Savills Việt Nam: Giới đầu cơ đất nền dùng đòn bẩy tài chính quá đà

Về những biến động giá đất gần đây, ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng cơn sốt là do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của nhà đầu tư. Điều đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà khi phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng với tỷ lệ lớn. Với tình trạng này, chỉ cần có sự thay đổi chính sách, những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh. 

Theo dữ liệu thị trường thứ cấp của Savills, tính đến cuối quý 1/2018, tại các quận có quy hoạch tốt, giá bán đất nền tăng 5-15% theo quý và 15-25% theo năm. Mức tăng này được nhận định nằm trong ngưỡng an toàn, song song với sự phát triển của thị trường nói chung. 

Tuy nhiên, chuyên gia Savills cũng khuyến cáo, nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để không bị trục lợi từ các đối tượng đầu cơ. 

"Nhà đầu tư không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất", chuyên gia Savills nhận định. 

Bên cạnh nguyên nhân nói trên, chuyên gia thuộc Savills cũng chỉ ra những lý do khiến giá đất tại TP.HCM tăng mạnh là nhu cầu ở của người dân có thật. Theo ông, hiện nay, TP.HCM có khoảng 10 triệu dân, trong đó 2-3 triệu là người ngoại tỉnh nên có nhu cầu về nhà ở. Bên cạnh đó, sự cố cháy nổ một số chung cư gần đây cũng là yếu tố dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền với đất. 

Ngoài ra, những tín hiệu vĩ mô từ tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, sự tăng lên của tầng lớp trung lưu dẫn đến nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà ở được cải thiện. Ngoài ra, theo ông Khương, sự đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng mới của thành phố đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối cao từ cơ sở hạ tầng.

"Tài sản của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành một loại hình 'của để dành' đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng. Với cú hích hạ tầng mạnh mẽ tại TP.HCM giai đoạn 2015-2017, việc tăng giá đất gần như là tất yếu", Savills nhận định. 

Dự báo về tương lai của thị trường bất động sản liền thổ trong hai quý tới, Savills cho biết, phân khúc này vẫn được kích cầu. Cùng với đó, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn của kênh đầu tư này sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư, có thể đưa mặt bằng giá đi lên trong những tháng tới.

Tình trạng sốt đất nền tại một số tỉnh, thành lớn, các nơi được kỳ vọng trở thành đặc khu khiến một số chuyên gia bày tỏ lo ngại về nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, tại cuộc họp báo quý vừa diễn ra, Bộ Xây dựng cũng nhận định thị trường bất động sản vẫn duy trì ở mức ổn định. 

Trao đổi về những biến động cục bộ của thị trường đất nền vừa qua, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thừa nhận tình trạng sốt đất nền tại các khu vực ven đô thị lớn và một số được kỳ vọng thành đặc khu việc buôn bán, chuyển nhượng đất diễn ra phức tạp. Tuy nhiên, ông cho rằng chưa thể xác định đây là bong bóng bất động sản bởi diễn ra cục bộ, hơn nữa cơ quan quản lý cũng đã có những biện pháp để kiểm soát tốt tình trạng này. 

Nên đọc