Tháo chạy khỏi bất động sản

Mới đây, Cty CP phát triển hạ tầng và BĐS Thái Bình Dương (PPI) đã ký hợp tác đầu tư dự án Water Garden (Khu dân cư phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TPHCM) với Tập đoàn Đất Xanh. Theo thỏa thuận, PPI sẽ hoàn thành thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng và chuyển nhượng cho Đất Xanh dự án gắn liền với quyền sử dụng đất xây dựng chung cư có diện tích gần 2,1ha có giá trị chuyển nhượng khoảng 90 tỉ đồng. Với việc chuyển nhượng này, PPI đang thực hiện kế hoạch cơ cấu tài chính, giảm dư nợ để làm mạnh nền tài chính của DN. Trước đó, từ giữa năm 2013, PPI đã đánh tiếng về việc muốn tìm đối tác để chuyển nhượng các dự án tại Thủ Đức do đơn vị này làm chủ đầu tư. Nhưng đến nay, PPI mới tìm được đối tác.

 

Nhiều cổ đông CTCP Thế kỷ 21 cũng đề nghị HĐQT và Ban điều hành dừng mở rộng dự án mở rộng Khu du lịch Mỏm Đá Chim tại tỉnh Bình Thuận và tìm cách chuyển nhượng toàn bộ dự án này với mức giá là 6 triệu USD. Lý do là do khu du lịch này bị lỗ gần 4,8 tỉ đồng trong năm 2013 sau khi lỗ 742 triệu đồng trong năm 2012 và chưa thấy triển vọng gì sáng sủa ở dự án này. Được biết, Cty còn lên kế hoạch chuyển nhượng một loạt dự án khác trong năm nay.

 

Thê thảm hơn, có trường hợp chủ đầu tư phải “bán lúa non” với giá “lỗ nặng” để thu hồi vốn. Điển hình là việc chuyển nhượng lại dự án Intresco Tower dưới giá trị sổ sách, dẫn đến việc lỗ nặng trong quý IV và cả năm 2013 cho chủ đầu tư là CTCP đầu tư kinh doanh nhà - Intresco (mã ITC). Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý IV năm 2013 của ITC, trong quý IV/2013, ITC chỉ đạt 41,32 tỉ đồng doanh thu thuần, giảm 25% so với quý IV/2012.

 

Tuy doanh thu tăng trưởng tốt, nhưng ITC báo lỗ ròng 266,42 tỉ đồng trong quý IV (cùng kỳ lãi 8,6 tỉ đồng), nâng tổng số lỗ ròng lũy kế cả năm 2013 lên 291,17 tỉ đồng (năm 2012 lãi gần 7 tỉ đồng). Nguyên nhân lỗ do ITC giải trình là do trích lập dự phòng giảm giá dự án Intresco Tower lên tới 240,9 tỉ đồng. Được biết, ITC vừa quyết định chuyển nhượng lại Dự án Intresco Tower dưới giá trị sổ sách, dẫn đến việc lỗ nặng trong quý IV và cả năm 2013.

 

 

Khi thị trường còn ở đỉnh cao, nhiều DN vốn tự có rất ít nhưng lại sử dụng nợ vay nhiều để đầu tư hàng loạt dự án. Khi thị trường rơi vào suy thoái, không ít DN thiếu vốn trầm trọng, cộng thêm áp lực ngân hàng xiết nợ càng khiến DN khát vốn. Do đó, để giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí lãi vay, chỉ còn cách chấp nhận giảm giá bán, chuyển nhượng, sáp nhập hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư dự án.

 

Trong bối cảnh hiện tại, câu hỏi đặt ra cho các nhà quản lý là phải kiểm soát hoạt động chuyển nhượng dự án này thế nào cho hợp lý?

 

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là nếu cho phép DN có "quyền” lựa chọn cách thức chuyển nhượng dự án, thì Nhà nước không quản lý được giao dịch cũng như các rủi ro phát sinh do thiếu cơ chế hiệu quả, quản lý sẽ không theo kịp với thực tế. Đồng ý rằng việc chuyển nhượng dự án áp dụng các quy định của Luật Kinh doanh BĐS như lâu nay là chưa đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư liên quan đến một số điều kiện chuyển nhượng, như phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và bồi thường giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, nếu mặc nhiên thừa nhận cho chuyển nhượng vốn để hợp thức hóa mua bán dự án, liệu rằng các cơ quan quản lý sẽ kiểm soát được các yêu cầu pháp lý và thực tế của việc chuyển nhượng như tư cách, năng lực tài chính của chủ đầu tư kế thừa, các cam kết đảm bảo quyền lợi khách hàng sau chuyển nhượng!?