Người mua nhà ở xã hội ngày càng gặp khó

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, kể từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở có xu hướng sụt giảm nghiêm trọng. Số lượng dự án nhà ở mới được phê duyệt ngày càng bị hạn chế.

Trong khi đó, ước tính khoảng 1.200 dự án với giá trị khoảng 30 tỷ USD lại đang gặp vướng mắc trong quá trình triển khai. Kể từ cuối năm 2022 đến nay, mới chỉ có khoảng 500 dự án đang được tháo gỡ.

Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.

Tại sự kiện công bố báo cáo quý III/2023 của VARS, ông Nguyễn Hoàng Nam - thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc G-Home cho biết, cơ chế pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội rất phức tạp. Việc xin cấp phép xây dựng dự án còn gặp khó khăn, thậm chí mất thời gian hơn dự án nhà ở thương mại. Để “ra" được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội phải mất ít nhất 2 năm hoàn thành thủ tục.

Mặc dù nội dung quy định hiện hành ưu đãi cho dự án nhà ở hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng trước đó, dự án nhà ở xã hội vẫn phải “kinh qua" định giá đất - hiện vẫn đang còn nhiều vướng mắc, tranh cãi liên quan đến phương pháp định giá. Đồng thời, chủ đầu tư không được giảm trừ mà vẫn phải nộp tiền M3 (giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành).

Chủ đầu tư vẫn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất.

Chưa kể, sau 2 năm làm thủ tục đầu tư, dự án nhà ở xã hội mất khoảng 2 năm tiếp theo để xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư vẫn phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng.

Quá trình này kéo dài lên đến 9 năm, sau đó, dự án mới được kiểm toán. Và chỉ khi được kiểm toán xong, doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%. Trong khi đó, xuyên suốt cả quá trình thực hiện dự án, bản thân doanh nghiệp cũng không chắc chắn khoản chi phí nào sẽ được ghi nhận là hợp lý, hợp lệ, khoản phí nào sẽ không được quyết toán.

Đặc biệt, theo VARS, nhà ở xã hội đang trong tình trạng người cần mua thì không mua được, trong khi chính sách lại đang hướng về người không cần. Khó khăn trong quá trình triển khai khiến nguồn cung ra thị trường ngày càng khan hiếm nhưng thị trường vẫn xảy ra hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa “ế”. Dù nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn đang ngày càng gia tăng cùng với tốc độ đô thị hóa và khoảng cách ngày càng xa giữa tỷ lệ gia tăng giá địa ốc và thu nhập.

Với tỷ lệ độ thị hóa năm 2022 đạt 41,5% và sẽ tăng lên khoảng 50% vào năm 2030, mỗi năm, Việt Nam phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp của các địa phương giai đoạn 2021 - 2030 vào khoảng 2.400.000 căn.

Như vậy, ngay cả khi đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội được thực thi tối đa, nguồn cung cũng không đủ đáp ứng nhu cầu. Trong khi đó, con số hiện tại cho thấy vẫn rất xa so với mục tiêu của đề án, dù các cấp từ trung ương đến địa phương đều đang rất nỗ lực thực hiện.

Theo thông tin nghiên cứu của VARS tại các khu vực có dự án nhà ở xã hội được mở bán, nhiều dự án ghi nhận lượng quan tâm, gửi hồ sơ gần hết hàng ngay khi tung ra thị trường. Trong khi đó, một số địa phương có khu chế xuất, khu công nghiệp với hàng trăm nghìn lao động nhập cư ghi nhận tình trạng “ế ẩm" dù chào bán nhiều lần.

Lý giải nguyên nhân người cần mua không mua được trong khi chính sách lại hướng về người không cần mua, ông Nam cho rằng luật liên quan nhà ở xã hội “siết” đối tượng mua, nhiều tỉnh chỉ bán cho công nhân, nhiều tỉnh lại chỉ bán cho công nhân trong một khu công nghiệp. Thậm chí, có tỉnh chỉ bán cho đối tượng công nhân trong khu công nghiệp nhưng chỉ thuộc một huyện. Trong khi đó, tính gắn kết của công nhân với địa phương chưa chắc đã cao.

Để bảo đảm an sinh, xã hội, để không còn hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa “ế", cần tiếp tục nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách theo hướng khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, mở rộng đối tượng được thụ hưởng các chính sách về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

“Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (được thuê, thuê mua, mua) cần được điều chỉnh với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như tình trạng chỗ ở, mức thu nhập…Bên cạnh đó, cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội”, ông Nam đề xuất.