Đề xuất xây dựng chính sách Căn nhà thứ hai để thu hút vốn đầu tư và nguồn nhân lực chất lượng cao về Việt Nam

Chia sẻ tại Hội thảo Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu Covid-19 diễn ra mới đây, ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đề xuất, Chính phủ cho xây dựng chính sách Việt Nam - Căn nhà thứ hai của tôi (Vietnam My Second Home - VNM2H) để thu hút vốn đầu tư và nguồn nhân lực chất lượng cao trên thế giới về Việt Nam làm tiền đề phát triển đất nước lâu dài.

Bất động sản cần tháo gỡ về thể chế

Trước tình hình dịch Covid-19 diễn biến phức tạp thời gian qua, ảnh hưởng tới kinh tế - xã hội toàn quốc, trên cơ sở tình hình thực tế và tiếp thu các ý kiến của các Hiệp hội/cộng đồng doanh nghiệp, Chính phủ đã có những chỉ đạo kịp thời để hỗ trợ doanh nghiệp khắc phục khó khăn thông qua việc ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về các nhiệm vụ, giải pháp cấp bách tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, bảo đảm an sinh xã hội ứng phó với dịch Covid-19.

Theo đánh giá của VNREA, một số các giải pháp đã phát huy tác dụng tốt, tháo gỡ một phần nào khó khăn cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, các giải pháp thực thi chậm, do đó, VNREA kiến nghị Chính phủ và các Bộ, ngành cần đẩy nhanh các thủ tục với các giải pháp đã có và tiếp tục kiến nghị bổ sung các vấn đề mới.

Cụ thể về tài chính, tín dụng, VNREA kiến nghị cơ quan quản lý nên cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với các dư nợ gốc và lãi kéo dài thêm một khoảng thời gian là 12 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời hạn trả nợ (thay vì quy định cơ cấu lại thời gian trả nợ không vượt quá 12 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời hạn vay như Thông tư số 01/2020/TT-NHNN đang quy định); giảm 50% lãi suất cho vay (gồm cả dư nợ hiện hữu và dư nợ mới) đến ngày liền kề sau 12 tháng kể từ ngày Thủ tướng Chính phủ công bố hết dịch Covid-19;

Miễn hoặc giảm 50% thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản trong năm 2020 và 6 tháng đầu năm 2021 để tạo động lực đầu tư bất đông sản, thu hút dòng tiền nhàn rỗi từ người dân. Thực hiện miễn lệ phí trước bạ cho tất cả các giao dịch bất động sản được thực hiện trong năm 2020;

Cho phép bù trừ lỗ của hoạt động kinh doanh khác với hoạt động kinh doanh bất động sản. Đặc biệt trong năm 2020 khi các hoạt động như kinh doanh du lịch khách sạn khó khăn, doanh nghiệp có khả năng lỗ nhưng vẫn phải nộp thuế TNDN.

Về thế chế, VNREA kiến nghị thực hiện miễn Giấy phép xây dựng đối với các công trình của dự án đầu tư thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 theo đúng tinh thần được ghi nhận tại điểm h, khoản 1, Điều 2, Nghị quyết 43/NQ-CP ngày 6/6/2014 của Chính phủ về một số nhiệm vụ trọng tâm cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để cải thiện môi trường kinh doanh; tạm hoãn thực hiện việc ký quỹ các dự án đầu tư đến hết năm 2020.

Yêu cầu các địa phương khẩn trương hoàn thành việc rà soát thủ tục pháp lý các dự án bất động sản đang thực hiện nhưng bị tạm dừng và xử lý dứt điểm trong quý IV/2020 để sớm triển khải thực hiện lại dự án, bảo đảm kịp thời có nguồn cung hàng hóa cho thị trường. Thực hiện việc cấp sổ hồng cho các căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) và nhà phố thương mại (shoptel, shop house) trên đất dịch vụ thương mại.

Về lâu dài, VNREA đề xuất Chính phủ nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 để tạo thuận lợi trong thủ tục giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định quyền sử dụng đất xen kẹt, mở rộng hình thức cho vay vốn tại ngân hàng nước ngoài để đầu tư các dự án nhà ở thương mại giá thấp, công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng tại Việt Nam; sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài, theo đó cần ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Trước mắt, khi chưa sửa Luật Đất đai thì cần sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định thi hành Luật Đất đai năm 2013 để xử lý các diện tích đất công xen kẹt trong dự án đầu tư bất động sản, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản cho phép các dự án đang thực hiện thủ tục nhận bàn giao đất mà doanh nghiệp thuộc diện được giãn, chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được nhận bàn giao đất, không yêu cầu phải chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để có thể triển khai dự án.

VNREA cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 theo hướng tăng số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu trong mỗi một tòa nhà chung cư; cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu các bất động sản du lịch tại Việt Nam;

Hoàn thiện văn bản pháp luật về bất động sản du lịch theo Chỉ thị số 11/CT-TTg theo hướng nghiên cứu bổ sung các sản phẩm nhà phố du lịch và các sản phẩm tương tự; quy định thông thoáng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu các bất động sản du lịch tại Việt Nam, đồng thời cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu bất động sản cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam; cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch giống như việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

“Với lợi thế về uy tín chống dịch Covid-19, Chính phủ cho xây dựng chính sách Việt Nam - Căn nhà thứ hai của tôi (Vietnam My Second Home - VNM2H) để thu hút vốn đầu tư và nguồn nhân lực chất lượng cao trên thế giới về Việt Nam làm tiền đề phát triển đất nước lâu dài”, Chủ tịch VNREA đề xuất.

VNREA đề nghị các Bộ, ngành, địa phương tiếp tục triển khai các nhiệm vụ, giải pháp đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019, Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và đảm bảo an ninh kinh tế, an sinh xã hội.

Đặc biệt đối với các bất động sản du lịch, VNREA đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương căn cứ vào hướng dẫn của Bộ Tài nguyên Môi trường tại văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 để tiến hành các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các sản phẩm bất động sản du lịch.

Theo ông Shark Phạm Thanh Hưng, second-home (ngôi nhà thứ 2) sẽ là một xu thế mới ở vùng ven các đô thị lớn. Ở Hà Nội, trong nhiều năm qua, những khu vực ngoại ô như Sóc Sơn, Thạch Thất, Ba Vì… đã nhiều lần sốt đất nhưng vẫn còn tự phát. Nay, các chủ đầu tư sẽ tập trung phát triển thành các khu nhà vườn ngoại ô một cách bài bản, với mục đích bán cho các khách hàng có nhu cầu second-home (để sử dụng riêng và có thể kinh doanh homestay). Hoà Bình, hay Ninh Bình là những ví dụ.

Những loại hình khác như bất động sản công nghiệp (nhà xưởng), bất động sản logistic (kho cảng, bến bãi, căn hộ dịch vụ nằm gần khu công nghiệp…) sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Ông Hưng cho hay: "Nhìn chung, trong ngắn và trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam có thể chững lại về lượng giao dịch nhưng sẽ không có xảy ra hiện tượng giảm giá sâu, thậm chí còn có thể tăng nhẹ. Trừ loại hình bất động sản du lịch truyền thống. Và từ năm 2023 - 2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường bất động sản Việt Nam".

Second home đang là xu thế và Việt Nam cần có chính sách riêng để phát triển second home.

Thị trường bất động sản đang bị tác động kép, phải đương đầu với nhiều khó khăn

Chia sẻ về tác động tiêu cực của Covid-19 đối với hoạt động của một số doanh nghiệp bất động sản trong quý I/2020, ông Nguyễn Trần Nam cho hay, dịch Covid -19 làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng. Trong đó, dòng tiền bị ảnh hưởng nghiêm trọng do mọi hoạt động bán hàng và mua hàng bị ngừng trệ do thực hiện các biện pháp của Chính phủ về hạn chế di chuyển, cách ly toàn xã hội, do tâm lý phòng thủ của người dân trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19.

Thị trường bất động sản bị tác động kép do phải đương đầu với nhiều khó khăn trong 2 năm qua và đại dịch nên các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực để cầm cự và vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này. Cụ thể, ông Nguyễn Trần Nam dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, chỉ tính riêng nhà ở thương mại, lượng tiêu thụ sản phẩm chỉ đạt khoảng 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019; lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019.

Đối với văn phòng cho thuê, tỷ lệ văn phòng trống trong quý I/2020 tăng so với cùng kỳ năm 2019 (văn phòng hạng A trống 10,8%; hạng B trống 5,6%). Các khu du lịch, nghỉ dưỡng tạm dừng hoạt động, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hầu như không có nguồn thu.

Nguồn vốn đầu tư FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản sụt giảm mạnh, trong quý I/2020 chỉ có 264 triệu USD vốn đăng ký (chiếm 3,08% tổng nguồn vốn FDI), tụt từ vị trí thứ 2 xuống vị trí thứ 4.

Số lượng doanh nghiệp được thành lập mới giảm 11,9%, tạm ngừng kinh doanh tăng 94,1% so với cùng kỳ năm 2019, đây là tỷ lệ doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh tăng cao nhất trong tất cả các ngành nghề; số lượng sàn giao dịch đóng cửa chiếm khoảng 80%; số còn lại khoảng 200 sàn thì đang hoạt động cầm chừng.

Do dịch bệnh nên một số doanh nghiệp có nguồn tài chính mỏng đã không có nguồn thu để trả lương cho người lao động và thanh toán các nghĩa vụ tài chính đến hạn cho Nhà nước hoặc tổ chức tín dụng, những doanh nghiệp có thể tích lũy vốn thì cũng không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai đầu tư dự án.

Theo số liệu công bố báo cáo tài chính của 178 doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh bất động sản (kể cả doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề) niêm yết trên Sàn chứng khoán Hà Nội (HNX) và Sàn chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) thì tổng giá trị hàng tồn kho (tính đến 31/12/2019) là 209.100 tỷ đồng, trong đó giá trị tồn kho sản phẩm bất động sản chiếm khoảng 50%, tương đương khoảng 104.550 tỷ đồng (ngoài ra chưa kể lượng bất động sản tồn kho của các doanh nghiệp chưa niêm yết).

Tổng lượng hàng tồn kho tính theo giá trị chỉ chiếm dưới 5% tổng mức đầu tư các dự án đang triển khai, tuy nhiên giá trị tồn kho lại tăng khoảng 20-30% so với kỳ trước; hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư…được xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ.

Qua tính toán, nếu không bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 thì trong quý I/2020, các chủ đầu tư có thể sẽ giải phóng được khoảng từ 15 -20% lượng hàng tồn kho, từ đó giúp có thêm nguồn vốn phục vụ cho đầu tư bất động sản.