Nghịch lý thị trường BĐS Việt Nam

 

 

GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng nhận định này không sai, thị trường BĐS Việt Nam đang tồn tại nhiều nghịch lý. Đặc trưng của thị trường BĐS Việt Nam là một thị trường mới hình thành, thiếu chuyên nghiệp, thiếu vốn. Giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (trong khi các nước khác là 2-4 lần). Thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao.

 

BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu là vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức “mua nhà trên giấy”, vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không qua cơ chế vay tín dụng.

 

Các nhà đầu tư BĐS nói rằng họ đang rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực hư quả khó lường. Giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

 

Gói tín dụng ưu đãi cho người thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu thực rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người thu nhập thấp có thực sự tiếp cận được ưu đãi này. 

 

 

GS. Đặng Hùng Võ: Tranh chấp về đất đai thì thời kỳ nào cũng có, nhưng sau khi thị trường BĐS lắng xuống thì càng nổi lên nhiều vấn đề và ta càng nhìn thấy rõ hơn. Tranh chấp trong thực hiện giao dịch BĐS mà chủ yếu là có liên quan đến sổ đỏ gắn với giá giao dịch trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Tranh chấp trong thực hiện giao dịch về BĐS kihi chưa có sổ đỏ đối với nhà thuộc dự án.

 

Tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” gắn với những rủi ro không được quản lý về cam kết giữa hai bên (những rủi ro là hiện hữu khi thị trường không còn sôi động). Tranh chấp chủ đầu tư dự án nhà chung cư về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ. Tranh chấp giữa các bên liên kết, liên doanh trong thực hiện dự án đầu tư phát triển BĐS mà chủ yếu giữa Việt Nam và nước ngoài.

 

Tranh chấp giữa chủ đầu tư ban đầu và các chủ đầu tư thứ cấp dưới dạng tổng công ty và công ty con, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án, bên nhận góp vốn và bên góp vốn đối với các dự án đầu tư.

 

Trong tương lai có thể xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án với các ngân hàng thương mại trong giải quyết nợ xấu gắn với phương thức đầu tư hoặc tài sản thế chấp. Tranh chấp

giữa các bên liên quan tới các bên đã góp vốn và phương thức giải quyết.

 

Một số dự án cụ thể đã xảy ra tranh chấp khiếu kiện kéo dài như: Dự án Lê Văn Lương Residential (Hà Đông) của Tập đoàn Nam Cường tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ. Dự án Đại Thanh (Thanh Trì, HN) của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Lai Châu tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ. Chung cư Themannor của tập đoàn Bitexco tranh chấp về phí dịch vụ, sổ đỏ và sở hữu chung – riêng. Dự án chung cư B5 Cầu Diễn của Công ty TNHH một thành viên XNK & Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội tranh chấp về chiếm dụng vốn của khách hang, bán nhà khi dự án chưa đủ thủ tục pháp lý…

 

 

 

GS. Đặng Hùng Võ: Thực trạng hiện nay của hầu hết các dự án BĐS là chưa đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ do chủ đầu tư chưa hoàn thành các thủ tục về đất đai, dự án đầu tư. Nhiều trường hợp giao dịch nhưng có tranh chấp về sổ đỏ do thực hiện nhiều quyền (chuyển nhượng khi đã thế chấp, chuyển nhượng 2 lần).

 

Vì vậy, những nguyên nhân chính dẫn đến phát sinh tranh chấp là do: Thứ nhất, thị trường BĐS Việt Nam phát triển quá nóng trong thời gian qua, hấp dẫn đầu tư, mang lại lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn. Thứ hai, Một bộ phận chủ đầu tư dự án và người tiêu dung chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt và quên lợi lâu dài.

 

Thứ ba, một bộ phận khách hàng ham lợi, chạy theo tâm lý đám đông khi thị trường nóng nhưng lại co cụm, bất hợp tác với chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng khi thị trường trầm lắng như hiện nay.

 

Thứ tư, hiện nay chúng ta chưa có luật chung cư, pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BĐS hình thành trong tương lai … Hợp đồng thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hang mang tính áp đặt do chủ đầu tư đơn phương đưa ra, thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hang.

 

 

GS. Đặng Hùng Võ: Theo tôi, xét về tầm vĩ mô thứ nhất cần phải hoàn thiện các quy định của pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường BĐS trên cơ sở tăng cường cơ chế bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dung, quản lý tốt các rủi ro, giá trị thật ghi trên hợp đồng. 

 

Phải minh bạch thông tin, tạo các kênh thông tin để người mua nhà có thể tiếp cận tìm hiểu về quy hoạch, căn cứ pháp lý của các dự án BĐS. Đồng thời phải tăng cường các chế tài xử phạt vi phạm, nâng cao chất lượng công tác kiểm tra, giám sát.

 

Cần có sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan quản lý nhà nước, thông tin đại chúng… Thiết lập các cơ chế giải quyết tranh chấp một cách chính thống, có căn cứ pháp lý thông qua hòa giải, trọng tài hoặc tòa án nhằm đảm bảo hiệu quả.