Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Đề xuất cơ chế đột phá huy động tối đa nguồn lực đầu tư

Bỏ yêu cầu có “đất ở” mới được làm nhà ở thương mại

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, một vấn đề nổi cộm liên quan đến huy động nguồn lực đất đai thời gian qua là cơ chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.

Tại báo cáo một số nội dung đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 23/10, Chính phủ đã đề xuất chỉnh lý dự thảo theo hướng đột phá: bãi bỏ hoàn toàn các yêu cầu về loại đất mà nhà đầu tư phải đang có hoặc nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, Chính phủ đề xuất bãi bỏ quy định tại khoản 4 Điều 123; khoản 1, khoản 6 Điều 128 dự thảo (trước đây quy định chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại với trường hợp đang có hoặc nhận chuyển nhượng đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần).

Hướng sửa đổi này hoàn toàn phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai. Nghị quyết quy định rất mở, cho phép địa phương linh hoạt giữa phương án thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu (cơ chế hành chính) với phương án cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (cơ chế dân sự).

Báo cáo của Chính phủ cũng nhận định rõ, các trường hợp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để phát triển đô thị chủ yếu xảy ra tại khu vực phát triển mới mà thường chưa có đất ở, trong khi chủ trương của Nhà nước là đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang đô thị. Do đó, việc loại bỏ yêu cầu phải có sẵn một tỷ lệ đất ở mới được triển khai dự án là phù hợp với thực tiễn, giúp tháo gỡ các dự án đang ách tắc thủ tục.

Việc phát huy cơ chế thỏa thuận dân sự tạo lập quỹ đất cho dự án cũng giúp hạn chế khiếu kiện của người dân khi áp dụng cơ chế thu hồi đất bắt buộc.

Tránh “đứt gãy” trong thu hồi đất

Cũng theo ông Đỉnh, sau một quá trình dài xây dựng, Điều 79 dự thảo luật quy định về các trường hợp thu hồi đất dưới hình thức liệt kê. Tại các dự thảo trước, Điều 79 bao gồm 30 khoản, tương ứng 30 loại hình dự án.

Kỹ thuật liệt kê có ưu điểm là chặt chẽ, cụ thể, tránh vướng mắc khi chỉ quy định dưới các tiêu chí định tính, chung chung; tuy nhiên nhược điểm là có thể sẽ phát sinh các loại hình dự án mới cần thu hồi đất trong tương lai nhưng chưa được dự liệu.

Do đó, dự thảo đã bổ sung khoản 32, quy định nếu có các trường hợp thu hồi đất phát sinh mới thì Quốc hội sẽ sửa đổi, bổ sung Điều 79 theo trình tự, thủ tục rút gọn. Quy định này hợp lý bởi Điều 54 Hiến pháp quy định việc thu hồi đất phải do luật định (nên một số ý kiến đề xuất phân quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội hoặc Chính phủ bổ sung các trường hợp thu hồi đất là không phù hợp).

Ngoài ra, Chính phủ còn đề xuất một điều khoản “quét” nhằm linh hoạt thu hồi đất để thu hút đầu tư tại khoản 31: “Thu hồi đất để thực hiện các dự án đã được xác định trong quy hoạch quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch tỉnh mà được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư”.

Theo phương án này, các dự án phù hợp với quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia, đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư thì được bổ sung vào các trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

“Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện linh hoạt trong thu hồi đất thực hiện các dự án quan trọng (có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư ở cấp cao). Tuy nhiên, tôi cho rằng cần đánh giá cẩn trọng quy định này để tránh gây ra hiện tượng “con gà - quả trứng”. Bởi nếu dự án đầu tư kinh doanh thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì sẽ tương ứng với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư”, ông Đỉnh nói.

Thêm lựa chọn tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp nước ngoài

Một đề xuất đáng chú ý khác tại dự thảo, theo ông Đỉnh, là mở rộng phạm vi nhận chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (thỏa thuận “mua gom” đất theo cơ chế dân sự). Luật Đất đai hiện hành chỉ cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Đối với các khu vực khác thì phải tiếp cận đất đai thông qua hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Tại báo cáo ngày 23/10, Chính phủ đề xuất mở rộng, cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư.

Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện linh hoạt trong tiếp cận đất đai cho tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài. Theo lý giải của cơ quan soạn thảo, sự bổ sung này nhằm khắc phục tình trạng tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng dự án lại không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nên cần cho phép nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng đất trong ranh dự án.

Tuy nhiên, đề xuất này cũng cần đánh giá cẩn trọng để tránh gây ra hiện tượng “con gà - quả trứng” tiếp theo. Bởi nếu dự án sử dụng đất không thuộc các trường hợp thu hồi đất thì tương ứng với hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư (một hình thức “chỉ định nhà đầu tư”) theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư.