Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải giúp doanh nghiệp bất động sản vượt khó

Chia sẻ tại “Diễn đàn thị trường BĐS 2024”, ngày 5/1, PGS, TS Đinh Trọng Thịnh - giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2023 do Tổng cục Thống kê vừa công bố, kinh doanh BĐS là lĩnh vực duy nhất có tốc độ tăng trưởng số lượng thành lập mới thấp hơn số doanh nghiệp thành lập mới các năm trước và cũng là lĩnh vực có số lượng doanh nghiệp giải thể tăng cao nhất.

Cụ thể, trong năm 2023, cả nước có 4.725 doanh nghiệp BĐS thành lập mới, giảm 45% so với cùng kỳ năm 2022. Đồng thời, số doanh nghiệp BĐS tạm ngừng hoạt động có thời hạn là 2.514 doanh nghiệp, bằng 147.4% so với năm 2022. Trong năm 2023 có 2.081 doanh nghiệp kinh doanh BĐS quay trở lại hoạt động, bằng 109,1% so với năm 2022 .

Theo TS Cấn Văn Lực, thị trường BĐS năm 2023 chịu 6 yếu tố tác động. Đó là kinh tế vĩ mô, pháp lý và quản lý giám sát, quy hoạch cơ sở hạ tầng, cung cầu và giá, thông tin dữ liệu minh bạch, tài chính. Riêng đối với vấn đề tài chính, sự tác động vào thị trường BĐS theo 2 hướng tích cực và chặt chẽ hơn.

Các nghị quyết, nghị định, liên quan đến quy hoạch và tháo gỡ khó khăn cho thị trường theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn. Một số giải pháp được đưa ra đã tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, BĐS khu công nghiệp và các phân khúc còn thiếu cung. Để thị trường BĐS vượt khó và phát triển trong năm 2024, ông Lực cho rằng, cần có cách tiếp cận sao cho phát triển cân bằng, hài hòa hơn về tài chính.

Sớm giải quyết, bảo đảm quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư. Đẩy nhanh việc rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án BĐS; đẩy mạnh giải ngân đầu tư công và các chương trình phục hồi kinh tế.

Đặc biệt là hoàn thiện thể chế theo hướng sửa các luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, tổ chức tín dụng, chứng khoán. Quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp.

Hướng dẫn và cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt như quỹ tiết kiệm nhà ở/quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs)…Cùng với đó, có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS.

Đối với doanh nghiệp BĐS, ông Lực khuyến nghị doanh nghiệp cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…).

“Doanh nghiệp cần huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Đồng thời, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ thuế, tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán và quan tâm quản lý rủi ro tài chính liên quan đến lãi suất, tỷ giá, dòng tiền, đòn bẩy tài chính”, ông Lực nhấn mạnh.

Cùng bàn về giải pháp tài chính cho thị trường BĐS, TS Nguyễn Minh Phong - nguyên Phó Vụ Trưởng, Phó Ban tuyên truyền lý luận Báo Nhân dân cho rằng, NHNN cần thực hiện nghiêm chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong cuộc họp ngày 7/12/2023 về tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng cho các doanh nghiệp.

Đó là chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát các điều kiện tín dụng, linh hoạt hơn, sát tình hình, nhất là về tài sản thế chấp, thủ tục cho vay. Quyết liệt hơn các biện pháp để tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay, đẩy mạnh triển khai hiệu quả các gói tín dụng ưu đãi phù hợp với đặc thù của từng tổ chức tín dụng.

Xử lý nghiêm ngân hàng đưa thêm các điều kiện, yêu cầu không đúng quy định, gây khó khăn cho việc tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp. Sớm hoàn thiện, trình cơ chế thử nghiệm (sandbox) cho các hoạt động mới như fintech, cho vay trực tuyến… để tạo điều kiện huy động và cho vay tiện lợi hơn.

Đối với giải pháp phát hành trái phiếu doanh nghiệp, PGS, TS Đinh Trọng Thịnh lưu ý cần tiếp tục xem xét các động thái của các doanh nghiệp trong việc phát hành trái phiếu để kịp thời có các biện pháp thay đổi, chỉnh sửa để các cơ chế, chính sách phù hợp.

“Từ ngày 1/1/2024, chính sách thuế tối thiểu toàn cầu 15% chính thức có hiệu lực. Để thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS, cần xem xét đổi mới các biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp FDI trong việc tiếp cận các thủ tục đầu tư, các ưu đãi trong việc giảm chi phí đầu tư, giải phóng mặt bằng, tuyển dụng công nhân.

Đẩy mạnh số hóa các hoạt động của các cơ quan quản lý Nhà nước, xây dựng kho dữ liệu toàn diện để giảm thiểu chi phí tiếp cận, thẩm định và rút ngắn quá trình xét duyệt đưa ra quyết định đầu tư”, ông Thịnh đề xuất.