HoREA: Có dự án không vướng 'đất công' nhưng vẫn được Sở KHĐT TP.HCM “ưu ái” yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) có văn bản gửi UBND TP.HCM và Sở Xây dựng kiến nghị tháo gỡ một số vướng mắc về quy định pháp luật, đặc biệt là quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở.

Theo HoREA, năm 2020 là một năm đầy sóng gió, gian nan và thách thức đối với nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới. Trong đó, đại dịch Covid-19 đã làm trầm trọng thêm những khó khăn vốn có của thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM vốn đã gặp phải trong 5 năm gần đây.

Theo HoREA, chỉ riêng năm 2020, Sở Xây dựng đã chuyển 61 dự án sang Sở Kế hoạch Đầu tư để thực hiện thủ tục"quyết định chủ trương đầu tư dự án", nhưng không có dự án nào được Sở Kế hoạch Đầu tư trình UBND thành phố để ban hành"quyết định chủ trương đầu tư dự án".

Nguyên nhân của sự việc trên là do vướng mắc về dự án đầu tư, dự án bất động sản, nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẽ các thửa đất do Nhà nước quản lý trong dự án).

Bên cạnh đó, HoREA còn chỉ ra rằng, có dự án dù không vướng đất công, nhưng nhà đầu tư “được” Sở Kế hoạch Đầu tư yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần. Đến nay, Sở vẫn chưa trình UBND TP.HCM để ban hành quyết định chủ trương đầu tư dự án, làm cho doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Theo HoREA, TP.HCM có tình trạng dù dự án không vướng 'đất công' nhưng nhà đầu tư vẫn 'được' Sở KHĐT yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần.

Hiệp hội cho rằng hiện nay, các vướng mắc này đã được Luật Đầu tư 2020, Nghị định 148 của Chính phủ xử lý. Do vậy, Hiệp hội đề nghị Sở KHĐT sớm giải quyết các hồ sơ dự án đã được Sở Xây dựng chuyển đến để thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Do Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Nghị định 148 của Chính phủ đã có hiệu lực và đã có cơ chế xử lý, giải quyết được nhiều vướng mắc về “nhà đầu tư”, “chủ đầu tư”; về dự án đầu tư có quỹ đất hỗn hợp; về cơ chế xử lý các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư... Hiệp hội đề nghị UBND TP HCM xem xét, sớm ban hành Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, gồm 4 bước.

Bước 1 là lập thủ tục Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư 2020.

Bước 2 là lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình, theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Bước 3 là thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính sau đây: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở; Cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình; Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính và chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất.

Bước 4 là lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư; Cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà trong dự án nhà ở thương mại.

Hiện nay, theo Báo cáo tổng hợp của Sở Xây dựng thì tổng thời gian thực hiện trình tự thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là 247 ngày làm việc, tương đương 50 tuần, tương đương 1 năm, không tính ngày nghỉ lễ, Tết. Tổng thời gian trên đây chưa bao gồm thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Văn phòng UBND thành phố, Cục Thuế (do các cơ quan này chưa có báo cáo). Để thực hiện đúng tinh thần cải cách thủ tục hành chính, một cửa liên thông, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo các Sở, ngành liên quan xác định thời gian thực hiện các bước (nêu trên).

Nhiều chuyên gia cho biết, thủ tục làm dự án là cơn 'ác mộng' với doanh nghiệp bất động sản.

Nhiều chuyên gia cho biết, quy trình giải quyết các thủ tục hành chính trong hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản hiện nay là một chặng đường dài, có rất nhiều thủ tục và mỗi thủ tục bao gồm rất nhiều bước phải thực thi.

Cụ thể, thời gian hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình giải quyết của các cơ quan, chính quyền. Thứ hai, kết quả giải quyết hoàn toàn phụ thuộc vào năng lực và trách nhiệm của người trực tiếp thụ lý hồ sơ, người quyết định. Thứ ba, mọi hậu quả xảy ra của quá trình giải quyết thủ tục hành chính đều do doanh nghiệp phải gánh chịu toàn bộ.

"Rất vất vả, chúng tôi đầu tư dự án tới 200 ha và phải mất 15 năm cho thủ tục hành chính và mỗi lần điều chỉnh cục bộ thì gặp rất nhiều thủ tục nên rất ngại điều chỉnh”, bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết tại buổi tọa đàm "Thị trường bất động sản thế nào sau dịch Covid-19" diễn ra cách đây không lâu.

Tương tự, ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng khi làm dự án, doanh nghiệp không tìm cách lách luật nhưng đôi khi gặp khó khăn thì "không biết hỏi ai".

Đơn cử như bước cuối cùng cấp sổ hồng cho người dân rất khó khăn dù doanh nghiệp đã hoàn thành hết thủ tục kể cả nghĩa vụ tài chính nhưng chỉ cần có điều chỉnh về công năng (vẫn đủ điều kiện cấp sổ hồng) thì tất cả các bộ đều e dè khi cấp sổ cho cư dân."Chúng tôi đi tới đâu cũng bị hỏi là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa. Tại sao những quy định pháp luật rõ ràng mà không giải quyết cho doanh nghiệp, bắt chúng tôi đi hỏi rất nhiều nơi", ông Dũng nói.

Từ thực tế trên cho thấy, quá trình giải quyết thủ tục hành chính có tác dụng chi phối mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Vì vậy, các doanh nghiệp thay vì phải đối phó với những diễn biến của thị trường thì lại phải tập trung nhiều thời gian, công sức và cả tài chính cho việc giải quyết các thủ tục hành chính. Mối lo ngại khi giải quyết các thủ tục của một dự án luôn thường trực và ám ảnh các nhà đầu tư, từ đó xuất hiện những tiêu cực trong mối quan hệ xin - cho để đạt được kết quả trong quá trình xử lý và giải quyết các thủ tục hành chính này.

Chia sẻ với báo giới về vấn đề này, ông Nguyễn Ngọc Thành - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, trong thực tế với 25 nội dung công việc phải thực hiện nêu trên có tới 18 nội dung thủ tục phải đi xin, chiếm trên 70% khối lượng công việc doanh nghiệp phải thực hiện, chỉ có gần 30% khối lượng công việc là do doanh nghiệp được hoàn toàn chủ động.

Trong hoạt động đầu tư – kinh doanh bất động sản nói riêng đều chịu sự chi phối của 3 yếu tố cơ bản là: pháp luật, thủ tục hành chính và thị trường. Yếu tố thị trường chỉ chiếm tỷ lệ 30% trong số những yếu tố chi phối trạng thái hoạt động của doanh nghiệp, còn lại 70% là các yếu tố liên quan đến các quy định pháp luật và việc thực thi các thủ tục hành chính.

Theo ông Thành, trong thực tế, những yếu tố này đang là sự “ám ảnh” đối với các doanh nghiệp bất động sản, bởi vì họ không thể đưa ra dự báo để có thể tiếp cận sự biến động của những yếu tố này. Nhiều doanh nghiệp địa ốc khi đi làm thủ thủ hồ sơ đều chấp nhận “mua kết quả” để tránh rủi ro khi bị kéo dài quá trình giải quyết các thủ tục. Điều này không chỉ gây tổn thất về tài chính cho các doanh nghiệp mà còn làm biến dạng chi phí giá thành khi làm hồ sơ thủ tục.

Theo ông Thành, những năm qua mặc dù công tác cải cách thủ tục hành chính đã có nhiều chuyển biến tích cực, song trong lĩnh vực liên quan đến hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế và bất cập cần sớm đượcgiải quyết.