Mua nhà vào Sài Gòn, ở thuê ra Hà Nội

Theo báo cáo nghiên cứu của CBRE VN, người Việt đang có nhiều lựa chọn hơn trong việc thuê nhà hay mua nhà trong môi trường lãi suất hiện nay. Thị trường nhà đất suy thoái gần đây khiến giá nhà ở xuống thấp. Bên cạnh đó, sự xuất hiện tràn lan nguồn cung nhà giá rẻ từ 500-800 USD/m2 đã làm cho việc sở hữu một căn hộ trở nên khả thi hơn. Lãi suất vay mua nhà cũng đã hạ liên tục trong bốn năm qua, từ mức đỉnh điểm là 21%/năm vào năm 2011 xuống chỉ còn 12%/năm trong năm nay.

 

Với các gia đình trẻ có trình độ, có việc làm tốt, ổn định thì sau 7 năm, theo tính toán từ nghiên cứu trên, mỗi gia đình vẫn có thể có khoản tiết kiệm 800 triệu đồng, tương đương 50% giá trị của một căn hộ khoảng 1,6 tỷ. Thông thường, họ sẽ mua căn hộ với khoản tiền đó, trên cơ sở vay mượn thêm của ngân hàng, bạn bè, gia đình hoặc trả chậm trong nhiều năm.

 

 

Nhưng, theo tính toán trên cơ sở lãi suất giả định là 12%/năm, với khoản vay kéo dài trong 15 năm thì mỗi tháng, họ phải trả 9,6 triêu đồng. Khi đó, tổng chi phí vay để mua căn hộ trong suốt kỳ hạn là 1,7 tỷ đồng, và tổng chi phí cho việc mua căn hộ sẽ là 2,5 tỷ đồng.

 

Trong khi đó, nếu thuê nhà trong 15 năm, dựa trên khảo sát thực tế với giá thuê một căn hộ trung bình hiện nay từ 6-7 triệu đồng/tháng, tỷ lệ tăng giá được giả định 2%/năm, thì sau 15 năm, tổng chi phí thuê nhà tại Hà Nội là khoảng 1,29 tỷ đồng, còn tại TP.HCM là khoảng 1,5 tỷ đồng.

 

Như vậy, do chi phí thuê nhà tại TP.HCM cao hơn Hà Nội nên có vẻ như, mua nhà tại TP.HCM sẽ tốt hơn ở Hà Nội. “Ở Hà Nội, khi lãi suất thấp hơn 11,6%/năm, người có nhu cầu nên mua nhà; còn ở TP.HCM, khi lãi suất xuống thấp hơn 13,9%, mua sẽ tốt hơn thuê”, CBRE VN cho hay. 

 

 

Theo đơn vị tư vấn này, mua nhà chỉ phù hợp hơn nếu người mua có khả năng trả trước được từ 56% giá trị nhà, nếu tự trả ít nên thuê nhà. Tùy thuộc vào vị trí và phân hạng của tòa nhà, giá thuê căn hộ có thể dao động từ 5 cho tới 20 triệu đồng/tháng, hoặc có thể cao hơn. Phí quản lý có thể sẽ được chủ nhà hoặc người thuê nhà trả, tùy vào điều khoản thỏa thuận.

 

Để ước tính chi phí thuê nhà, CBRE tính toán cho một hợp đồng thuê nhà với thời hạn thuê giả định 15 năm, dựa trên tiền thuê một căn hộ tương tự mà các cặp vợ chồng có thể mua tại cùng vị trí. Chi phí cơ hội từ tiền thuê hàng tháng được gửi tiết kiệm ngân hàng và hưởng lãi suất cố định cũng được tính đến.

 

 

Dựa trên đánh giá của một căn hộ tương tự ở Hà Nội và TP.HCM, giá thuê hàng tháng hiện tại cho một căn hộ tương tự tại Hà Nội sẽ là 6 triệu đồng, ở TP.HCM là 7 triệu đồng. Tỷ lệ tăng giá cho thuê được giả định 2%/năm. Tổng chi phí tiền thuê nhà trong 15 năm tại Hà Nội sẽ là 1,29 tỷ đồng và 1,5 tỷ đồng tại TP.HCM.

 

So với chi phí mua nhà sau 15 năm như phân tích kể trên, chi phí là ngang ngửa. Tuy nhiên, người thuê không phải bỏ ra số vốn ban đầu.

 

Một chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng phân tích, người mua nhà chỉ nên vay khi số tiền cả gốc lẫn lãi phải trả hàng tháng cho ngân hàng không quá 50% thu nhập trước thuế. Nếu số tiền này lên tới 70% là rủi ro, không còn đủ để sống, chính vì thế buộc phải giảm mức vay và giãn thời gian trả nợ.

 

Ngoại trừ một vài nhóm có thu nhập cao và ổn định, còn lại đối với đa số người dân, khả năng chi trả vẫn là vấn đề thời sự mặc dù nhu cầu là rất lớn. Theo số liệu nghiên cứu trong năm 2012, có đến 80% hộ gia đình tại TP.HCM và 81% ở Hà Nội có thu nhập bình quân hàng tháng dưới 15 triệu đồng (khoảng 700 USD mỗi tháng). 

 

Với chi phí sinh hoạt gia tăng tại hai thành phố lớn, mức thu nhập này được coi là thấp và chỉ đủ để trang trải nhu cầu sinh hoạt thiết yếu như thực phẩm, vận chuyển, hóa đơn điện nước, chi phí giáo dục, gần như không còn để tiết kiệm.

 

Vợ chồng chị Nguyễn Thu Thảo (quê Nam Định) cho hay: “Thu nhập của hai vợ chồng không đủ điều kiện mua nhà, chính vì thế ngay từ khi cưới nhau chúng tôi đã xác định đi thuê nên tâm lý thoải mái và nói thật, ở nhà thuê làm việc vẫn rất tốt, không có gì lo ngại”. Hiện anh chị đã thuê được một ngôi nhà như mong muốn: độc lập, chắc chắn và ký được hợp đồng 2 năm.