là giá đất không xác định được là bao nhiêu, để cơ quan chính quyền địa phương ra quyết định thu tiền và nhà đầu tư nộp tiền. Phải có giá đất mới ra được quyết định giao đất.

Về các cơ chế định giá hiện nay, theo ông Cường, Nhà nước đang quy định 4 phương pháp khá phổ biến ở trên thế giới là phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư.

Đồng thời, có thêm phương pháp thứ 5 (rất riêng của Việt Nam) là phương pháp về hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, phương pháp hệ số điều chỉnh chủ yếu phù hợp cho việc định giá đất để xử lý những quyết định hành chính của Nhà nước.

Ví dụ, trường hợp đền bù thì có thể là dùng giá trong bảng giá nhân với một hệ số điều chỉnh nào đó để ra mức tiền đền bù, hoặc là để tính giá trị, tính thuế, giá và để tính các nghĩa vụ tài chính khác.

Trong 4 phương pháp khoa học chúng ta đang dùng thì phương pháp phổ biến nhất là so sánh - lấy những giá cả trên thị trường để tính giá mảnh đất mà người ta cần định giá.

Tuy nhiên, sự so sánh này chỉ phù hợp với các mảnh đất nhỏ lẻ. Đối với dự án lớn, trên đó có cả các sông suối, ao hồ, mồ mả… chưa giải phóng mặt bằng thì không thì khó áp dụng được phương pháp này.

Đối với các loại đất đai cần để đầu tư, tạo lập ra những cái giá trị mới, tạo ra những công trình mới thì thường sử dụng phương pháp thặng dư (phương pháp phổ biến nhất trên thế giới).

Tuy nhiên, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất lại đang định bỏ phương pháp thặng dư.

Theo ông Cường, phương pháp này cũng có hạn chế là nếu như đưa yếu tố tính toán của khu vực không chuẩn (đầu vào không chuẩn) sẽ dẫn đến kết quả đầu ra không chính xác.

Tuy nhiên, về kinh nghiệm quốc tế, các nước phổ biến dùng phương pháp thặng dư và không bị thất thoát vì không có chuyện bán chênh và trốn thuế; môi trường kinh doanh, pháp lý minh bạch, kỷ luật.

“Với môi trường như vậy, thì dù định giá đầu vào có thấp hơn thực tế thì khi giá bán ra có sự chênh lệch sẽ điều tiết qua thuế. Bản thân phương pháp đó không có vấn đề để phải loại bỏ mà là do cơ chế quản lý”, ông Cường cho biết.

Trên thế giới, khi quy định về phương pháp định giá, người ta coi trọng phương pháp, cách thức, quy trình, tiêu chuẩn, căn cứ định giá.

Bộ phận nào làm sai các cơ sở trên thì sẽ dẫn đến sai phạm. Nếu làm chuẩn quy trình, giá có thể là 5 hoặc 10, có thể thấp hoặc cao hơn giá thị trường thì đều có cơ sở rõ ràng. Người có quyền phê duyệt giá cũng dựa trên luận chứng, cơ sở đó để phê duyệt.

Nếu người phê duyệt thấy có vấn đề từ luận chứng, căn cứ có yếu tố giả mạo, không chuẩn xác mà vẫn chấp nhận thì phải chịu trách nhiệm vì cố tình làm sai. Do đó, cần phải có hội đồng thẩm định.

“Vấn đề đặt ra là cơ chế hội đồng thẩm định giá của chúng ta cũng chưa rõ ràng về chức năng. Phía định giá là phải đưa ra căn cứ cơ sở, các luận chứng, các yếu tố thị trường như thế nào để dẫn đến mức giá đó. Còn hội đồng là bên độc lập, nhìn nhận, đánh giá lại quy trình đó, cần quy định trách nhiệm rõ ràng.

Hiện tại, hội đồng đang làm vai của người định giá, dùng số đông để quyết định giá là không còn khách quan. Chính vì cách tư duy này, chúng ta thường tránh không để vị trí chủ tịch hội đồng là lãnh đạo địa phương, nhằm tránh việc thao túng giá”, ông Cường chỉ rõ.

Định giá là tìm giá trị chứ không phải là giá cả

Cũng theo ông Cường, định giá là tìm giá trị chứ không phải là giá cả. Nếu bỏ phương pháp thặng dư sẽ không có cơ sở định giá những khu vực đất được gọi là đất chưa phát triển.

“Hiện nay, để giữ an toàn cho người quản lý, các cơ quan địa phương luôn đề xuất sử dụng phương pháp hệ số số là chắc chắn nhất. Nhưng tất cả các nhà khoa học, cơ quan chuyên môn đều lên tiếng phản đối về phương pháp hệ số. Vì cách làm này là “bốc thuốc” - một phương pháp chỉ để giữ an toàn cho nhà quản lý và thậm chí còn có thể lồng ý muốn của nhà quản lý”, ông Cường cho biết.

Ông Cường nhấn mạnh, nếu định giá đúng với giá thị trường thì bất kể nhà đầu tư nào có năng lực tốt cũng sẽ trở thành một nhà đầu tư có tiềm năng. Trường hợp nhà đầu tư chưa đủ tốt cũng cần loại ra để dành thị phần cho nhà đầu tư tốt.

Trường hợp định giá không theo được các yếu tố của thị trường, mà lại dùng các yếu tố hành chính áp đặt thì vô hình chung có thể những doanh nghiệp không có năng lực nhưng lại được hưởng lợi.

Ngược lại, doanh nghiệp có năng lực rất tốt nhưng bị rơi vào trạng thái quy định hành chính không có lợi.