Vụ ATS kiện VPBank: Những câu hỏi phía sau việc “bán tháo” lô đất trị giá hàng nghìn tỷ đồng

“Quyết bán tài sản cầm cố bằng mọi cách”

Như kỳ trước chúng tôi đã thông tin, năm 2011 Công ty CP Đầu tư ATS (gọi tắt là Công ty ATS) thế chấp 08 tài sản và Công ty Tập đoàn Tư vấn đầu tư tài chính và Bất động sản Quảng Đại thế chấp 01 tài sản cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) để đảm bảo cho khoản vay của 6 hợp đồng tại VPBank (04 hợp đồng tín dụng, 01 đặt cọc mua bán và 01 thuê văn phòng) với tổng số tiền vay 796.210.224.046 đồng. Trong các tài sản thế chấp có quyền sử dụng diện tích 62.539,8m2 đất tại thửa số 2, tờ bản đồ số 95, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng (khu đất 6,25ha).

Hình ảnh của khu đất 6,25ha tại Đà Nẵng ở thời điểm hiện tại (4/2021).

Ngày 11/1/2013, VPBank khởi kiện vụ án kinh doanh thương mại đối với Công ty ATS tại TAND quận Ba Đình, TP Hà Nội để giải quyết tranh chấp đối với 06 hợp đồng nêu trên. Ngày 26/3/2013, Công ty ATS và VPBank ký văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng tài sản để cấn trừ nợ. Theo đó, VPBank giảm một phần tiền lãi, tiền phạt cho 06 hợp đồng nêu trên và Công ty ATS sẽ chuyển nhượng 08/09 tài sản thế chấp để cấn trừ nợ tổng số tiền 1.461.754.235.760 đồng (bao gồm cả gốc lẫn lãi). Trong đó có tài sản là khu đất 6,25ha tại Đà Nẵng.

Sau đó, Công ty ATS đã ký các hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp cho VPBank, trong đó có Hợp đồng ngày 04/6/2013 chuyển nhượng quyền sử dụng đất của khu đất 6,25ha tại TP Đà Nẵng. Ngày 11/6/2013, TAND quận Ba Đình ban hành Quyết định số 05/2013/QĐST-KDTM về việc công nhận sự thoả thuận của các đương sự.

Ngày 24/6//2013, Công ty ATS phát hiện Quyết định số 05/2013/QĐST-KDTM có sai sót, khác với nội dung thỏa thuận được lập trước đó. Theo thỏa thuận thì Công ty ATS thanh toán cho VPBank tổng số tiền 1.461.754.235.760 đồng cho 06 hợp đồng nhưng trong quyết định chỉ liệt kê chỉ có 04 hợp đồng.

Do vậy, công ty ATS không đồng ý thực hiện bàn giao, nộp thuế, ký đăng ký sang tên các tài sản thế chấp cho VPBank nữa và đã gửi đơn đề nghị kháng nghị đối với Quyết định số 05/2013/QĐST-KDTM của TAND quận Ba Đình. Đồng thời, Công ty ATS đã gửi đơn đến các Sở, ban, ngành TP Đà Nẵng,…đề nghị ngăn chặn, dừng không thực hiện việc đăng ký sang tên khu đất 6,25ha tại Đà Nẵng cho VPBank. Thế nhưng, theo Công ty ATS thì họ không nhận được bất cứ phản hồi nào thời gian sau đó.

Bất ngờ, ngày 7/12/2016, Công ty ATS nhận được văn bản phúc đáp của Văn phòng Đăng ký đất đai TP Đà Nẵng thì được biết khu đất 6,25ha đã được sang tên cho VPBank.

Ngày 12/7/2017, VPBank chuyển nhượng khu đất này vợ chồng ông Ngô Trọng Hiếu (SN 1984) và bà Nguyễn Thị Hải Yến (SN 1986) với giá 480 tỷ đồng. Đúng 4 tháng 5 ngày sau, ông bà Hiếu -Yến tiếp tục chuyển nhượng cho Công ty Hai Hạnh với giá 920 tỷ đồng. Sau đó không lâu, Công ty Hai Hạnh dùng 23.018m2 của khu đất tách thành 18 thửa, số diện tích còn lại là 35.521,8m2 tiếp tục được đăng ký biến động vào ngày 24/12/2017.

“Qua mặt” cả cơ quan chức năng để sang tên tài sản?

Bên cạnh đó, trong thời gian thực hiện thoả thuận đương sự, ngày 30/5/2013, đại diện Công ty ATS lập Hợp đồng uỷ quyền cho ông Trần Hữu Văn Dũng (Giám đốc VPBank – Chi nhánh Đà Nẵng) thay mặt Công ty ATS thực hiện các thủ tục liên quan đến việc đăng ký sang tên tài sản cho VPBank theo Hợp đồng chuyển nhượng chứ không phải theo Quyết định số 05 của TAND Quận Ba Đình. Tuy nhiên, ông Trần Hữu Văn Dũng thay mặt Công ty ATS lập tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp trong hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng ĐKĐĐ TP Đà Nẵng, điều này phía Công ty ATS cho rằng đã vượt quá phạm vi uỷ quyền.

Do đó, Công ty ATS khởi kiện cho rằng Văn phòng ĐKĐĐ TP Đà Nẵng do đã căn cứ bộ hồ sơ do VPBank tự lập, không có chữ ký của Công ty ATS để đăng ký biến động tài sản sang tên cho VPBank là trái phép và xâm phạm nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty ATS. Công ty ATS yêu cầu Toà án giải quyết huỷ đăng ký chỉnh lý biến động do Văn phòng ĐKĐĐ TP Đà Nẵng sang tên cho VPBank khu đất 6,25ha.

Kết thúc phiên sơ thẩm, TAND TP Đà Nẵng quyết định không chấp nhận khởi kiện của Công ty ATS về việc yêu cầu huỷ phần chỉnh lý biến động ngày 20/3/2015 tại Giấy CNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở do Văn phòng đăng ký đất đai TP Đà Nẵng cấp tại số 2, tờ bản đồ số 95, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn (sang tên khu đất 6,25ha của ATS sang cho VPBank). Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Ngô Trọng Hiếu và bà Nguyễn Thị Hải Yến về việc công nhận giá trị pháp lý Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1925/2017 với VPBank và công nhận pháp lý của chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 5932/2017 giữa ông Hiếu, bà Yến với Công ty Hai Hạnh.

Đến ngày 30/8/2019, TAND Cấp cao tại Đà Nẵng tiếp tục mở phiên toà xét xử phúc thẩm theo kháng cáo của Công ty ATS đối với Bản án hành chính sơ thẩm số 01/2019/HC-ST ngày 18/3/2019. Tại phiên phúc thẩm, TAND Cấp cao tại Đà Nẵng nhận định: Việc ông Dũng kê khai nộp thuế là vượt quá phạm vi uỷ quyền nên tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp mà ông Dũng kê khai ngày 11/7/2013, 15/10/2015 không có giá trị pháp lý.

Về phần Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Đà Nẵng chỉnh lý biến động sang tên quyền sử dụng khu đất 6,25ha cho VPBank "là vi phạm trình tự, thủ tục về đăng ký biến động đất đai nên Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy, lẽ ra cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty ATS huỷ phần chỉnh lý, sang tên VPBank quyền sử dụng thửa đất số 02, tờ bản đồ số 95, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn để khôi phục quyền sử dụng thửa đất cho Công ty ATS. Tuy nhiên, do tài sản đã được chuyển nhượng cho nhiều khách hàng thứ cấp nên căn cứ vào Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình, Hội đồng xét xử phúc thẩm không huỷ phần chỉnh lý, sang tên VPBank quyền sử dụng thửa đất này".

Kết thúc phiên toà, TAND Cấp cao tại Đà Nẵng vẫn giữ nguyên y án theo Bản án phiên toà sơ thẩm số 01/2019/HC-ST ngày 18/3/2019. Tuy nhiên, TAND Cấp cao tại Đà Nẵng đã chấp nhận kháng cáo bổ sung của Công ty ATS “được quyền khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự (do VPBank chủ động, tích cực tiến hành sang tên VPBank quyền sử dụng đất) thửa đất số 2, tờ bản đồ số 95, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng”.

Ai hưởng lợi hàng trăm tỷ đồng từ thương vụ “bán lỗ” của VPBank?

Như đã nói ở trên, sau khi đã được chỉnh lý, sang tên tài sản của Công ty ATS cầm cố, VPBank đã nhanh chóng chuyển nhượng cho vợ chồng ông Ngô Trọng Hiếu (SN 1984) và bà Nguyễn Thị Hải Yến (SN 1986) vào ngày 12/7/2017 với giá trị là 480 tỷ đồng (đã bao gồm thuế VAT). Nghĩa là giá bán của lô đất này bằng với khoản mà VPBank cho khách hàng vay và chỉ bằng khoảng gần một nửa so với giá trị do chính VBBank định giá. Như vậy, nếu so với giá trị cho vay thì VPBank đã lỗ ngay ngay hơn 50 tỷ đồng tiền thuế VAT. Còn nếu so với giá trị do chính VPBank định giá thì lỗ ngay khoảng 500 tỷ đồng, vì khu đất được định giá hơn 938 tỷ đồng tại thời điểm cho vay.

Chưa hết, sau 4 tháng 5 ngày, vợ chồng ông Hiếu - bàYến đã bán lô đất kể trên cho Công ty Hai Hạnh với giá trị giao dịch là 920 tỷ đồng. Trước Tòa, vợ chồng ông Hiếu-bàYến cho biết: từ khi mua cho đến khi bán không hề đầu tư thêm gì trên khu đất đó. Như vậy, chỉ trong một thời gian rất ngắn khu đất bỗng “tăng giá” gần gấp đôi. Đây có thể nói là một “kỷ lục thế giới” về sự tăng giá của bất động sản.

Sau khi mua khu đất từ vợ chồng ông Hiếu -bà Yến, Công ty Hai Hạnh đã tách làm 18 thửa đất với tổng diện tích 23.018m2. Số diện tích còn lại là 35.521,8m2 tiếp tục được đăng ký biến động vào ngày 24/12/2017. Đến ngày 12/9/2019, Công ty ATS đã mời Công ty CP Định giá Thành Đô thẩm định tài sản độc lập giá trị của của khu đất trên để làm căn cứ khởi kiện đòi VPBank bồi thường thì giá trị khu đất đã là gần 3,2 ngàn tỷ đồng.

Còn đến thời điểm này, giá của khu đất đã tăng thêm rất nhiều. Theo tìm hiểu của PV, hiện giá đất nền tại khu vực phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng dao động từ 70-210 triệu/m2 (tuỳ vị trí). Bằng phép tính đơn giản, thì giá trị chênh lệch mà các cá nhân khác thu lợi từ các thương vụ chuyển nhượng là vô cùng lớn, có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Cụ thể, chỉ trong vòng chưa đầy 30 tháng, qua vài lần giao dịch liên tiếp, giá bán của khu đất 6,25ha đã tăng gấp hơn 6 lần (từ 480 tỷ đồng vào tháng 7/2017 lên đến ít nhất gần 3,2 ngàn tỷ đồng vào cuối năm 2019). Mức tăng giá này, thực sự không thể xẩy ra trên thực ở thị trường bất động sản Đà Nẵng trong mấy năm qua. Nó chỉ có thể xẩy ra khi mức giá chuyển nhượng là do ý chí của con người, không phải do thị trường.

Có thể nói, đây là một trong những thương vụ lạ lùng của ngành tài chính, khi VPBank chấp nhận chịu lỗ khoảng 50 tỷ đồng để bán tài sản thế chấp, đó là chưa kể đến khoản lãi cho số tiền cho vay trong mấy năm qua. Và điều càng lạ lùng hơn là giá trị thường của khu đất tại thời điểm cao hơn nhiều và hoàn toàn có khả năng bán được. Bởi thực tế, chỉ sau 4 tháng 5 ngày, người mua của VPBank đã bán được với giá gần gấp đôi, lãi ngay 440 tỷ đồng. Tại sao với một tổ chức tín dụng như VPBank lớn mạnh về tài chính, nhân sự và kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định định giá tài sản lại trở nên “ngây thơ” trong thương vụ chuyển nhượng này như vậy? Tại sao VPBank lại phải vội vàng bán khu đất với giá bèo như vậy?

Đại diện Công ty ATS cho biết: “Với chứng cứ, lời khai tại các phiên tòa cho thấy, sau khi tìm mọi cách để sang tên tài sản của Công ty ATS trái pháp luật như nhận định của TAND Cấp cao Đà Nẵng thì VPBank bán tháo tài sản của chúng tôi. Và việc VPBank bán lô đất chỉ bằng một nửa giá trị thế chấp và chỉ bằng khoảng 1/5 giá thị trường thì không những gây thiệt hại lớn cho chúng tôi mà cho chính cổ đông của VPBank. Khoản chênh lệch lớn như vậy đã rơi vào túi ai?”.