Thị trường thực chất cho đất nông nghiệp

Chuyển nhượng nhiều hơn cho thuê

Theo Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), thời gian vừa qua, thị trường mua bán, chuyển nhượng và cho thuê đất nông nghiệp có sự thay đổi về chất. Theo đó, tỷ lệ các hộ dân bán đứt quyền sử dụng đất nông nghiệp cho DN và các tổ chức kinh tế khác đang nhiều hơn so với tỷ lệ hộ cho thuê. Cụ thể, khảo sát ở 3.700 hộ dân tại 12 tỉnh, thành trên cả nước có 16,6% số hộ thực hiện giao dịch bán đất nông nghiệp, trong khi đó chỉ có 7,1% số hộ thực hiện giao dịch cho thuê.

Về nguồn cung cho thị trường, tính đến thời điểm hiện nay, trong tổng số 27,3 triệu ha đất nông nghiệp, nhà nước đã giao quyền sử dụng khoảng 90% (tức khoảng 24,4 triệu ha) cho các đối tượng sử dụng cụ thể. Điều đó cho thấy nguồn cung sơ cấp (nhà nước giao) chỉ còn khoảng 10% nên hầu như không có vai trò quyết định.

Bởi vậy thị trường quyền sử dụng đất đang phụ thuộc phần lớn vào nguồn cung thứ cấp, đó là những diện tích đất nông nghiệp đã giao hoặc cho các chủ thể khác thuê (bao gồm nguồn cung từ các công ty nông, lâm, ngư nghiệp và từ hàng chục triệu hộ tiểu điền) đang là nguồn cung chủ đạo của thị trường này tại Việt Nam. Một khi các hộ dân bán đất nhiều hơn, cộng với quá trình giải thể các DN ngành nông, lâm, ngư nghiệp diễn ra nhanh chóng hơn sẽ làm cho thị trường có cơ sở tạo lập nguồn cung lớn để phát triển mạnh trong những năm tới.

Quan sát thực tế cho thấy, việc thị trường đất nông nghiệp gia tăng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đang có hiệu ứng khá tích cực ở nhiều địa phương. Tại phía Bắc, hoạt động dồn điền đổi thửa đã tạo ra hàng trăm trang trại nông nghiệp có diện tích từ 2.000 - 10.000 hecta ở khu vực ven TP. Hà Nội và các tỉnh Nam Định, Thái Bình... Một số hộ nông dân sản xuất lớn đã chi hàng chục tỷ đồng để mua lại đất nông nghiệp của các hộ dân khác nhằm tạo dựng mô hình sản xuất nông nghiệp tập trung.

Trong khi đó, ở khu vực ĐBSCL, thông qua việc chuyển nhượng, liên kết, góp vốn bằng đất nông nghiệp, hiện nay số lượng hộ dân sở hữu vài chục hecta đất nông nghiệp ở khu vực Đồng Tháp Mười, Tứ Giác Long Xuyên là khá phổ biến. Các DN lớn ở Long An, Tiền Giang, Đồng Tháp… hiện nay đã có nhiều đơn vị mua hoặc thuê lại được hàng nghìn hecta đất nông nghiệp của nông dân, hình thành những cánh đồng lớn với diện tích từ 200-300 hecta.

Cần công nhận quyền sử dụng đất là tài sản

Theo PGS-TS. Vũ Trọng Khải - nguyên Hiệu trưởng Trường Cán bộ quản lý NN&PTNT II, việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp là xu hướng tất yếu. Khi đó sẽ xuất hiện đội ngũ những nhà đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường quyền sử dụng đất. Việc này, theo ông Khải cũng tương tự như việc kinh doanh của các DN cho thuê tài chính, cho thuê máy móc, thiết bị, thậm chí cũng không khác hoạt động kinh doanh vốn, kinh doanh tiền tệ của các TCTD. Do vậy, nhà nước cần hoàn thiện pháp lý để tạo điều kiện cho thị trường được thông thoáng, minh bạch.

Trong bối cảnh hiện tại, mặc dù Luật Đất đai 2013 đã có nhiều cởi mở cho việc hình thành thị trường đất nông nghiệp, nhưng theo giới phân tích, pháp lý về tài sản đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp đến nay vẫn chưa được luật hóa triệt để. Việc không đưa “quyền sử dụng đất” vào danh mục tài sản khiến cho cơ chế bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất rất mong manh, cơ chế thu hồi đất theo đó cũng sẽ dễ bị lợi dụng để tham nhũng và tiêu cực. Điều này làm cho người dân không yên tâm khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì sợ bị tước đoạt và thiệt hại.

Nên đọc