Thị trường M&A sôi động phân khúc nhà ở, thương mại và công nghiệp

M&A kênh đầu tư hút vốn ngoại

Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2018 tiếp tục sôi động với hàng loạt các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) thuộc phân khúc nhà ở, thương mại và công nghiệp. Hình thức liên doanh đang trở nên phổ biến giữa các nhà đầu tư nước ngoài - với lợi thế về khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với cộng đồng doanh nghiệp địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại. Các nhà đầu tư ngoại vẫn tập trung tại các quốc gia như; Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và sự tăng trưởng của các nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc.

Theo bà Nguyễn Khanh - Giám đốc thị trường vốn của Công ty Tư vấn BĐS JLL: Để một dự án đất sạch hoàn chỉnh pháp lý và đủ điều kiện kinh doanh tại Việt Nam mất rất nhiều thời gian từ 5 - 15 năm, hoặc 20 năm. Thị trường này đang là kênh đầu tư hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng độ rủi ro cao nên họ chọn lọc rất kỹ và giải pháp an toàn nhất là M&A với các đối tác trong nước.

Năm 2018 khởi đầu với giao dịch tòa nhà văn phòng Sun Wah, thực hiện bởi Nomura Real Estate Development. Theo đó, Nomura đã công bố chính thức mua lại 24% cổ phần của tòa nhà văn phòng hạng A có vị trí đắc địa ở Quận 1, TP.HCM. Sau dự án “Phú Mỹ Hưng Midtown” tại Quận 7, TP.HCM, tòa nhà Sun Wah là dự án thứ  hai của Nomura tại Việt Nam và cũng là dự án văn phòng đầu tiên của tập đoàn này. Thương vụ này chứng minh sự quan tâm mạnh mẽ và cam kết lâu dài của Nomura đối với thị trường trong nước.

Phân khúc nhà ở tiếp tục sôi động với năm giao dịch M&A chính trong 6 tháng đầu năm. Tháng Ba vừa qua, CapitaLand công bố công ty con của tập đoàn là CVH Nereus Pte. Ltd. đã mua lại 16,9 triệu cổ phiếu phổ thông, chiếm 99,5% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Hiền Đức Tây Hồ (HDTH), khoảng 685 tỷ VNĐ (tương đương 29,8 triệu USD). HDTH sở hữu một khu đất phát triển rộng 0,9 ha ở quận Tây Hồ, Hà Nội sẽ được phát triển thành dự án phức hợp với chức năng nhà ở, căn hộ kết hợp văn phòng …

Vốn đầu tư cao nhất thuộc về dự án thành phố thông minh hai bên đường Nhật Tân - Hà Nội diện tích 271.82 ha. Dự án này được đầu tư với số vốn 4,2 tỷ USD tương đương 94.349 tỷ đồng. Đây là liên doanh giữa Tập đoàn Sumitomo của Nhật Bản và Tập đoàn BGR. Giai đoạn đầu dự kiến sẽ triển khai vào quý 3 năm nay. Sau khi hoàn thành, thành phố thông minh được mong đợi sẽ là một trong những thành phố thông minh tiên tiến nhất ở Đông Nam Á với hệ thống giao thông hiện đại.

Hay Công ty Frasers Property đã ký thỏa thuận mua lại cổ phần có điều kiện với Công ty TNHH Trần Thái với 24 triệu cổ phiếu phổ thông, chiếm 75% vốn cổ phần của Công ty Cổ phần Địa ốc Phú An Khang (PAK ). Trong thời gian tới, PAK sẽ tiến hành xây dựng dự án khu dân cư và thương mại trên khu đất phát triển tại Quận 2, TP.HCM. Thương vụ được đề xuất mua lại với giá 408,6 tỷ VNĐ (tương đương 18 triệu USD).

Một thương vụ phát triển nhà ở phức hợp lớn khác trong tháng 6/2018 là việc thoái vốn của Keppel Land tại dự án phát triển của Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát (QLP) ở Quận 2, TP.HCM. Công ty TNHH Keppel gần đây thông tin việc công ty con Keppel Land Limited (KLL), thông qua các công ty con thuộc sở hữu của KLL như Công ty TNHH Keppel Land Thủ Thiêm và công ty con sở hữu gián tiếp là công ty TNHH Orbista (lần lượt sở hữu 20% và 25% lãi cổ phần trong QLP), đã ký kết thỏa thuận mua bán để thoái vốn tại QLP với giá 702 tỷ VNĐ (tương đương 30,6 triệu USD). Sau khi giao dịch hoàn tất, KLL sẽ nắm giữ 15% lợi nhuận trong QLP thông qua Orbista. Theo đó, khi hoàn thành giao dịch nói trên, Keppel Corporation Limited dự kiến sẽ thoái vốn gián tiếp 15% cổ phần còn lại trong QLP được sở hữu thông qua công ty con Oil Asia, nắm giữ 100% cổ phần lợi nhuận trong Orbista.

Nhà đầu tư nội chứng tỏ năng lực tài chính

Tuy nhiên, theo ghi nhận của Savills, JLL bên cạnh sự gia tăng của nhà đầu tư nước ngoài, ngày càng có nhiều giao dịch thâu tóm bất động sản đến từ nhà đầu tư trong nước.

Trong Tháng 6, Berjaya Land Berhad của Malaysia công bố công ty con của họ, Berjaya Leisure (Cayman) Limited (BLeisure Cayman), đã thoái toàn bộ 32,5% số vốn góp vào Berjaya Việt Nam Financial Center Limited (BVFC) cho Công ty Cổ phần Vinhomes và Tổng công ty Du lịch Cần Giờ, với chi phí được cân nhắc là 884,9 tỷ VNĐ (tương đương 38,4 triệu USD). Trước khi thoái vốn BVFC, khoản vốn góp của BLeisure Cayman là 967,3 tỷ VNĐ (tương đương 42 triệu USD) chiếm 100% vốn điều lệ của BVFC. Tuy nhiên, tháng 3/2018, Vinhomes đã rót vốn mới 2.008,7 tỷ VNĐ (tương đương 87,3 triệu USD) theo các điều kiện của chính phủ Việt Nam, dẫn đến việc BLeisure Caymans nắm giữ vốn điều lệ của BVFC giảm từ 100% còn 32,5%. Theo thông tin mới nhất BVFC đang phát triển các dự án bao gồm : tòa nhà văn phòng, khách sạn 5 sao, khu dịch vụ và trung tâm mua sắm trên mảnh đất rộng 6,64 ha tại Quận 10, TP.HCM. Tính đến thời điểm hiện tại, công ty vẫn chưa chính thức hoạt động.

Bên cạnh đó, khả năng Vingroup và các công ty con có khả năng sẽ mua lại Công ty TNHH một thành viên Đại học Quốc tế Berjaya Việt Nam (BVIUT) sau khi đã rót 11,904 tỷ VNĐ (tương đương 518 triệu USD) vào BVIUT tháng 12/ 2017. Để tăng tính hiệu quả, tập đoàn đã tăng cổ phần của mình trong công ty lên 99,2%. Cổ phần ban đầu của BLeisure Cayman tại BVIUT đã được giảm từ 100% xuống 0,8% và BLeisure Cayman có ý định thoái vốn số cổ phần còn lại trong thời gian sớm nhất.

Các giao dịch đầu tư trong nửa đầu năm 2018 khá đa dạng với nhiều loại tài sản và loại hình bất động sản. Tháng 5 vừa qua, Sembcorp Industries (Sembcorp) đã công bố công ty con của tập đoàn là Sembcorp Infra Services (SIS), ký kết thỏa thuận đăng kí cổ phần với CRE Asia, cổ phiếu do SIS phát hành. SIS sẽ tăng vốn cổ phần lên 20,5 triệu cổ phiếu phổ thông qua phát hành cổ phiếu phổ thông mới. CRE Asia đã đồng ý đầu tư 6,2 triệu USD vào SIS để đổi lấy 6,2 triệu cổ phiếu phổ thông mới, hoặc 30% vốn mở rộng, Sembcorp Development giữ 70% còn lại.

SIS và công ty con thuộc sở hữu của SIS Hải Phòng, là nhà phát triển khoảng 30.000 m2 không gian nhà xưởng trong khu đô thị công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP) tại Hải Phòng. Vốn mới từ CRE Asia và các khoản vay ngân hàng sẽ tài trợ cho việc phát triển thêm 30.000 m2 diện tích kho tại Việt Nam đươc đầu tư bởi SIS. Hay Tập đoàn BW Indutrial liên kết với Công ty Becamex phát triển KCN với số vốn đầu tư 200 triệu USD.

Nhìn vào bức tranh toàn cảnh thị trường, bà Khanh nhận định: Chúng tôi kỳ vọng sự tăng trưởng liên tục thông qua tất cả các loại hình tài sản. Dự báo, xu hướng này sẽ tiếp tục tăng, cũng như trong các lĩnh vực đang phát triển khác như công nghiệp và lĩnh vực thay thế như giáo dục. Bên cạnh đó, thị trường nhà ở bình dân cũng là một lĩnh vực phát triển quan trọng, hiện đang thu hút các nguồn vốn chuyên biệt dựa trên các nền tảng cơ bản như sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Do sự tập trung mạnh mẽ vào Việt Nam từ các nhà đầu tư trong khu vực, chúng tôi kỳ vọng các hoạt động M&A sẽ xác lập mức kỷ lục mới trong năm 2018.